Що входить в умови дольової будівництва?

Договір пайового будівництва відрізняється від договору купівлі-продажу не тільки назвою. Це абсолютно особливий вид відносин по придбанню нерухомості.

Всі подробиці та умови дольової будівництва житла містяться в спеціальному законі № 214-ФЗ.

Він був прийнятий в кінці 2004 року, але до цих пір в нього вносяться поправки, останні з яких вступають в дію з 1.10.2015 р.

Укладення договору

Покупка квартири в новобудові — це участь у будівництві власного житла, нехай і виражається тільки внесення певної суми грошей. Про цьому полягає особливий договір.

Його сторонами є:

  • будівельна організація — забудовник;
  • бажаючий придбати житло громадянин — учасник пайового будівництва, інакше пайовик.

Договір завжди має письмову форму, це вимога закону (стаття 4 ФЗ № 214). Укладати його, привертаючи тим самим необхідні для будівництва кошти, забудовник може тільки якщо у нього вже є дозвіл на зведення будівлі.

А це неможливо без отримання права на землю та розміщення проектної декларації. Саме ці документи варто попросити продавця пред'явити до підписання договору.

Тут можна завантажити зразок договору пайової будівництва.

Реєстрація

Додержання письмової форми недостатньо для того, щоб угода вважалося дійсним. Участь у пайовому будівництві підтверджується держреєстрацією договору про це (стаття 17 ФЗ № 214).

Тільки з моменту внесення даних до відповідного реєстру виникають обов'язки у сторін.

Реєструючим органом є Росреестр, який діє на підставі Закону про держреєстрацію нерухомості. Від пайовика потрібно тільки заяву і договір.

А от забудовник повинен буде в перший раз представити більш солідний пакет документів:

  • дозвіл на зведення будівлі;
  • підтвердження права на земельну ділянку;
  • проектну декларацію;
  • план об'єкту.

В подальшому від нього вже не потрібно кожен раз приносити ці відомості, достатньо зробити це один раз.

Умови дольової будівництва

Письмовий документ підписується обома сторонами.

Крім власне умов дольової будівництва, вказаних у законі, договір повинен містити реквізити забудовника та паспортні дані покупця.

Обов'язкові для включення такі відомості:

  • про предмет договору (квартирі);
  • про те, коли відбудеться передача житла майбутнім власникам;
  • про ціну участі;
  • про гарантії;
  • про способи забезпечення виконання договору.

Квартир

Участь у пайовому будівництві доступно не тільки для громадян, але і для юросіб. Останні можуть придбати таким чином не тільки житлову нерухомість, але і комерційну.

Для громадян також доступні не тільки квартири, але й:

  • індивідуальні будинки;
  • гаражі;
  • об'єкти інфраструктури.

Закон встановлює лише одне обмеження: пайове будівництво не застосовно до виробничих приміщень.

Але все ж найбільше поширення одержало будівництво саме багатоквартирних будинків. Такий спосіб покупки житла розглядається багатьма родинами як найбільш доступний.

Нехай новосілля доведеться почекати, часом кілька років, але вартість такої квартири буде нижче, ніж такої ж за площею на вторинному ринку.

защита прав участников долевого строительстваЗахист прав учасників пайового будівництва здійснюється на законодавчому рівні.

Цікавить судова практика по неустойку в пайовому будівництві? Дивіться тут.

Визначення об'єкта

Про те, що ж є об'єктом договору: побудована у результаті квартира або ж дії сторін по її зведенню, точаться суперечки між науковцями-правознавцями.

З точки зору учасника будівництва, як, втім, і закону, таким об'єктом є квартира, у будівництво якої вкладаються кошти.

У договорі має бути чітка вказівка на об'єкт. Без цієї умови договір недійсний. Але, оскільки будинок ще не побудований, то ні його номер, ні номера квартир, ще не відомі.

Тому для конкретизації дані будуть використовуватися:

  • будівельний адреса будівлі;
  • номер секції і рівня (поверху);
  • номер квартири при будівництві;
  • площа приміщення;
  • поверховий план (копія) з відміткою конкретного приміщення.

Термін передачі

Термін – це друга істотна умова, яка вказується в договорі. Квартири повинні бути передані всім пайовикам в один і той же час.

За порушення строку для забудовника встановлюється відповідальність у вигляді неустойки.

Втім, закон допускає можливість зміни терміну будівництва.

Але про те, що передача житла відкладається пайовики повинні дізнатися не пізніше ніж за 2 місяці до передбачуваної дати закінчення робіт (ч. 3 статті 6 ФЗ № 214).

Про це направляється письмове повідомлення.

Гарантійний термін

На збудоване за договором житло встановлюється гарантійний термін. Це третя умова, обов'язкове для пайового будівництва. Гарантія повинна становити не менше 5 років.

Втім, це не стосується технологічного обладнання, чий гарантійний термін складає 3 роки. Ці терміни прописуються в договорі (стаття 7 ФЗ № 214).

Якщо за цей час були виявлені або ж виникли які-небудь недоліки, то покупець може скористатися своїм правом і зажадати від забудовника:

  • усунути їх;
  • відшкодувати витрати на самостійне вирішення проблеми;
  • зменшити ціну договору і повернути різницю.

Недобросовісний забудовник може включити в договір пункт про те, що не несе відповідальність за виявлені недоліки.

Закон встановлює нікчемність, тобто недійсність такої умови. Протягом гарантійного терміну забудовник відповідає за якість того, що він побудував.

Ціна

Мабуть, найважливішим для пайовика є умова про ціну. Це та сума, яку йому доведеться заплатити забудовнику за будівництво своєї нової квартири.

Ціна складається з двох складових:

  • витрати на власне будівництво;
  • вартість послуг забудовника.

Незважаючи на те, що ціна спочатку вказується в договорі, у подальшому вона може бути змінена. Але умова про це повинно бути включене в договір (п. 2 статті 5 ФЗ № 214).

Одностороння зміна (зазвичай збільшення) ціни з боку забудовника неприпустимо, лише за згодою сторін.

Строк та порядок сплати

Крім самої суми в договорі вказується в якому розмірі і порядку вона буде вноситься. Немає єдиного формату внесення плати.

Сторони можуть визначити зручні для себе умови і вписати їх в угоду. Втім, на практиці умови оплати пайового будівництва встановлює все ж забудовник, а пайовики приймають їх. Хоча можливий і індивідуальний підхід.

Платіж може вноситься як одноразово, так і періодично. При цьому періоди можуть обчислюватися як тижнями, так і роками.

Немає вимог до розміру внесеної суми. Все визначається угодою сторін.

Але за прострочення платежів встановлюється відповідальність. Пайовик, який допустив порушення, сплачує пеню. Вона вноситься понад встановленої суми в розмірі, визначеному законом (ч. 6 стаття 5 ФЗ № 214).

Грубі порушення термінів можуть призвести до розірвання договору.

Права та обов'язки

У визначенні, зазначеному у ч. 1 статті 4 закону про пайове будівництво вже прописані основні обов'язки його учасників.

Забудовник, як сторона угоди, зобов'язується:

  • побудувати будинок або іншу будівлю, своїми силами або ж з залученням інших організацій;
  • отримати дозвіл ввести споруду в експлуатацію;
  • передати квартири пайовикам.

Учасники-пайовики, згідно з договором:

  • сплачують зазначену в ньому ціну;
  • приймають належну їм нерухомість після отримання необхідних дозволів.

Забудовника

Крім цього, забудовник має право розірвати договір, якщо пайовик не виконує своїх зобов'язань по оплаті участі.

Але по суті, по відношенню до іншої сторони забудовник має більше обов'язків, ніж прав. Це не випадково, адже в даних відносинах він виступає як економічно більш сильна сторона.

Серед його обов'язків є і несення ризику загибелі споруджуваного будинку до передачі квартир у ньому пайовикам.

Зобов'язання забудовника будуть виконані в момент підписання передавального акта.

отчет застройщика долевого строительства 2020Надання звіту забудовника пайового будівництва в 2020 році є обов'язковим.

Що таке застава права вимоги учасника пайового будівництва будинку? Читайте тут.

Як вступити в пайове будівництво від забудовника? Подробиці в цій статті.

Учасника

Учасник будівництва (пайовик) має право на отримання у власність житла, яке відповідає всім вимогам:

  • договору;
  • нормативних актів, що стосуються його якості.

Оскільки в даній ситуації він є споживачем робіт і послуг, вироблених забудовником, його права захищаються і відповідним законодавством.

На відео про укладення договору пайової будівництва

Читай також: