Здача в оренду іпотечної квартири

Іпотека – важкий фінансовий тягар. Незважаючи на довгий термін цього кредиту, щомісячні платежі з нього досить великі.

І цілком природно, що позичальники шукають кошти поповнити свій бюджет всіма доступними способами. В тому числі і здачею в оренду купленого житла.

А деякі і зовсім планують придбати квартиру з метою використання в якості джерела заробітку.

Але наскільки допустимо таке використання? Адже згідно з договором іпотеки, до повного погашення боргу перед банком квартира знаходиться у нього в заставі.

Що говорить закон?

А закон виходить з того, що квартира знаходиться у позичальника у власності. А це значить, що він вправі їй володіти, користуватися і розпоряджатися. Здача власності в оренду входить у ці правомочності, як і передача майна в заставу банку.

Але серед положень статті 209 ЦК РФ, є і обмеження, межа правочинів. Це інтереси третіх осіб, порушувати які не можна. У разі іпотеки такою третьою особою виступає банк.

Відносини з ним регулюються не лише ЦК, а й іншими нормативними актами. Головним з них є Федеральний закон «Про іпотеку» № 102.

У статті 29 ФЗ № 102 сказано, що позичальник має право:

  • використовувати квартиру за призначенням, тобто жити в ній;
  • отримувати з нього плоди та доходи.

Тобто з точки зору закону, використання квартири для отримання доходу шляхом здачі її у найм цілком допустимо.

У той же час заставодавець зобов'язаний вживати заходів по охороні житла, переданого у заставу, від руйнування та псування. В переліку можливих причин псування зазначаються зазіхання третіх осіб.

Умови банків

Банки можуть включати в договір умови, які встановлюють необхідність сповіщати їх, як заставодержателів, про використання квартири для отримання прибутку. Або навіть прямі заборони. Причин цьому дві.

Перша пов'язана з побоюваннями банку:

  • втратити предмет застави;
  • отримати в результаті майно, що має нижчу вартість, ніж при приміщенні під заставу.

Не секрет, що багато орендарів звертаються зі знімним житлом не кращим чином. А орендодавці не поспішають відновлювати заподіяну шкоду, так як це знизить їх дохід від оренди.

У результаті квартира втрачає товарний вигляд, і ринкова вартість її падає.

У самому крайньому випадку з вини орендарів квартира може зруйнуватися, наприклад, згоріти. Втім, цей варіант банку більш вигідний, так як покривається страховкою, яку зобов'язаний забезпечити власник за договором іпотеки.

А ось продати при простроченні платежів значно втратила в ціні нерухомість буде складно, а значить є шанс не отримати за неї тієї суми, яку має позичальник.

Друга причина, яка змушує банки включати умови про заборону оренди закладених квартир, це міркування власної вигоди.

Іпотечний кредит надається громадянам для задоволення особистих потреб. А використання квартири для отримання доходу – комерційна діяльність.

Представникам же малого бізнесу кредити надаються на інших, більш жорстких умовах:

  • з меншими термінами;
  • з великими процентними ставками.

Не дивно, що банки бажають знати, чи не варто запропонувати позичальнику більш вигідні для себе умови.

Крім банків, мети використання квартири цікавлять і страхові компанії. Для житлової і комерційної нерухомості використовуються різні тарифи. Бо як істотно відрізняються ризики. Платити за наслідки чужих помилок страховики не бажають.

Чи можна здавати квартиру, взяту в іпотеку?

Закон дає однозначну відповідь, чи можна здавати іпотечну квартиру в оренду. Так, можна. І банк не може заборонити позичальнику це робити. Включення такого пункту до договору мізерно.

Адже житло використовується за призначенням – для проживання. Просто не самого позичальника, а його орендаря.

Але є у статті 29 ФЗ № 1020 Закону про іпотеку пункт, де йдеться про те, що додаткові умови можуть міститися в договорі іпотеки. І деякі банки цю лазівку використовують.

Інші ж не звертають уваги на відносини позичальника з мешканцями та податковою службою до тих пір, поки той справно вносить щомісячні платежі.

В оренду

Для того щоб здавати в оренду житло таким громадянам, немає необхідності отримувати статус ІП або юрособа. Тобто довести, що це комерційна діяльність, банкам буде вельми складно.

Відносини між господарем квартири і його орендарями, так само як і з податковими органами, банку не стосуються.

Рівно до тих пір, поки надходять платежі, а квартира знаходиться в справному стані.

долларовая ипотекаДоларова іпотека вигідна тільки тим, хто отримує зарплату в цій же валюті.

Можлива відстрочка платежу за іпотекою при народженні дитини в Ощадбанку? Дивіться тут.

По військовій іпотеці

Що стосується військовослужбовців і житла, яке вони набувають за програмою військової іпотеки, то тут ситуація досить неоднозначна:

  1. З одного боку, власник може користуватися своїм майном вільно, у тому числі і укладати договір комерційного найму.
  2. Але з іншого боку будь-яка комерційна діяльність військовослужбовцям прямо заборонена.

Знову ж вельми спірно, є здача житла в оренду комерційної діяльністю, якщо відбувається час від часу і без укладення договору?

Однією з ознак підприємницької діяльності є систематичність (стаття 23 ЦК РФ). Однозначної відповіді немає.

Є і ще один момент. Окрім банку, заставодержателем квартири військовослужбовця є і держава.

Якщо банк і закриє очі на використання квартири для отримання доходу, то від держави навряд чи доводиться чекати подібної лояльності.

В Ощадбанку

Серед умов Ощадбанку, що містяться в договорі іпотечного кредитування, є і заборона здавати закладену квартиру в оренду без згоди банку.

Тобто за правилами потрібно звернутися в банк з відповідною заявою, банк його розгляне і винесе рішення. Як правило, воно позитивне.

Всі ризики застраховані, так що права банку не порушуються.

На практиці мало хто з позичальників звертає увагу на цей пункт договору. Особливо якщо мова йде про неофіційних відносинах, які ніяк не оформляються.

Відстежити такі «джентльменські угоди» немає можливості ні в банку, ні в податковій інспекції. Але ризик все-таки є.

Тут представлений зразок договору іпотеки в Ощадбанку.

Вигідно?

Оренда житла – досить затребувана сьогодні послуга. У відсутність цивілізованого її ринку, вартість орендованих квартир дуже висока. Дохід від такої діяльності дозволяє погашати платежі по іпотеці.

Не дивно, що багато позичальників воліють скористатися такою можливістю, не замислюючись, чи можна здавати квартиру, взяту в іпотеку.

Але при всіх плюсах, є і кілька дуже суттєвих недоліків у такого способу виплати кредиту:

  1. По-перше, існує підвищений ризик псування або руйнування житла. Банк отримає свої кошти зі страхової виплати. А ось чи залишиться щось з неї позичальнику – велике питання.
  2. По-друге, після закінчення погашення боргу квартиру доведеться ремонтувати. Залежно від ставлення до неї тимчасових мешканців, такий ремонт може коштувати дуже дорого.
  3. По-третє, банки все ж не вітають таку самодіяльність позичальників. Причини викладені вище. І якщо вважатимуть за необхідне, зафіксують порушення умов договору.
рейтинг банков по ипотечному кредитованиюРейтинг банків по іпотечному кредитуванню допоможе оформити житлову позику на найбільш вигідних умовах.

Яка держмито за реєстрацію застави по іпотеці? Читайте тут.

Цікавить іпотека від ВТБ 24 на новобудови? Детальна інформація в цій статті.

Наслідки порушення договору

На перший раз позичальнику, замеченному в порушенні угоди з банком, можуть вказати на неприпустимість такої поведінки і винести попередження.

У разі продовження порушень, банк має право вимагати дострокового повернення боргу. Повністю, з відсотками. Де позичальник знайде на це кошти – банку не стосується.

При неможливості клієнта виплатити борг, банк зверне свою увагу на предмет застави. Позичальник і його орендарі будуть виселені, а квартира продана.

Іпотека таким чином буде закрита, але кредитна історія виявиться зіпсованою.

На відео про здачу купленого житла

Читай також: