Укладення договору переуступки права вимоги

Цесія або, як вона називається, переуступка права вимоги – найбільш поширений спосіб покупки житла в новобудові.

Він являє собою форму угоди, при здійсненні якої одна особа передає іншій своє право вимагати виконання зобов'язань у третьої особи.

Широке поширення переуступка отримала по відношенню до квартир в новобудовах, а також земельних ділянок.

Що це таке?

Переуступка прав вимоги являє собою непросту процедуру, в основі якої лежить право однієї особи вимагати виконання певної дії.

Це може бути надання квартири на правах власності або земельної ділянки в оренду.

Правова база

Підстави та процедура, пов'язана з переходом прав пайовика до іншої сторони, регламентується статтею 382 ЦК РФ.

Інші питання порушені у ФЗ № 214 від 2004 року.

Ряд положень міститься в ЗК РФ, точніше у статтях 25, 26 і 37, а також в Цивільному Кодексі РФ.

Договір переуступки права вимоги

Договір переуступки права вимоги може відрізнятися в залежності від предмета угоди.

Їм може бути квартира в новобудові або оренда земельної ділянки. Незважаючи на це, зберігається необхідність реєстрації угоди.

На квартиру

Угоду про переуступку права вимоги на нерухомість регламентується ФЗ «Про участь у пайовому будівництві».

Його суть полягає у передачі права вимагати житлову площу в новобудові, зданої в експлуатацію.

Сам договір укладається з пайовиків і може частково або повністю відповідати угодою між будівельною фірмою і пайовиком.

При купівлі житла за переуступку прав покупець повинен мати поняття про наступних моментах:

  • при підписанні договору переуступки згадується тип раніше укладеної угоди;
  • в документі необхідно вказати його вартість і порядок проведення розрахунків, інакше вчинення правочину може бути визнано незаконним;
  • покупець повинен особисто перевірити наявність відповідної документації, що підтверджує право забудовника на здійснення будівництва;
  • договір потрібно завірити у нотаріуса;
  • покупець обов'язково сповіщає будівельну компанію про проведення угоди.

Незважаючи на те, що сторона повинна попередити забудовника, вона не повинна погоджувати з ним укладення договору.

Тут представлений зразок попередження забудовника про переуступку прав на квартиру.

Оренда земельної ділянки

У ситуації переуступки прав на оренду земельної ділянки, також не потрібно згоди орендодавця (з цього правила винятком є ситуації, коли договір підписується на період більше п'яти років).

Ця угода підлягає реєстрації в державному порядку, якщо період його дії становить більше одного року.

При цьому необхідно повідомити орендодавця про те, що змінилося відповідальна особа.

Договір про переуступку прав оренди на ділянку можна укласти тільки в тих випадках, коли власник:

  • не має серйозних заборгованостей;
  • повністю викупив територію.

Він може укладатися не тільки між юридичними (організаціями і компаніями), але і фізичними (громадянами) особами з наданням необхідної документації.

Між фізичними особами

Якщо угода переуступки прав вимоги підписується фізичними особами, то потрібно враховувати такі моменти, що дозволяють уникнути ризиків:

  • перевірити, щоб пайовик повністю сплатив всю суму за нерухомість будівельної компанії, що вказується в ДДУ;
  • отримати згоду в письмовому вигляді від будівельної компанії, якщо це встановлено договором;
  • оформити дозвіл від банку у разі, якщо для оплати використовується іпотека;
  • вивчити проект і документацію, що вказує на легальність будівельних робіт, перевірити стан будівництва на даний момент.

Пайова участь (будівництво)

До того моменту, поки новобудова не здано в експлуатацію, пайовики (сторони, які вклали власні кошти у здійснення будівельних робіт) замість свідоцтва власності мають ДДУ.

Такі договори є умовою, необхідною для оформлення власності на квартиру після здачі новобудови.

Пайовик має право передати цей договір іншій особі, тоді він отримає квартиру.

Така передача прав іменується переуступкою, оскільки фактично інша сторона не купила квартиру, а отримала право вимагати її у власність.

З типовим договором пайової участі в будівництві можна ознайомитися тут.

Порядок оформлення

Процедура оформлення договору переуступки прав вимоги може здійснюватися кількома шляхами.

Вибір одного з них залежить від умов початкового угоди, а також від готовності сторін до співпраці.

Як укладається угода?

Як правило, угода укладається з використанням двосторонньої угоди. Першою стороною виступає пайовик або власник, другою стороною є особа, якій права будуть відступлені.

Це легка конструкція, реєстрація якої відбувається в короткі терміни.

В стандартному договорі повинні перераховуватися відомості про:

  • предмет угоди;
  • зобов'язання і права сторін;
  • тактику дій при виникненні спорів.

Зразок договору переуступки права вимоги може скачати кожен користувач.

переуступка долга по коммунальным платежам 2020Переуступка боргу по платежах до 2020 року оформляється шляхом укладання відповідного договору.

Потрібен зразок договору переуступки прав на квартиру? Дивіться тут.

Тристоронній зразок

Бездоганним варіантом є укладення тристороннього договору.

Його суть полягає в тому, що три сторони безпосередньо спілкуються один з одним, обговорюють суми і вимоги один до одного, нічого не приховуючи.

Він вступає в силу в тому разі, коли нотаріус не завірить документ або він буде зареєстрований. Подібні процедури рекомендується здійснювати з присутністю особистого юриста, щоб була врахована кожна особливість.

Це дозволить уникати іншого тлумачення положень угоди, що може привести у майбутньому до небажаних наслідків.

Зразок тристороннього договору переуступки прав вимоги представлений тут.

Пакет необхідних документів

При укладенні договору переуступки права вимоги знадобиться наступна документація:

  • заяву про відступлення прав;
  • договір, згідно з яким проводиться поступка;
  • документація, що підтверджує вчинення підрахунків між сторонами;
  • у разі необхідності, якщо це встановлюється ДДУ, необхідна згода другої сторони на здійснення поступки.

Переваги і недоліки

Процедура переуступки прав вимоги володіє перевагами і недоліками.

До її достоїнств відноситься:

  • можливість придбання квартири в тій новобудові, яка сподобалася більше за інших, навіть, якщо всі вони вже розпродані;
  • вигода з матеріальної сторони: продавці, прагнучи швидко продати нерухомість, пропонують ціни нижче, більше того різниця тією ціною, що встановлюється інвестором і забудовником, варіює від 3 до 25%;
  • укладення угоди переуступки прав вимоги вигідно для тих, хто використовує іпотеку, при його підписанні покупець виплачує кошти перед переїздом у житло, при укладенні ДДУ необхідно виплачувати кілька років відсотки за кредитом, при цьому, не проживаючи в квартирі.

Недоліком укладення договору є ризикованість справи.

Попастися на вудку шахраїв можна значно частіше, ніж при підписанні угоди з будівельною компанією.

Основні ризики

До числа основних ризиків у разі укладення договору про переуступку права власності на квартиру відносяться наступні:

  1. Головний ризик – можливість визнання угоди недійсною. Передбачається значно більше підстав для того, щоб скасувати його дію, ніж при підписанні угоди безпосередньо із забудовником.
  2. Не виключається банкрутство забудовника. Зіткнутися з його фінансовою неспроможністю може кожен, і при цьому пайовик, який поступився права, не несе ніякої відповідальності. Отже, повернути свої гроші йому буде досить складно.
  3. Ситуації з подвійною переуступкою. На практиці нерідко відбувається так, що нерухомість переуступається два рази. Щоб цього уникнути, потенційному покупцеві потрібно уважно вивчити умови договору, що укладається.
риски покупки квартиры по переуступкеІснують певні ризики при купівлі квартири по переуступці.

Як продати іпотечну квартиру по переуступці квартири в споруджуваному будинку? Читайте тут.

Які потрібні документи для переуступки прав за договором пайової участі в будівництві? Подробиці в цій статті.

Хто сплачує податок?

Податок сплачуватиметься стороною, зазначеної в договорі.

Нею може виступати пайовик, але в такій ситуації вартість угоди збільшиться на цю суму, або той, кому передані права на квартиру або землю.

На відео про особливості укладення договору цесії

Читай також: