Що потрібно знати при купівлі нової квартири?

Фахівці роблять різницю між термінами «новобудова» і «нова квартира», так як в першому випадку житло знаходиться ще на стадії зведення, з конкретним терміном завершення.

«Нова квартира» – це готовий і зданий в експлуатацію об'єкт.

Перед укладенням договору слід переконатися у придатності нерухомості для постійного проживання та юридичної чистоти угоди.

Придбання житла в новобудові

Покупка нової квартири вимагає звернути увагу на технічний стан житла. Покупець навряд чи буде експертом, але йому слід переконатися в якісному зведенні стін, перекриттів багатоповерхового будинку.

Окремо слід переконатися в справності:

  • ліфтів (якщо вони передбачені);
  • проводки в квартирі;
  • каналізації;
  • водостоку.

Небажано купувати кутові квартири, так як вони більш холодні і вимагають додаткової теплоізоляції.

Перевірку стану навіть нової житлоплощі рекомендовано здійснювати за посередництва спеціаліста.

Особливості

Купувати таке житло можна за договором пайової участі – навіть коли будинок знаходиться тільки на стадії закладки фундаменту.

ДДУ передбачає оплату всієї вартості квартири або її частини, забудовнику, з зобов'язанням останнього надати покупцю нерухомість в обумовлені терміни.

Іноді квартири в споруджуваних будинках реалізуються за попередньою купівлі-продажу, що накладає на продавця обов'язок укласти основну угоду після здачі багатоповерхового будинку в експлуатацію.

Тут представлений зразок договору пайової участі.

Переваги і недоліки

Головна перевага «свіжої» квартири – це її новий стан. На таку нерухомість не будуть претендувати спадкоємці продавця і його правонаступники.

Нове житло зазвичай дешевше «вторинки», так як МКД зводяться у малообжитих районах, і забудовники, зацікавлені в залученні покупців готові знижувати ціни за «квадратні метри».

Для купівлі квартири в новобудові потрібен мінімальний пакет документів. Зазвичай така нерухомість продається з уже готової технічною документацією.

Клієнту також надається безкоштовний супровід при оформленні на квартиру свідоцтва про право власності.

Недолік такої квартири пов'язаний з можливим банкрутством забудовника і припиненням будівництва. Воно може бути «заморожено», і тоді термін здачі будинку відсувається на невизначений термін.

ФЗ № 214 «ПРО пайову участь» гарантує громадянам страхування житла, але обсяг виплат іноді не дозволяє вчасно завершити будівництво.

Страхові компанії часто самі намагаються затягнути виплати пайовикам і ведуть з ними тривалі судові тяжби.

Якщо квартира купується у вже побудованому будинку, тобто ризик у тому, що у забудовника відсутній дозвіл на будівництво або документ власності (оренди) на землю.

У такій ситуації ухвалою суду будинок може бути знесений як самовільна споруда (стаття 222 ГК РФ).

Є ще один ризик – коли багатоквартирний будинок будують на дачних ділянках або землях ІЖС. Такі будинки також підлягають знесенню.

Можливі й фактичні незручності. Нова квартира часто продається зі стяжкою і штукатуркою, потребує ремонту, шум якого може бути, як від сусідів, так і від інших мешканців.

Новобудови розташовані в районах зі слабко розвиненою інфраструктурою, яка тільки запускається і вимагає налагодження наявності шкіл, дитсадків, упорядкованих парків, скверів, громадського транспорту.

Що потрібно знати?

Якщо потрібно купити квартиру за ДДУ, то слід запастися терпінням і чекати, коли будинок буде зданий в експлуатацію. У проектній декларації забудовника позначається план розвитку району, та інші особливості споруди.

Угода повинна передбачати:

  • повну вартість нерухомості;
  • її точну адресу;
  • термін надання квартири в розпорядження власника.

При купівлі готового житла клієнт укладає з фірмою-продавцем угоду продажу, не вимагає з 1.03.2013 р. державної реєстрації в Росреестре.

Покупка нової квартири

Слід точно визначитися з варіантом, оглянути будинок, з'ясувати ступінь його готовності.

Окремо рекомендується ознайомитися з документацією організації-забудовника, довідатися про його ділової репутації.

Фахівці не радять зв'язуватися з фірмою, у якої на стадії незавершеного будівництва кілька об'єктів, і жодного готового.

Від забудовника

Бажано купувати квартири у забудовника з 4-5 річною історією успішної комерційної діяльності.

Купівля-продаж має здійснюватися:

  • для квартири в незавершеному будинку – за договором пайової участі;
  • для житла в зданому будинку – тільки за угодою купівлі-продажу;
  • для будь-якого об'єкта нерухомості обов'язкова його державна реєстрація переходу права власності.

Допускається діяти самому або за підтримки кваліфікованого фахівця. Його послуги підлягають окремій оплаті.

покупка квартиры по сертификату военногоПокупка квартири по сертифікату військового здійснюється в порядку, встановленому законодавством.

Цікавлять правила покупки квартири в споруджуваному будинку? Дивіться тут.

На що звернути увагу?

Проблема – на що звернути увагу при купівлі квартирі, разрешаема, коли покупець має намір ретельно вивчати документацію забудовника.

Слід упевнитися, що він:

  • діє строго у відповідності з виданими дозволами;
  • надасть куплене і повністю оплачене житло в обумовлені терміни.

Бажано перевірити, чи є об'єкти нерухомості (як готові, так і споруджувані) акредитованими в банках.

Якщо кредитні установи відмовляються видавати іпотеку для покупки таких квартир, то слід замислитися про їх якість і безпеку угоди продажу.

Покрокова інструкція

У покупця не повинно виникнути труднощів при купівлі квартири – при пайовій участі або готовою.

Досить:

  1. Звернутися до представників забудовника та проконсультуватися щодо вподобаного об'єкта нерухомості.
  2. Не полінуватися самому оглянути квартиру, якщо вона готова, – перевірити якість стін, перекриттів, вікон.
  3. Перевірити необхідні документи, домовитися з забудовником про умови продажу.
  4. Укласти договір за правилами статей 549-558 ГК РФ або за ФЗ № 214 (ДДУ).

Якщо квартира купується за угодою про пайову участь, то покупець:

  • вносить необхідну суму;
  • очікує термінів здачі квартири;
  • здійснює реєстрацію переходу власності у Росреестре.

При покупці готової квартири після укладення договору купівлі-продажу, набувач отримує свідоцтво про власність.

Перевірка та оформлення документів

У компанії-забудовника потрібно перевірити такі документи:

  • інвестиційний контракт (про розподіл житлової площі між муніципальним районом і комерційними структурами);
  • проектну декларацію;
  • дозвіл на будівництво;
  • документ на землю;
  • акт про введення будинку в експлуатацію;

Додатковій перевірці підлягають документи самого забудовника:

  • статут;
  • свідоцтво про реєстрацію юрособи;
  • документ про постановку на податковий облік.

Потрібно укладення договору та реєстрація переходу власності у Росреестре.

Сплачується державне мито в розмірі 1 тис. рублів.

Як не залишитися обдуреним?

Слід ретельно перевіряти документи забудовника і співвідносити інформацію в технічній документації з реальним станом будинку.

Якщо вартість нерухомості підозріло низька, то бажано витратити час, щоб з'ясувати причину таких лояльності до клієнта.

Ймовірно, що будинок побудований з неякісних матеріалів або з істотними технічними дефектами.

Потрібно довіряти тільки надійної компанії, яка пропрацювала на ринку нерухомості як мінімум 5 років.

предварительный договор на покупку квартирыЗа бажанням сторін можна укласти попередній договір на купівлю квартири.

Що перевірити при передачі ключів при купівлі квартири? Читайте тут.

Які підводні камені при купівлі квартири по переуступці? Детальна інформація в цій статті.

Податок

При купівлі нерухомості громадянам надається майновий вирахування в розмірі 13% від оподатковуваного доходу. Максимальна сума – 260 тис. руб.

Якщо нерухомість купується подружжям у спільну власність, то кожен з них вправі розраховувати на окремий вирахування в такій же сумі.

Для оформлення пільги необхідно подати заяву до територіального управління ФНС за місцем реєстрації заявника.

Покупка нової квартири вимагає значного вкладення сил і засобів. Необхідно контролювати всі юридичні аспекти угоди.

Якщо є можливість, то краще заздалегідь ознайомитися з проектом договору продажу квартири від забудовника. Для мінімізації ризиків бажано скористатися підтримкою досвідченого ріелтора або юриста.

На відео про придбання нової нерухомості

Читай також: