Які права та обовязки має учасник пайового будівництва?

Пайове будівництво – один із способів набуття права на нерухомість, яка ще тільки буде створена в майбутньому.

Договір участі в цьому процесі має ряд схожих рис, як з угодою про купівлю-продаж квартири, так і з будівельним підрядом.

Але все ж права і обов'язки учасників такого договору мають свою специфіку.

Законодавча база

Поява документа, що регламентує участь у пайовому будівництві житлових будинків або комерційної нерухомості, розширило кількість цивільно-правових договорів, доповнивши їх ще одним.

Даний вид суспільних відносин регулюється кількома нормативними актами, а саме:

  • Цивільним кодексом;
  • Законом про захист прав споживачів;
  • Містобудівним законодавством;
  • Законом про держреєстрацію та ін.

ФЗ № 214

Головним документом, який стосується залучення коштів громадян і організацій саме для пайового будівництва, є ФЗ № 214 від 31.12.2004 р. Саме він встановлює основні правила для забудовників і пайовиків.

Завдяки появі цього акту стало можливим купувати житло, що будується безпосередньо у будівельної організації, минаючи довгий ланцюжок посередників.

Пайова участь полягає в тому, що майбутній власник:

  • вносить свою частку коштів в будівництво будинку;
  • по закінченні всіх робіт і після оформлення необхідних дозволів отримує у власність новеньку квартиру, чия вартість виявляється нижче, ніж в аналогічної по вартості на ринку вторинного житла.

Закон детально прописує істотні умови такого договору, а також обов'язковість його реєстрації в Росреестре (стаття 17 ФЗ № 214).

Без дотримання цих умов договір не вважається укладеним.

Для захисту прав учасників пайового будівництва від несумлінності забудовників, закон передбачає способи змусити його виконати свої обов'язки перед пайовиками.

Сторони договору

Найменування сторін такого виду суспільних відносин, як пайове будівництво, відрізняється від близьких до нього купівлі-продажу або підряду. Це не продавець і покупець, не підрядчик і замовник.

Закон називає їх «забудовник» і «учасник пайового будівництва», втім, за останнім закріпилося і більш короткий «пайовик».

У статті 2 ФЗ № 214 містяться вимоги до забудовника. Це завжди організація (юридична особа), яка має у власності, оренді, безоплатному користуванні і т. д. ділянку землі, де вона веде будівництво.

Для побудови залучаються кошти учасників на підставі ФЗ №214.

Що ж стосується учасників, то ними можуть бути як громадяни, так і організації.

Для останніх інтерес представляє не стільки житлова, скільки комерційна нерухомість магазини, офіси, об'єкти інфраструктури і т. д. Але не виробничі приміщення, які не можуть будуватися шляхом часткового будівництва.

Крім забудовника і учасника (пайовика), у відносинах за пайовим будівництва можуть брати участь і інші учасники:

  • банк-поручитель;
  • страхова компанія;
  • державний реєстратор і ін

Але вони не виступають в якості сторін.

Права учасника пайового будівництва

Перше, на що має право учасник пайового будівництва – це інформація про забудовника.

В законі міститься перелік відомостей, які має право затребувати громадянин до укладення договору:

  • документ на землю;
  • дозвіл на будівництво;
  • проектна документація та ін.

Закон, прийнятий в кінці 2004 року і постійно редагується (остання редакція вступить в дію в жовтні 2020 року), покликаний передусім захистити права та інтереси пайовиків.

Головним з них є право в односторонньому порядку розірвати договір.

Але скористатися ним можна тільки в суворо визначених випадках:

  • якщо забудовник не передав квартиру в обумовлений термін;
  • невиконання забудовником своїх обов'язків;
  • якщо будівництво було зупинено;
  • при зміні площі квартири або інших параметрів проекту;
  • неякісне виконання робіт і т. д.

Порушення забудовником строків тягне за собою також право пайовика вимагати виплати неустойки без розриву договору.

При розірванні угоди всі внесені кошти повертаються, причому з відсотками за їх користування.

Виявлення недоліків, що знижують якість житла, протягом гарантійного строку дає учаснику будівництва право вимагати від забудовника:

  • зменшити ціну побудованого житла;
  • безкоштовно усунути виниклі недоліки;
  • відшкодувати витрачені на їх виправлення кошти.
расчет неустойки долевое строительствоРозрахунок неустойки в пайовому будівництві здійснюється відповідно до законодавством РФ.

Цікавить звіт забудовника пайового будівництва і терміни здачі? Дивіться тут.

Обов'язки

Обов'язків учасника пайового будівництва всього дві:

  • вести грошові кошти, сума і строки сплати якої прописані в договорі;
  • прийняти належну житлоплощу після споруди та отримання всіх дозволів.

Втім, можна виділити ще й обов'язок зареєструвати укладений договір в одному з відділень Росреестра.

Інакше угода буде вважатися недійсним, права та обов'язки у сторін не виникнуть. Втім, такий же обов'язок лежить і на забудовника.

Захист

Захист інтересів сторін договору здійснюється кількома способами:

  1. По-перше, закон встановлює неустойку (пеню) за порушення строків здачі будинку забудовником (стаття 6 ФЗ № 214) і за порушення строків оплати учасником (стаття 5 ФЗ № 214). Розмір її невеликий, всього 1/300 ставки рефінансування ЦБ РФ на день. Якщо ж прострочення стає серйозною, то кожна із сторін може припинити такі відносини, розірвавши договір.
  2. По-друге, на варті інтересів учасників варто обов'язкова держреєстрація договору. Це має вберегти їх від недобросовісних забудовників, які продають споруджувані квартири кілька разів, різним покупцям. Але для того, щоб стати повноправним господарем житла, потрібно і держреєстрація свого права власності.
  3. По-третє, права пайовиків захищені таким способами забезпечити виконання забудовників своїх обов'язків, як заставу (стаття 12 ФЗ № 214), поручительство (стаття 15.1 ФЗ № 214) та страхування відповідальності (стаття 15.2 ФЗ № 214). Згідно з положеннями закону, в учасників є можливість повернути вкладені кошти якщо забудовник свою частину договору не виконає.

Судова практика

Свої права учасники пайового будівництва можуть захистити і в суді. При цьому відшкодуванню підлягають не тільки прописані в законі неустойки, але і всі виниклі збитки. Позов подається в межах цивільного судочинства у Світовій або районний суд.

Тут можна завантажити зразок позовної заяви про розірвання договору пайової будівництва і повернення грошових коштів.

Судова практика виходить з того, що до відносин між забудовником і громадянами, що купують житлову нерухомість для себе, застосовуються положення законодавства про захист прав споживачів.

Це:

  • звільняє пайовика від сплати державного мита;
  • дає йому право вимагати компенсацію моральної шкоди, заподіяної діями забудовника.

Тут представлена судова практика про стягнення неустойки за договором пайового будівництва.

Про забудовника

Права забудовника багато в чому збігаються з такими у учасника будівництва. Наприклад, право:

  • розірвати договір з пайовиків-порушником, які не вносять плату вчасно;
  • вимагати сплати неустойки за прострочення;
  • судового захисту при виникненні спорів.
налоговый вычет по договору долевого строительстваПайовик має право отримати податкове вирахування за договором пайового будівництва.

Як вступити в пайове будівництво житла? Читайте тут.

Що таке застава права вимоги учасника пайового будівництва? Детальна інформація в цій статті.

Має він право і вибирати, чи буде будувати будинок своїми силами або ж приверне підрядників. Але у забудовника, як в економічно більш сильної сторони, обов'язків істотно більше.

Особливо перед учасниками, кошти яких він залучає для будівництва.

Серед його обов'язків наступні:

  • забезпечити дотримання строків будівництва;
  • забезпечити необхідний рівень якості робіт;
  • своєчасно оформити всі необхідні дозволи;
  • передати квартири в побудованому будинку пайовикам.

На відео про захист прав пайовиків

 

Читай також: