Виселення і розірвання договору соціального найму житлового приміщення

У кожного житла є власник. Згідно із законом їм може бути не тільки людина або організація, але й держава чи муніципалітет. Належні їм квартири повинні виділятися особливим категоріям громадян на підставі особливого договору.

Всі відносини, що стосуються укладення та розірвання договору найму, а також подальше виселення з муніципальної квартири мають особливий порядок регулювання.

Соціальний найм житлового приміщення

Соціальний найм житлового приміщення досить суттєво відрізняється від оренди, яка здійснюється на комерційній основі, і практично всі аспекти якої визначаються угодою між власником і орендарем. Найм ж соціальний регулюється законами, і, передусім, Житловим кодексом. Це пов'язано з тим, що в якості власника соціального житла виступає держава, яка і встановлює правила.

Особливості соціального найму:

  1. Квартира для проживання за таким договором надається тільки певної категорії громадян.
  2. При цьому враховуються нормативи площі, що припадає на кожного члену родини наймача.
  3. Всі, хто буде проживати в квартирі, зазначаються (вписуються) у договорі найму. На них поширюються усі права й обов'язки, як на наймачів.

За погодженням з муніципалітетом (власником) на соціальній житлоплощі цілком можуть проживати і тимчасові мешканці, не вписані в сам договір, але зареєстровані в цій квартирі.

За них всі обов'язки і відповідальність перед власником несе наймач. Головною обов'язком є своєчасне внесення платежів: квартплати і за послуги комунальних служб.

Наймач не має тих прав, якими наділений власник:

  1. Він не може розпорядитися долею квартири: тобто обміняти її, продати, подарувати або заповісти. В
  2. Все, що він може – це користуватися нею, тобто жити на даній житлоплощі до того часу, як договір буде припинений.

Розірвання договору найму жилого приміщення і виселення завжди нерозривно пов'язані між собою.

Договір найму

Незважаючи на подібність понять, під «розірванням» і «припиненням» договору все ж ховаються різні процеси.

Житловий кодекс включає тільки дві причини припинення договору соцнайма:

  • смерть наймача, що проживає в одиночк;
  • фізичне знищення самої квартири.

У всіх інших випадках такий договір розривається: чи однієї із сторін, або їх обопільною угодою.

Припинення дії

Наймач, тобто мешканець, може стати ініціатором розірвання договору, у таких випадках:

  • за власним бажанням;
  • при переїзді на інше місце постійного проживання.

У першій ситуації причини можуть бути самі різні. Пояснювати їх власнику не потрібно. Єдине, що потрібно – це обов'язкова письмова згода всіх, хто проживає в цій соціальній квартирі, на розірвання від їх імені договори. З боку ж муніципалітету незгоди виникнути не може, а інше приміщення натомість не надається.

У другій ситуації немає необхідності отримувати згоду всіх проживаючих у квартирі. Тут причиною розірвання договору стане сам факт виїзду з даного житлового приміщення та зняття всіх мешканців з реєстраційного обліку.

Договір виявиться розірваним з того дня, коли мешканці покинули квартиру.

У власника (наймодавця) також є можливість розірвати договір, але не за бажанням, а лише в суворо визначених випадках. До яких відносяться:

  • піврічна прострочення квартплати і комунальних платежів;
  • псування і руйнування квартири самим наймачем або його мешканцями і родичами;
  • порушення спокою, а також інших прав сусідів, яке відбувається систематично;
  • використання квартири не для проживання, а для інших цілей, наприклад, комерційних.

Всі ці факти повинні не тільки стати відомі, але й отримати документальне закріплення. З боргом по квартплаті це досить просто зробити, адже всі платежі, що надходять фіксуються і оформляються відповідними документами.

Всі інші порушення можуть бути доведені протоколами поліції, яку викликали сусіди або актами, складеними співробітниками керуючої компанії.

выселение дебошира из приватизированной квартирыЗа законодавством можливе виселення бешкетника з приватизованої квартири.

Потрібен зразок позовної заяви про виселення з житлового приміщення власником? Дивіться тут.

Розірвання договору найму жилого приміщення (виселення) за бажанням власника

Отже, єдиною підставою для виселення наймача і всієї його родини на вимогу власника є судове рішення про це. Але далеко не завжди необхідність його отримання пов'язана з протиправною поведінкою мешканців.

Підстави

Підстави для розірвання договору найму житлового приміщення наступні:

  • будинок, де знаходиться дана квартира зноситься;
  • земельну ділянку, де стоїть будинок, вилучається для суспільних потреб;
  • квартира визнана непридатною для життя, у ній людей або взагалі переводиться в нежитловий фонд;
  • в результаті реконструкції житло змінило площа і тепер просто не відповідає нормам надання;
  • приміщення повинно бути передано будь-якої релігійної організації.

Головною відмінністю є те, що в таких випадках виселення не супроводжується втратою права на соціальне житло, а отже не припиняється договір найму.

Натомість вилучається по суду квартири, власник зобов'язаний надати іншу, впорядковану і відповідну нормам для даної сім'ї. Адже провини мешканців немає, а значить їх не за що карати.

Виселення за тривалу несплату необхідних комунальних платежів також передбачає продовження договору соціального найму, нехай і на інших умовах. І теж означає обов'язок муніципалітету виділити інше, меншу житло, за нормами надання гуртожитків . Це робиться для того, щоб у виселяють мешканців була можливість оплачувати більш скромну суму квартплати.

Але в тому разі, коли наймач і ті, хто разом з ним проживає в муніципальній квартирі, виселяються за нанесення збитку, використання квартири для проживання або порушення інтересів сусідів, у власника не виникає обов'язку надати їм яке-небудь житло взамін.

Виселення в даному випадку є покаранням за вчинені правопорушення.

Іноді вимагається виселити всіх мешканців, а тільки одного з наймачів. Приміром, з позбавленим батьківських прав, якщо суд вважає неможливим його подальше проживання з дитиною, договір розривається. Але у дітей і інших родичів всі умови договору зберігаються.

Позовну заяву

Розірвання договору соціального найму, виселення з житлових приміщень, якщо на цьому наполягає власник, як вже було сказано, можливо тільки через суд. Все робиться на підставі судового рішення, яке вже набуло чинності. Щоб його отримати власник квартири, в даному випадку муніципалітет, звертається до суду.

Житлові спори, в тому числі пов'язані з виселенням мешканців із соціального житла, підсудні районним судам. З них слід вибрати той, який знаходиться в місці розташування соціального житла. І звернутися до нього з позовною заявою.

Заява — це письмовий документ, що складається з декількох частин. Кількість примірників залежить від числа відповідачів. Одна заява залишається в суді, а решта направляються наймачам.

Структура заяви буде наступною:

  • відомості про суд, в який адресований позов, про позивача і відповідача (шапка);
  • опис протиправної поведінки наймача і підтверджує це документи (описова частина);
  • у мотивувальній частині повинно бути зазначено, яку саме норму житлового права порушують своєю поведінкою наймачі, а також факт їх відмови припинити таке;
  • вимога визнати відповідача (або відповідачів) відсутність підстав проживати в квартирі, отриманої ними за договором соціального найму.

Тут можна завантажити зразок позовної заяви про розірвання договору соціального найму.

Перелік документів

До заяви потрібно прикласти всі документи, перелічені в ньому. Крім того, будуть потрібні:

  • оригінал договору соцнайма;
  • техпаспорт квартири;
  • відомості про реєстрацію наймачів (форма 9);
  • довіреність представника муніципалітету;
  • копія вимоги до наймача про усунення порушень;
  • квитанція про сплату мита;
  • відомості про житловому приміщенні, яке надано в обмін;
  • інші, доводять позицію позивача, документи.
можно ли выселить из квартиры непрописанного человекаЧи можна виселити з квартири непрописанного людини? Відповідь є в ЖК РФ.

Необхідний позов про виселення колишнього чоловіка із службового житла? Зразок є тут.

Позовна заява про виселення з житлового приміщення представлено в цій статті.

Після рішення суду

Після прийняття судом рішення про виселення, наймачі зобов'язані наданий їм термін звільнити приміщення від своїх речей. Зробити це можуть добровільно, або за допомогою втручання судових приставів.

Незалежно від порядку, в якому договір буде розірвано, наслідки однакові: приміщення, на яке більше немає ніяких прав, доведеться покинути.

Тут представлена судова практика щодо розірвання договору соціального найму і виселення.

Відео про розірвання договору соціального найму

Читай також: