Складання попереднього договору на купівлю квартири

Попередній договір допускає купити квартиру на визначених сторонами умовах.

Документ складається в двох примірниках і служить доказом серйозності намірів сторін – купити, продати квартиру по конкретній операції.

Це необхідно у разі, коли у якої-небудь сторони немає достатньо коштів для придбання квартири, але контрагенти домовилися, що нерухомість буде продана в майбутньому.

Що це?

Стаття 429 ЦК РФ визначає загальні правила укладення попереднього договору. Він повинен бути підписаний на прийнятних для сторін умовах.

Угода передбачає практично всі елементи основного договору продажу нерухомості:

  1. Сторони повинні визначити інформацію про об'єкт нерухомості, включаючи її технічні характеристики.
  2. Основні умови попереднього договору на придбання квартири – це вартість квартири. Вона повинна бути чітко визначена сторонами і може бути змінена тільки після додаткової угоди.

У договорі також передбачається відповідальність, яка регламентується п. 4 статті 445 ГК РФ.

Якщо продавець або покупець відмовиться укладати угоду, то кожен з них вправі звернутися в суд і змусити противящуюся бік довести справу до кінця. Строк позовної давності по таких спорах становить 6 місяців.

Для чого потрібен?

Попередній договір необхідний для гарантій сторін. На цінний і прийнятний за ціною об'єкт нерухомості може бути багато претендентів.

«Зобов'язання у майбутньому» дозволяють визначити умови продажу, передбачити відповідальність сторін.

При бажанні продавця і покупця такий договір укладається на досить тривалий термін, з можливістю пролонгації – якщо до терміну укладення основної угоди сторони не зібрали необхідні документи або суми для оплати вартості квартири.

Чи має юридичну силу?

Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Волевиявлення сторін має бути добровільним, але при відмові кого-небудь купити або продати квартиру заінтересована особа вправі звернутися з позовом.

Якщо є спір щодо положень основної угоди, то купівля-продаж оформляється на умовах, визначених у судовому рішенні.

Попередній договір на купівлю квартири

Договір повинен бути укладений у звичайній письмовій формі. За своїм бажанням сторони можуть оформити його у нотаріуса, який виступає гарантом безпеки операції.

З 1.03.2013 ні попередній, ні основний договір не підлягають державній реєстрації.

Оформлення в Росреестре підлягає перехід права власності на житлоплощу.

В новобудові

Попередній договір купівлі-продажу квартири в новобудові укладається на загальних підставах.

Перед укладанням угоди важливо перевірити наявність у забудовника-реалізатора необхідних документів:

  • проектної декларації;
  • ліцензії на будівництво.

У договорі повинен бути передбачений порядок оплати за квартиру – зазвичай після отримання свідоцтва.

В споруджуваному будинку

Часто попередній договір укладається у якості альтернативи ДДУ – угоди про пайову участь.

Експерти не рекомендують цього робити, так як за попередньою угодою забудовник:

  • нічого не зобов'язаний продавати;
  • при несприятливих умовах він може спробувати оскаржити її в суді, що потягне за собою тривалу тяганину.

Квартира в споруджуваному будинку повинна бути реалізована тільки за договором пайової участі.

Із зразком договору пайової участі можна ознайомитися тут.

В іпотеку

Продаж квартири за попередньою купівлі-продажу можлива у випадку, якщо заявка на житловий кредит повністю не оформлена або об'єкт нерухомості проходить незалежну оцінку.

Квартира по житловому позики оформляється за договором продажу з заставою нерухомості.

Після операції необхідно підписати акт прийому-передачі і зробити початковий внесок на житло.

долевая собственность супругов при совместной покупке квартирыСлід оформляти часткову власність подружжя при спільній покупці квартири.

Які етапи операції при купівлі квартири по ДДУ? Дивіться тут.

Між фізичними особами

Договір оформляється зазвичай письмовій формі із зазначенням паспортних даних сторін і терміну підписання основної угоди.

Стандартна форма укладається в 1-4 сторінки машинописного тексту.

При необхідності сторони також мають право оформити угоду про завдаток або авансі:

  1. У першому випадку завдаток забезпечує продаж квартиру з більшою часткою відповідальності. Якщо продавець не погодиться продати квартиру в майбутньому, то він повинен повернути завдаток у подвійному розмірі. Коли покупець відмовляється купувати квартиру, то завдаток залишається у продавця.
  2. Аванс не містить таких штрафних санкцій. Якщо угода з якихось причин «провалилася», то продавець повертає покупцю тільки сплачену суму.

Тут представлені зразки договору про завдаток при купівлі квартири, договору авансу при купівлі квартири.

Як скласти?

Необхідно визначити умови договору, що дозволяють ідентифікувати предмет угоди. Ціна і об'єкт нерухомості будуть обов'язковими елементами угоди.

Сторони також повинні передбачити спосіб розрахунків – готівкою, через комірку у банку або акредитив.

Зміст

Основними елементами договору буде:

  • повна вартість нерухомості;
  • технічна інформація про квартирі – її загальна житлоплощу, адреса;
  • кадастрова вартість.

Сторони також передбачають перелік прав і обов'язків, включаючи обов'язок передати нерухомість в майбутньому.

В угоді також визначається пункт – на кого з сторін будуть покладені витрати на оформлення і передачу нерухомості.

Предмет

В якості предмета договору виступає правовідносини сторін по купівлі-продажу нерухомості. Це може бути квартира чи окрема кімната, приватний будинок або будь-який інший об'єкт.

Перед продажем слід переконатися у відсутності на квартиру обтяжень – шляхом замовлення виписки з державного реєстру.

Предмет не слід плутати з об'єктом договору. Об'єктом виступає нерухомість, в тому час як предмет стосується безпосередньо відносин купівлі-продажу.

Порядок розрахунку

Повний розрахунок рекомендується здійснювати тільки після укладення основного договору. Сторони мають право підписати угоду про завдаток або авансі.

Розрахунки необхідно здійснювати через банківську комірку або акредитивом:

  1. Для цього потрібно відкрити рахунок і покласти суму на ім'я продавця.
  2. Гроші він зможе отримати тільки після переходу власності на ім'я покупця.

Термін виконання

Час виконання угоди повинно бути передбачено в попередньому порядку. Якщо воно не буде вказано, то основний договір повинен бути укладений протягом 1 року після оформлення угоди.

В іншому разі зацікавлена сторона вправі добиватися цього в суді.

Зразок

Зразок договору повинен містити обов'язок сторін передати квартиру в призначений термін. Умови угоди не містять суттєвих складнощів для сторін, якщо є тверде згоду на продаж квартири.

Додатково може бути оформлена розписка про передачу грошей.

Тут можна завантажити зразок попереднього договору купівлі квартири, зразок розписки про передачу грошей.

Основні помилки

Головна помилка сторін – це зазначення строку виконання договору. Проблема може виникнути, якщо на квартиру існують претензії третіх сторін – спадкоємців, прописаних осіб.

Шахрайські схеми можуть бути пов'язані з передачею грошей – фальшивих купюр чи не повної оплати.

квартира с обременением ипотекаКвартира з обтяженням по іпотеці має свої ризики при покупці.

Яка сума застави при купівлі квартири? Читайте тут.

Необхідно згоду подружжя на купівлю квартири? Детальна інформація в цій статті.

Вчинення правочину

Попередній договір оформляється в простій формі, з реквізитами сторін.

Основна угода здійснюється за домовленістю сторін у присутності юриста або агента нерухомості.

Після основного договору сторони підписують акт передачі. Попередня угода є гарантією сторін, але не свідчать про 100% продажу квартири. Всі розбіжності між сторонами вирішуються у претензійному порядку або за посередництвом суду.

На відео про укладення попереднього договору при придбанні житла

Читай також: