Як оформити продаж квартири в розстрочку?

Головна умова – знайти підходящий варіант і отримати згоду продавця на поступову оплату вартості квартири.

Інші стадії оформлення не відрізняються від типової купівлі-продажу нерухомості за готівкові кошти.

Продавець повинен підготувати необхідні відомості:

  • правовстановлюючий договір (свідоцтво про спадщину, рішення суду);
  • документ про власність;
  • технічний та кадастровий паспорт на нерухомість.

Покупець ретельно розраховує свої фінансові можливості, так як оплата розстрочки потребує значних грошових вкладень.

Нюанси

Така покупка нерухомості зажадає не тільки укладення договору, але і узгодження графіка платежів. Для оформлення розстрочки не потрібно підтвердження платоспроможності покупця.

Квартира тимчасово обтяжена заставою продавця до повної виплати вартості житла.

Переваги і недоліки

Продаж квартири в розстрочку вигідна в основному покупцю, так як у нього є можливість поступово вносити необхідну суму.

Перевага буде очевидним, коли у набувача є великий дохід, і він здатний погасити заборгованість максимум протягом року.

Розстрочка оформляється без відсотків. Якщо вони передбачаються, то в незначному розмірі 1-3% від вартості житла.

Недолік такого способу оплати полягає в короткостроковості. Велика ймовірність, що покупець відмовиться виплачувати борг за житло, і тоді доведеться звертатися до суду.

В розстрочку зазвичай продаються квартири:

  • в новобудові (навіть на стадії закладення фундаменту);
  • з істотними недоліками (в заставі, потребують ремонту і т. д.).

Щомісячні суми будуть суттєвими, так як передбачається, що погашення вартості квартири здійснюється в стислі терміни.

Продаж квартири в розстрочку

Продаж вимагає пошуку варіанту і схвалення продавцем пропозиції про оплату розстроченням.

Якщо житло купується в новобудові, то необхідно укласти угоду про пайову участь – згідно ФЗ № 214.

Між фізичними особами

Реалізація нерухомості можлива за звичайним письмовим договором – згідно з положеннями статей 549-558 ГК РФ.

Продавець або сам пропонує покупцеві придбати житло за безпроцентною розстрочення (або з мінімальною надбавкою), або приймає пропозицію покупця про такому способі розрахунку.

Сторони також визначають момент передачі основної суми – до державної реєстрації власності або після.

До продажу квартири покупець повинен переконатися в юридичній чистоті нерухомості. Перевіряється підстава переходу власності до продавця від колишнього власника, встановлюється відсутність обтяжень (шляхом виписки з Росреестра).

З'ясовується:

  • хто прописаний в квартирі;
  • є заборгованості по комунальних платежах.

Якщо реалізована нерухомість була куплена у шлюбі, то необхідно нотаріально оформлена згода другого з подружжя.

Тут можна завантажити зразок згоди чоловіка на продаж квартири.

Від забудовника

Продаж квартири в новобудові, з розстрочкою платежу, можлива за договором пайової участі.

У ньому позначаються:

  • етапи побудови;
  • термін здачі будинку.

Договір передбачає обов'язкове страхування відповідальності забудовника перед пайовиками.

Оплата за ДДУ можлива в попередньому порядку – коли вноситься 30-40% вартості нерухомості. Решта суми розподіляється в залежності від етапів будівництва.

Юристи рекомендують, щоб у ДДУ момент перерахування чергового платежу за квартиру залежав не від конкретних строків, а від реально завершених етапів будівництва.

Це вигідно тому, що до визначеного терміну, коли настане час платежу, продавець може не закінчити будівництво або зовсім «заморозити» його з різних причин, а платити гроші все одно доведеться.

У забудовника слід ретельно перевіряти:

  • установчі документи;
  • проектну декларацію;
  • дозвіл на будівництво;
  • правовстановлюючі свідоцтва на землю.

ДДУ підлягає державній реєстрації в Росреестре.

предварительный договор купли продажи доли в квартиреПопередній договір купівлі-продажу частки в квартирі містить всі основні умови угоди.

Чи можливо оформлення купівлі-продажу квартири самостійно? Детальна інформація в цій статті.

Як оформити?

Сторони:

  • домовляються про продаж нерухомості;
  • погоджують графік платежів;
  • перевіряють наявність документів на квартиру;
  • підписують договір продажу, акт прийому-передачі.

Можливе оформлення угоди про завдаток або авансі.

Тут представлені зразок угоди про завдаток при купівлі-продажу квартири, зразок угоди про внесення авансу за квартиру.

Договір купівлі-продажу нерухомості з 1.03.2013 р. не вимагає державної реєстрації.

Оформлення в Росреестре підлягає перехід права власності від продавця до покупця.

Пакет документів

Для оформлення продажу нерухомості у розстрочку потрібно, щоб були в наявності такі документи:

  1. Правовстановлюючі документи продавця – договір продажу, дарування, ренти з довічним утриманням, свідоцтво про спадщину, рішення суду (про перехід права власності).
  2. Технічна документація на квартиру – кадастровий паспорт, план БТІ.
  3. Свідоцтво про власності.
  4. Згоду від чоловіка, інших власників, органів опіки (залежно від кількості зацікавлених осіб та їх юридичного статусу).

Тут можна завантажити зразки кадастрового паспорта на квартиру, плану БТІ, дозволу органів опіки на продаж житла.

Якщо квартира продається не власником, то слід поцікавитися змістом його дорученням (у якій повинні бути вказані особисті дані про доверителе, обсяг його повноважень).

Крім вищевказаних документів, в Росреестр надається новий договір продажу та документ про сплату державного мита в розмірі 2 тис. руб.

Зразок договору

Договір можна скласти у звичайній письмовій формі.

Зразок договору купівлі-продажу квартири у розстрочку містить наступні елементи:

  • паспортні дані про сторони;
  • детальну інформацію про квартирі – її загальну та житлову площу, точну адресу, поверх;
  • повну вартість житла, вказаної цифрами і прописом;
  • права і обов'язки сторін, у тому числі терміни передачі квартири.

Обов'язково згадують пункт про розстрочення: її час, суми платежів та їх періодичність. Сторони вправі включити в договір умова про розподіл витрат за оформлення продажу.

В угоді визначається момент перерахування початкового внеску.

За бажанням продавця договір може бути зареєстрований у нотаріуса.

Особливості розрахунку

Перший внесок може досягати 70% від вартості квартири. Решта суми погашається у визначені сторонами періоди – зазвичай помісячно.

Форма розрахунку передбачає можливість використання грошей з:

  • материнського капіталу;
  • державних субсидій.

Оплата може проводитися готівкою – до чи після державної реєстрації власності.

Надійний спосіб – оренда комірки в банку та отримання продавцем початкового внеску тільки після оформлення покупцем свідоцтва про право власності.

Аналогічним способом можна здійснити оплату через акредитив – списання з рахунку покупця суми на користь продавця. Не заборонено оплачувати квартиру готівкою – в присутності свідків або нотаріуса.

Чи є ризики для продавця?

Продавець ризикує, що покупець відмовиться погашати розстрочку, навіть при оформленні застави. Отримувати таку квартиру назад доведеться через суд.

До розстрочення застосовуються правила продажу товару в кредит (п. 2,4, 5 статті 488 ГК РФ, стаття 489 ЦК РФ).

Якщо внесок за квартиру зроблений у розмірі більше 50% від вартості, то повернути назад свою нерухомість не вдасться (за винятком випадку звернення стягнення на заставу).

Продавець має право вимагати від покупця сплатити розмір відсотків (згідно статті 395 ГК РФ), які нараховуються за кожен день прострочення.

договор купли продажи квартиры по ипотекеДоговір купівлі-продажу квартири по іпотеці укладається відповідно до вимог законодавства.

Як не платити податок з продажу квартири? Дізнайтеся тут.

Які потрібні документи для купівлі-продажу квартири? Повний перелік тут.

Проблеми при непогашенні

Головна проблема продавця – це змусити покупця заплатити. Прострочення часто допускається при погіршенні матеріального становища набувача.

У покупця виникає обов'язок не тільки внести черговий платіж, але заплатити:

  • неустойку;
  • штрафи;
  • відсотки, нараховані на суму боргу.

Спори повинні бути вирішені в суді.

Продаж квартири в розстрочку може бути вигідна покупцю, якщо у нього є, або передбачається, великий, стабільний дохід, так як термін погашення невеликий, а суми оплати – досить значні.

Більшість продавців не поспішають пропонувати житло на таких умовах, так як розраховують відразу отримати бажаний дохід.

Пропозиція дійсна від забудовників – молодих «гравців» на ринку нерухомості.

Свою роль також відіграє факт безвиході і терміновості – коли життєві обставини змушують власника квартири погоджуватися на розстрочку, заради того, щоб швидко отримати необхідні гроші.

На відео про продаж житла в розстрочку

Читай також: