Що таке продаж переуступки?

В даний час все більшого поширення отримує придбання нерухомості не зведеної новобудові, а під час здійснення будівельних робіт. Однак це пов'язано з безліччю нюансів.

Одним з них є питання про те, як вчинити, якщо будівництво не завершено, але потрібно продати майбутню власність? У цьому допоможе договір переуступки.

Все про оформлення

Щоб зрозуміти, як здійснюється продаж і покупка квартир за договором переуступки, необхідно дізнатися, як можна більше про процедуру оформлення. Саме ця тема і стала основою для написання статті.

Щоб людина могла розпоряджатися своєю квартирою, необхідно отримати на неї свідоцтво власності.

Зробити це до закінчення будівельних робіт неможливо, оскільки:

  • будинок не введе в експлуатацію;
  • не оформлений акт передачі.

Часовий проміжок, протягом якого буде завершено будівництво і пройде реєстрація, може займати до року, а іноді і більше.

У зв'язку з цим інвестори бажають реалізувати майно, що їм належить, до здачі в експлуатацію новобудови.

Більше того, деяким громадянам, які уклали договір, можуть знадобитися кошти з певних причин, або вони переїжджають на інше місце проживання, у відповідності з чим, необхідно продати квартиру.

Чому купують?

Головною перевагою придбання нерухомості за договором переуступки є невисока вартість.

Квартира, яка знаходиться в процесі будівництва, буде коштувати нижче, ніж та, яка вже зведена.

Більш того, покупка квартир здійснюється найчастіше інвесторами, ризикують власними коштами.

Вони не бажають оформляти їх у власність, тому продають за угодою переуступки, причому за меншу вартість.

Тут потрібно помітити тенденцію – чим довше тривають будівельні роботи, тим вищою буде вартість квартири.

Продаж по переуступці прав

Продаж по переуступці прав квартири є поширеною різновидом угоди. Незважаючи на це, зустрічається безліч питань про те, як це і що необхідно брати до уваги.

Що це таке?

Продаж по переуступці – це реалізація не самої квартири, а на неї прав.

Якщо раніше було укладено договір пайової участі, то відповідно до неї покупець має право вимагати від забудовника здачі квартири в зазначений час.

Якщо укладається угода переуступки, то це право вимоги переходить до іншої особи.

Квартири

Угоду про переуступку прав на квартиру, чи як він ще називають, договір цесії, діє на підставі ФЗ № 214 від 2004 року.

Незважаючи на те, що в ньому немає згадки про необхідність сповіщення будівельної компанії щодо укладення цього документа, зробити це доведеться, оскільки самі забудовники включають даний пункт в ДДУ.

Повідомлення слід надсилати заздалегідь, причому робити це потрібно в письмовій формі.

Зразок попередження забудовника про переуступку прав власності на квартиру можна завантажити тут.

Будівельні компанії, що володіють відмінною репутацією, не будуть перешкоджати процедури переуступки прав.

У разі якщо продається квартира була придбана у шлюбі, то необхідно отримати згоду від чоловіка на продаж.

Згода чоловіка на переуступку прав власності представлено тут.

Щоб воно було законним, важливо попередньо завірити документ у нотаріуса. В деяких ситуаціях не виключається особиста присутність чоловіка.

Нерухомості

Купуючи нерухомість відповідно до угоди цесії, покупець виступає заміною продавця по ДДУ. У зв'язку з цим він наділяється правами і обов'язками.

Що стосується першого, то він має право вимагати здачі квартири у встановлений строк у відповідності з усіма умовами.

До його обов'язків належить виплата коштів за квартиру, якщо вони не були в повному обсязі виплачені попередньої стороною.

Порядок дій

Продаж з переуступки повинна здійснюватись у відповідності з інструкцією:

  1. Для початку необхідно знайти покупця. Це можна зробити самостійно або з допомогою посередницьких послуг, наприклад, ріелтора.
  2. Якщо ви не повністю виплатили кошти за нерухомість, то необхідно отримати згоду на процедуру від будівельної компанії. Велика частина забудовників вимагають за це додаткової оплати, варьирующей в межах від 1 до 5% вартості об'єкта.
  3. Якщо для оплати квартири використовувалася іпотека, то дозвіл на передачу прав і обов'язків повинна оформити банківська організація. Для цього потрібно буде здати: довідку, що підтверджує доходи, документи, що вказують на матеріальну стабільність і т. д. Якщо банк згоден, то новий власник отримає обов'язок сплати внесків.
  4. Потім підпишіть угода з правонаступником, зареєструйте його в реєстраційній службі.
  5. Після цього необхідно тільки дочекатися виплати коштів.
налог при переуступке прав на квартируПодаток при переуступці прав на квартиру є обов'язковим до сплати.

Потрібен зразок договору про переуступку права оренди нежитлового приміщення? Дивіться тут.

Перелік документів

Для цієї операції необхідно підготувати пакет документів:

  • первинна угода ДДУ;
  • письмова згода будівельної компанії;
  • згоду від банківської організації;
  • попередній договір, прикладена до нього додаткова документація;
  • договір переуступки.

Тут можна завантажити зразок первинного договору пайової участі.

Укладення договору

При укладенні договору рекомендується скористатися допомогою професійного юриста. Він дозволить уникнути помилок, надасть можливість підписати угоду на вигідних умовах.

Оформити його можна лише до моменту здачі новобудови в використання.

Тут представлений зразок договору переуступки прав власності.

Сплата податків

Відповідно до НК РФ з отриманого заробітку стягується податок, розмір якого становить 13%.

В оподатковувану базу не входить дохід, отриманий від реалізації нерухомості на підставі угоди переуступки.

За фактом податок сплачується тільки з різниці між вартістю купівлі і продажу квартири.

Якщо нерухомість була продана за тією ж вартістю або дешевше, то податок не стягується.

Є ризик?

При укладенні договору переуступки є певні ризики. Головним із них є визнання підписаної угоди недійсною з різних причин.

Важливу роль тут можуть зіграти будівельні компанії, які не отримали повідомлення про передачу прав або зробили вигляд, що його не отримали.

Нерідко зустрічаються ситуації з «подвійними» і «потрійними» продажами. Вони відбуваються, коли права на нерухомість передаються одночасно кільком особам.

Близько чверті всіх укладених угод в області нерухомості ґрунтується на угодах переуступки.

Здебільшого вони безпечні для сторін, тому отримали схвалення в банківському середовищі.

Ризики, пов'язані з операцією, здебільшого ґрунтуються на ризики пайового будівництва.

Наприклад, навіть після завершення будівництва не гарантується, що новобудову прийме контрольна комісія, і вона буде здана до використання.

переуступка прав по договору долевого участия в строительстве рискиІснують певні ризики при переуступку прав за договором пайової участі в будівництві.

Як оформляється покупка квартири по переуступці прав в іпотеку? Читайте тут.

Що таке переуступка квартири в новобудові? Подробиці в цій статті.

Як уникнути проблем?

Щоб уникнути проблем і ризиків, описаних вище, необхідно уважно ставиться до укладення договору.

Завжди вказуйте в ньому реальну вартість квартири, щоб у спірній ситуації повернути грошові кошти в повній сумі.

Щоб уникнути продажу однієї квартири кільком громадянам, необхідно використовувати тільки ДДУ з реєстрацією.

Не можна переводити гроші за попередньою угодою, оскільки за ним не ведеться державного обліку.

Перед укладанням угоди важливо перевірити, не лише інвестора, але і будівельну компанію. Ознайомтеся з її репутацією, поговоріть з людьми, які вже купували у них квартири.

Щоб убезпечити себе, не можна укладати угоди з продавцями, які мають інші договори, замість ДДУ з реєстрацією. Тільки він захищається чинним законодавством відповідно до ФЗ № 214 від 2004 року.

На відео про продаж житла з відступлення права власності

Читай також: