Укладення договору іпотеки

На сьогоднішній день іпотечне кредитування є практично єдиною можливістю стати власником міської квартири, таунхауса або котеджу.

Банки пропонують різноманітні кредитні продукти, що держава розробляє і реалізує програми пільгової іпотеки.

Але далеко не всі позичальники добре уявляють, про що йде мова.

Кредитування

Під терміном «іпотека» юристи розуміють особливий спосіб забезпечення виконання обов'язків боржника за договором – застава нерухомості. Для неспеціалістів ж під цим терміном ховається спосіб покупки житла в кредит.

Обидві точки зору вірні, адже банк видає кредит на придбання квартири під забезпечення – заставу (іпотеку).

Це означає, що на весь термін кредиту, квартира служить гарантією того, що банк отримає назад свої кошти, передані в борг.

Застава – це обтяження, тобто продати, подарувати або розділити квартиру можна лише за згоди банку. Тільки після повного розрахунку з банком власник може розпоряджатися своїм житлом вільно.

Іпотека означає і те, що, якщо позичальник не буде виконувати свої обов'язки, тобто вчасно повертати борг, він може позбутися квартири.

При виникненні прострочень банк може її продати і з виручених коштів повернути виданий кредит і відсотки, що набігли. При цьому не має значення, чи є у боржника інше житло.

Законодавство

Іпотечне кредитування передбачає одночасне укладення двох договорів: власне, кредитного та застави (іпотеки).

Регулювання таких відносин здійснюється відразу кількома законами:

  • Цивільним кодексом;
  • Законом про іпотеку (№ 102-ФЗ від 16.07.1998 р.)
  • Законом про держреєстрацію прав на нерухомість (№ 122-ФЗ від 21.07.1997 р.)

Положення глави 42 ЦК встановлюють правила відносин між банком і позичальником з приводу кредиту; статті 334-356 стосуються застави майна; ст. 131 встановлює обов'язковість державної реєстрації іпотеки.

У статті 9.1 закону про іпотеку розкриваються особливості кредитного договору з фізичною особою, якщо за нього передбачено заставу нерухомого майна (іпотека).

Порядок реєстрації права власності та застави (іпотеки), необхідні документи, терміни оформлення і розмір держмита детально викладені в законі про держреєстрацію.

Договір іпотеки

Сторонами в договорі іпотеки виступають банк та його клієнти.

У більшості випадків це громадяни, що одержують кредит на купівлю:

  • будинку;
  • квартири;
  • гаража або дачі.

Такі об'єкти купуються для особистого користування. Якщо ж ідеться про купівлю комерційної нерухомості, то вже діють інші правила.

Банк виступає не лише як займодавца-кредитора, але і як заставодержатель. Громадянин, відповідно, як позичальник-боржник і заставник.

Відносини оформляються договором іпотеки, до якого закон пред'являє вимога обов'язкової письмової форми і державної реєстрації обтяження.

В Ощадбанку

До бажаючим укласти іпотечний договір Ощадбанк пред'являє ряд вимог.

Позичальник повинен:

  • бути громадянином Росії;
  • бути старше 21 року і молодше 75 років;
  • мати достатній доход.

Процентна ставка буде залежати від того:

  • по якій саме програмі оформляється кредит;
  • на який термін;
  • який розмір початкового внеску.

Для тих, хто не може або не хоче підтвердити зайнятість і дохід, а також для бажаючих страхувати життя і здоров'я ставки будуть вищими.

Кредит погашається ануїтетними платежами.

У ВТБ 24

Ті ж умови пропонує своїм позичальникам і банк ВТБ 24. Для того, щоб приблизно розрахувати розмір платежів, можна скористатися спеціальним калькулятором. Але варто пам'ятати, що ці розрахунки мають тільки ознайомлювальний характер.

В договорі будуть прописані умови, обумовлені при особистому візиті та надання всіх необхідних документів.

Оформлення

Оформлення договору – необхідний етап оформлення іпотеки. Саме цей документ закріплює зобов'язання сторін. При виникненні спору договір буде доказом у суді.

Невід'ємним додатком до договору є графік платежів.

Закон приділяє велике значення договором іпотеки. Якщо іпотечний договір має неправильну форму або не містить істотних умов, то такий документ не має сили. Тобто вважається неукладеним.

Це має несприятливі юридичні наслідки.

перекредитование ипотеки в втб 24Перекредитування іпотеки в ВТБ 24 дає можливість виплатити позику з меншими відсотками.

Чи надається іпотека для ІП у ВТБ 24? Дізнайтеся тут.

Зміст

Змістом будь-якого договору є права і обов'язки сторін, що його уклали. Договір іпотеки не виняток. Рекомендації щодо включення тих чи інших умов стриматися в Цивільному кодексі і законі про іпотеку.

Крім обов'язкових, прописаних у статтях цих законів пунктів, можна включити й інші на розсуд сторін і їх згодою.

Також у зміст договору включаються положення про право банку використовувати заставлене майно для повернення суми боргу за порушення боржником своїх обов'язків і виникненні прострочення платежу. Ця можливість дана кредитору законом.

Вимоги

Основні вимоги:

  1. Головним серед вимог до іпотечного договору є додержання письмової форми.Складається один документ, який потім підписуватися сторонами і подається на держреєстрацію.
  2. Друга обов'язкова вимога – державна реєстрація. Договір іпотеки підлягає їй в обов'язковому порядку. Недотримання цієї вимоги робить договір недійсним.
  3. Третя вимога стосується розміщення інформації про повної вартості кредиту строго на першій сторінці договору. Без цього стає неможливим реєстрація, а значить виявляється недійсним договір.
  4. Ще одна вимога стосується страхування. Закон встановлює обов'язковість лише для заставленого майна. Вимагати від позичальника в обов'язковому порядку оформити страховку на випадок смерті або втрати працездатності банк не може.

Істотні умови

Істотні умови названі так тому, що без їх зазначення договір стає недійсним. Так само, як і при недотриманні форми договору.

Для договору іпотеки істотними умовами будуть:

  1. Предмет застави, тобто квартира, будинок або інший об'єкт, який передається в заставу. Необхідно вказати ознаки, які дозволяють безпомилково виділити це майно: адреса, кількість кімнат, площа.
  2. Оцінка нерухомості. Така вимога є обов'язковою. Це означає, що позичальникові доведеться сплатити послуги оцінювача і докласти акт до необхідних для укладення договору документі.
  3. Розмір зобов'язання, тобто повна вартість кредиту, що видається під заставу.
  4. Термін погашення кредиту.
  5. У кого залишається закладена нерухомість. За загальним правилом позичальник має повне право володіти і користуватися своєю нерухомістю. А ось розпоряджатися їй він зможе тільки за згодою банку.

Права та обов'язки сторін

Права позичальника:

  • отримання повної інформації про укладається угоді;
  • дострокове погашення кредиту (повне або часткове);
  • застрахувати свою відповідальність перед банком;
  • користування предметом застави весь термін кредиту.

Головні обов'язки позичальника:

  • вчасно і в необхідному розмірі вносити щомісячні платежі;
  • страхувати заставлене майно;
  • питати згода банку-кредитора при вчиненні будь-яких угод з заставленою нерухомістю.

Банк має право:

  • вимагати від позичальника погашення боргу, в тому числі і повністю при порушенні умов договору;
  • реалізувати закладену квартиру, будинок і т. д., щоб повернути передані позичальнику кошти за невиплату кредиту.

Обов'язки банку полягають:

  • у поданні всієї зазначеної в договорі суми;
  • у прийомі та обліку щомісячних платежів;
  • у своєчасному інформування позичальника про зміну умов договору.

Зразок

Ознайомитися зі зразком договору до його укладення. Як правило, він є на сайті банку. Це дає можливість отримати уявлення про пропонованих умовах.

Тут можна завантажити зразок типового договору іпотечного кредитування.

Порядок реєстрації в Росреестре

Іпотека, відповідно до статті 131 ГК РФ і статті 19 ФЗ № 102 повинна обов'язково реєструватися.

Проводить держреєстрацію Росреестр, у відділення якого необхідно подати:

  • заяву;
  • сам договір;
  • ряд додатків.

Заяву підписують обидві сторони: позичальник і банк.

Тут можна завантажити зразок заяви на держреєстрацію іпотеки.

Термін

Вимог до терміну подачі документів на держреєстрацію закон не містить. Але в якнайшвидшому її вчиненні зацікавлені обидві сторони.

Без реєстрації права і обов'язки сторін не виникнуть. А ось Росреестр зобов'язаний провести процедуру протягом місяця.

Держмито

У 2020 році держмито за реєстрацію договору іпотеки громадянами становить 1000 рублів.

Розірвання

Іпотечний договір може бути розірваний у будь-який момент за згодою сторін. Але це нечастий випадок. Набагато більш поширеною причиною розірвання є несумлінність однієї із сторін. У цьому випадку договір розривається за участю суду.

Найчастіше вимога розірвати договір виходить від банку:

  • це робиться в тому разі, коли позичальник допускає прострочення;
  • розірвання дає банку право вимагати погашення всієї суми боргу і належних відсотків відразу (стаття 811 ГК РФ).
ипотека коммерческой недвижимостиБанки надають іпотеку комерційної нерухомості.

Кому належить повернення податку при купівлі квартири в іпотеку в 2020 році? Дивіться тут.

Цікавить іпотека пенсіонерам в Ощадбанку? Подробиці в цій статті.

За ініціативою позичальника

Ініціатором розірвання договору може бути і позичальник.

Причиною може стати:

  • невиконання обов'язків банком;
  • бажання зняти обтяження з квартири, щоб, наприклад, її продати.

Але в будь-якому випадку доведеться погасити весь борг повністю.

На відео про оформлення договору

Читай також: