Укладення договору купівлі-продажу квартири

Придбання квартири є хвилюючим і відповідальним кроком, що вимагає дотримання визначених правил, передбачених законом до подібного роду угод.

Особливу увагу необхідно приділити документів, головним з яких є договір купівлі-продажу квартири.

Оформлення угоди

Будь-яка угоди з купівлі-продажу квартири оформляється за схожим алгоритмом, незалежно від того, хто виступає на стороні продавця чи покупця, які особливості має предмет договору, умови про оплату та ін.

Умовно, оформлення операції можна розбити на два етапи:

  1. Підготовчий: визначення доступних коштів на здійснення покупки, вибір відповідної житлової площі, перевірка документів у власника, з'ясування певних обставин, умов, складання і погодження між сторонами проекту договору купівлі-продажу і додається до нього паперів та ін.
  2. Заключний: сторони дійшли до спільного рішення, підписується основний договір купівлі-продажу та акт прийому-передачі (в окремих випадках знадобиться підписання додаткових документів), операція проходить державну реєстрацію, сторони проводять остаточний розрахунок і отримують відповідні документи.

Дії, щодо оформлення угоди повинні мати чіткий алгоритм і порядок, а також контроль, якщо вони виконуються через посередницькі фірми або довірених осіб

Законодавство

На законодавчому рівні, угоди по купівлі-продажу квартир регулюються наступними нормативними актами:

  1. Цивільний кодекс РФ (розділ другий).
  2. Житловий кодекс РФ.
  3. Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
  4. Закон про іпотеку.
  5. Закон про приватизацію.

Документи

Для здійснення операції з купівлі-продажу квартири необхідно зібрати наступний пакет документів:

  1. Документи, що посвідчують особу сторін угоди.
  2. Документи на квартиру, що підтверджують право володіння і розпорядження нею.
  3. Договір купівлі-продажу, підготовлений у трьох примірниках.
  4. Якщо угоду робить довірена особа, потрібно оригінал довіреності.
  5. Якщо продавець перебуває в шлюбі – свідоцтво про укладення шлюбу та нотаріально посвідчена згода чоловіка/дружини. Якщо продавець вдова/вдівець – свідоцтво про смерть чоловіка/дружини. Якщо шлюб розірвано, подається відповідне свідоцтво.
  6. При наявності дітей, чиї інтереси можуть бути порушені в результаті укладеної угоди, потрібен дозвіл органів опіки.
  7. Документи, що підтверджують відсутність прописаних людей в квартирі на момент угоди, а також папери, що підтверджують відсутність заборгованості по комунальних платежах.
  8. Підтвердження оплати держмита.

Тут представлений зразок згоди чоловіка на продаж квартири.

Договір купівлі-продажу квартири

Договір купівлі-продажу квартири відноситься до основоположного документу, який покликаний завершити всю процедуру угоди відчуження та придбання житла.

Договір відображає:

  • волевиявлення сторін і їх взаємні зобов'язання;
  • всі істотні умови угоди.

Зміст та особливості договору купівлі-продажу квартири будуть залежати від умов, на яких відбувається угода.

Попередній

Такий вид договору має широке поширення, при здійсненні операцій з нерухомістю та має наступні особливості:

  • суть договору зводиться до того, що за його умовами, сторони зобов'язуються в майбутньому підписати основний договір купівлі-продажу квартири;
  • попередній договір необхідний у тому випадку, якщо з різних причин сторони не можуть укласти відразу основний;
  • договір дає сторонам гарантії того, що правочин, щодо якої він був укладений, буде укладена саме на узгоджених умовах, у т. ч. це стосується ціни, передбаченої за об'єкт купівлі-продажу;
  • попередній договір не має на увазі під собою обов'язок передати квартиру у користування покупця, рівно як і не зобов'язує покупця вносити всю суму за покупку, при цьому договір має юридичну силу і його недотримання може призвести до негативних наслідків;
  • головні моменти, які сторони повинні відобразити в договорі – це його предмет і ціна, не менш важливо вказати порядок і строки, що стосуються укладення основного договору;
  • у змісті договору можуть вказуватися умови, що стосуються внесення авансу або завдатку.

По іпотеці

Придбання житла по іпотечному кредитуванню відповідальний і серйозний крок, який вимагає дотримання багатьох нюансів.

Особливо важливо проявити уважність при підписанні іпотечного договору і звернути увагу на наступні моменти:

  • сторонами договору виступають банк і позичальник;
  • об'єктом договору виступає нерухоме майно, що виступає в якості застави;
  • в якості предмета договору не може виступати нерухоме майно, що входить в муніципальну чи державну власність;
  • істотна умова договору – термін виконання зобов'язання зі сторони позичальника, у разі його пропуску, позичальник може втратити квартири, раніше виплачені гроші за іпотеку не повернуться;
  • договір підлягає обов'язковій державній реєстрації;
  • позичальник не має права повністю розпоряджатися іпотечним житлом на свій розсуд, наприклад, при бажанні здати його в оренду, продати або зробити перепланування, позичальник повинен отримати згоду банку.

Тут представлений зразок іпотечного договору.

В розстрочку

Прийнято вважати, що, так як операція з купівлі-продажу є оплатній, то грошові кошти за об'єкт покупки повинні передаватися покупцем відразу, у момент підписання договору.

На практиці можуть бути й інші ситуації, за яких сторони можуть передбачити виплат за договором.

Найчастіше це відбувається в тому випадку, якщо у покупця немає достатніх коштів на придбання житла, і:

  • йому доводиться звертатися в кредитну організацію для отримання іпотеки, або іншого виду кредиту;
  • для угоди використовується материнський капітал або інший вид житлового сертифіката.

Головне, що необхідно дотримати сторонам, це вказати в умовах договору пункт про те, що:

  • квартира продається у розстрочку;
  • на яких умовах і в які строки покупець повинен буде внести необхідні грошові кошти.

За готівковий розрахунок

Покупка квартири за готівку є найпростішою угодою, не вимагає дотримання певних нюансів.

Плануючи здійснити такого роду угоду, сторонам необхідно підготувати пакет документів, в який входить:

  • договір, акт, розписка про отримання грошей;
  • паспорта сторін угоди;
  • документи на квартиру;
  • документи, що підтверджують відсутність заборгованості з платежів за квартиру;
  • довідка про те, що в квартирі відсутні прописані громадяни.

Залежно від обставин і розсуду сторін при здійсненні угоди можуть вимагати інші додаткові документи.

Покупка квартири за готівковий розрахунок передбачає, що сторони проведуть повний розрахунок в момент реєстрації договору.

Часткова власність

При здійсненні операції з продажу квартири, що знаходиться в частковій власності, необхідно дотримуватися наступного алгоритму дій:

  1. Отримання згоди на продаж квартири від інших власників, які мають в ній частку.
  2. Визначення вартості квартири, з якої вона буде продаватися.
  3. Пошук покупця і підготовка необхідних паперів для продажу квартири.
  4. Підписання договору та подання його на реєстрацію у відповідний орган.
  5. Розрахунок між сторонами.
  6. Отримання документів новим власником документів на квартиру.

З завдатком

Законодавство містить вказівку не тільки на обов'язки сторін по угоді, але і на наслідки при неможливості виконання зобов'язання або про його припинення, яке було забезпечене завдатком.

Наслідком у даному випадку буде бути обов'язок повернути завдаток особі, що його вніс.

Якщо умови договору порушуються покупцем, то він буде зобов'язаний виплатити продавцю завдаток у подвійному розмірі.

Для безпеки сторін, документ, що передбачає внесення завдатку, можна завірити нотаріально.

Після підписання договору, у покупця з'являється обов'язок придбати житло, а у продавця не продавати його до терміну, визначеного сторонами.

Тут представлений зразок договору про внесення завдатку при купівлі-продажу квартири.

З материнським капіталом

При вчиненні правочину, де в якості оплати за квартиру виступає материнський капітал, в договорі необхідно вказати на два основних моменти:

  • сума угоди і термін її погашення;
  • з яких джерел буде відбуватися оплата за договором.

В іншому операція з застосуванням сертифіката материнського капіталу нічим не відрізняється від загального договору купівлі-продажу квартири.

документы для продажи квартирыСлід заздалегідь підготувати всі необхідні документи для продажу квартири.

Вимагається сплата податку з продажу квартири в 2020 році для фізичних осіб? Дізнайтеся тут.

Вимоги до складання

Форма договору купівлі-продажу житлової нерухомості не має уніфікованого закріплення. Це означає, що сторони вправі на свій розсуд включати різні умови, що стосуються угоди.

Головне, щоб вони не суперечили закону і не порушували права третіх осіб.

При складанні документів, необхідно дотримуватися загальних правил і вимог, які склалися на практиці.

Зразок договору купівлі продажу квартири можна завантажити тут.

Якщо до роботи залучаються юристи або ріелтерські контори, то, як правило, вони вже мають готовий бланк договору.

Зміст

При складанні договору в першу чергу необхідно визначитися з його змістом, яке повинно включати в себе істотні умови, що стосуються:

  • предмета договору;
  • його ціни.

Якщо за приклад береться вже готовий варіант договору, то необхідно уважно вивчити її зміст на наявність помилок і протиріч з нормами закону.

В якості важливих додаткових умов можуть виступати:

  • порядок і терміни оплати за договором;
  • терміни звільнення квартири колишніми власниками;
  • вказівка на права та зобов'язання сторін;
  • інші умови на розсуд сторін.

Предмет договору

Є істотним і має містити повний опис об'єкту нерухомості:

  • загальна площа;
  • кількість кімнат;
  • поверховість;
  • адресу.

Важливо вказати, на підставі якого документа продається квартири належить продавцеві.

Боку

За договором в якості сторін виступають продавець і покупець, якими можуть бути будь-які суб'єкти права.

Якщо сторонами угоди виступають неповнолітні діти, то їх інтереси представляють їх законні представники.

Умови

Договір купівлі-продажу, як і будь-який інший вид договору, має істотні умови, без вказівки на які, договір буде вважатися неукладеним:

  • ціна;
  • предмет.

Ціна та оплата

Без вказівки сторін на ціну угоди, договір купівлі-продажу може вважатися неукладеним.

Оплата за договором може відбуватися різними способами:

  • за рахунок власних коштів;
  • з допомогою позик, кредитів, у т. ч. іпотечних;
  • з використанням різного роду сертифікатів (житловий, материнський).

Сторони можуть передбачити умови про завдаток або аванс, а також про розстрочення оплати договору.

Реєстрація

Підписаний договір купівлі-продажу квартири повинен пройти обов'язкову державну реєстрацію.

Пройти дану процедуру можна в Реєстраційній палаті або багатофункціональних центрах, які в даний час відкриті практично у всіх містах країни.

предварительный договор купли продажи квартиры образецЗразок попереднього договору купівлі-продажу квартири допоможе правильно скласти документ.

Можлива продаж частки в квартирі в 2020 році? Читайте тут.

Як оформити купівлю-продаж квартири? Покрокова інструкція в цій статті.

Можливо розірвання?

Якщо договір пройшов реєстрацію та перехід права на квартиру був закінчений, розірвати угоду можна двома способами:

  1. Сторони дійшли взаємної згоди щодо питання про розірвання договору.
  2. Якщо розірвати договір за згодою неможливо, сторони звертаються в суд.

При зверненні з позовом до суду необхідно вказувати не тільки вимога про розірвання договору, але і про повернення переданого майна.

На відео про укладення договору купівлі-продажу нерухомості

Читай також: