Ризики при покупці квартири з обтяженням

При покупці квартири з обтяженням можна зіткнутися з низкою складнощів і проблем. Найважче, це коли після укладення угоди власник виїжджає за кордон і в разі виникнення проблем не зможе приїхати.

Якщо операція була здійснена, але обтяження не знято, то почнеться довгий і важкий судовий процес.

Судові витрати при цьому стягуються з того, хто продав квартиру, тобто з винуватця. Саме тому до продажу об'єкта нерухомості краще зняти всі обмеження.

Досить серйозним ризикам піддається і покупець. З-за обтяжень він не зможе повною мірою розпоряджатися своїм майном.

Сам судовий процес зазвичай триває довго, іноді навіть кілька років, а повернути гроші до рішення суду неможливо.

Що це означає?

Обтяження на об'єкт нерухомості – це умова, при якому правом на нього (об'єкт) мають не власники, а інші особи. Таке можливо при укладенні договору, наприклад, іпотечного, за угодою сторін або за рішенням суду.

Особливістю є той факт, що власник може бути не тільки обмежений у правах на свою квартиру, але й буде зобов'язаний виконувати деякі вимоги.

Особливо така практика поширюється на укладення договору ренти.

Ризики

Той, хто закладає квартиру в обтяження, може розпоряджатися ним тільки з дозволу заставодержателя.

Покупець квартири з обтяженням бере на себе ризики, які накладені обмеженням.

Якщо оплата здійснюється за сертифікатом, то для продавця існує певний ризик неотримання фінансових коштів, якщо сертифікат не буде прийнятий.

Якщо на квартиру було накладено арешт, тобто ризик визнання угоди недійсною.

Небезпечний і договір ренти. Саме цим способом за підсумком є ймовірність розірвання договору і переходу об'єкта нерухомості колишньому власникові.

Купівля квартири з обтяженням

Покупка нерухомості з обтяженням нерідко призводить до проблем.

Якщо людина все-таки здійснив угоду купівлі-продажу, а потім дізнався про обтяження розірвати договір можна тільки за рішенням суду.

Існує кілька видів обтяжень, і порядок дій при цьому розрізняється.

Іпотека

Ризики при покупці квартири з обтяженням по іпотеці пов'язані з тим, що квартира знаходиться в заставі у банку. А це може спричинити за собою проблему, при якій зобов'язання по виплаті боргу перейдуть до нового власника.

Оренда

Купівля квартири з орендарями – досить складний процес.

Перш ніж продати житло, потрібно:

  • розірвати договір оренди;
  • виселити арендосъемщиков.

Якщо було укладено договір оренди, то просто так виселити мешканців не вийде, потрібно звертатися в суд.

Рента

Дуже популярний в останні роки договір ренти. За нього один чоловік зобов'язується довічно утримувати іншого, а натомість в майбутньому отримає його квартиру.

Саме тому продаж об'єкта нерухомості, яка обтяжена договором ренти, повинна бути виключена.

У тому випадку, коли власник більше не потребує утримання або по якимсь ще причинах передумав дотримуватися умов договору, то можна розірвати договір ренти.

Але при цьому, необхідно буде повернути всі витрачені другою стороною кошти.

Прописка

Якщо у квартирі прописані люди, то виписати їх можна тільки за згодою. У крайньому разі доведеться звернутися в суд.

Арешт

Зазвичай арешт квартири пов'язаний з наявністю боргів за сплату комунальних послуг або іпотеку. Арешт накладається судом. Продати таку квартиру не можна.

Крім того, бувають випадки, при яких власник навіть проживати в ній не зможе. Арешт знімається тільки судом.

Довірче управління

Довірче управління – це нагляд за об'єктом нерухомості іншою особою. Для цього необхідно скласти договір, в якому буде зазначений термін.

Всі права розпорядження квартирою передаються довіреній особі. Щоб зняти таке обтяження, необхідна згода сторін.

покупка квартиры с коммунальными долгамиКупівля квартири з комунальними боргами передбачає укладення договору з особливими умовами.

Які ризики покупця при купівлі квартири у юридичної особи? Дізнайтеся тут.

Як перевірити?

Щоб перевірити, чи є обмеження, потрібно мати підтверджуючий документ. Наприклад:

  • довідка з банку при оформленні іпотечного кредитування;
  • довідка з державних органів про зняття обмежень або їх відсутності.

Для повної впевненості можна звернутися в Державний реєстр. Щоб це зробити, потрібно звернутися до Держреєстру і попросити надати виписку.

Зазвичай просять ЕГРП – вона включає в себе дані про проведені операції та накладених обмеженнях. Діє такий документ до 30 днів.

Тут представлений зразок виписки з ЕГРП на квартиру.

Особливості угоди

Особливістю угоди купівлі-продажу квартири з обтяженням є те, що факт обмеження підлягає обов'язковій реєстрації. Необхідно дану дію для внесення даних до Держреєстру.

Це дозволить убезпечити себе майбутнім покупцям, оскільки у виписці ЕГРП буде відображена вся інформація про обтяження.

Якщо квартира знаходиться у заставі в банку, то потрібно повністю виплатити іпотеку, включаючи штрафи.

Після цього потрібно подати заяву в державні органи, щоб зняти обтяження. Якщо іпотека погашається повністю, то на свідоцтві про реєстрацію права власності ставиться печатка.

Порядок оформлення

Якщо квартира знаходиться у заставі у фінансовій організації, то для початку потрібно письмове все узгодити з банком. Але в будь-якому випадку, необхідно зняти обтяження.

У тому разі, коли у власника немає можливості зняти обтяження, потрібно почекати із вчиненням правочину купівлі-продажу. В іншому випадку нерідко виникають довгі суперечки з судом.

Ні в якому разі не можна приховувати цей факт від покупців. Все одно про наявність обтяження рано чи пізно стане відомо.

Угода здійснюється у нотаріуса. Щоб договір купівлі-продажу був чистий, необхідно отримати додаткові папери та довідки. Юристом складається документ, в якому відображаються умови угоди.

Документи

Щоб здійснити операцію купівлі-продажу об'єкта нерухомості потрібні:

  • договір;
  • акт передачі;
  • якщо є – свідоцтво про право власності;
  • заяву;
  • з будинкової книги спеціальна виписка;
  • підтвердження оплати державного мита;
  • паспорт.

Для кожного випадку обтяження можуть знадобитися різні документи:

  • іпотека – довідка з банку про згоду;
  • рента – згода власника;
  • арешт – тільки судове рішення про його зняття;
  • якщо власником є особа, яка не досягла 18 років – згода опіки.
образец расписки при покупке квартирыЗразок розписки при купівлі квартири дозволить грамотно оформити документ.

Який порядок дій при купівлі квартири за материнський капітал? Дивіться тут.

Чи потрібно згоду подружжя на купівлю нерухомості в 2020 році? Детальна інформація в цій статті.

Договір

У договорі обов'язково має зазначатися, що квартира продається з обтяженням і яким саме. Якщо це іпотека – то потрібно вказувати заставодержателя.

В іншому договір такою ж, як і при звичайному продажі.

Тут представлений зразок договору купівлі квартири з обтяженням.

Правові наслідки

Якщо людина купує квартиру з обмеженнями, то він бере на себе всі ризики, пов'язані з ними.

Згідно з Федеральним законом про іпотеку від 16.07.1998 N 102-ФЗ, якщо здійснюється продаж іпотечного житла, то новий власник несе зобов'язання перед фінансовою організацією ті ж, що й попередній.

Особливо ризикована купівля об'єкта нерухомості на який є договір ренти. Одержувач довічного утримання при цьому має повне право проживання.

На відео про придбання нерухомості з обтяженням

Читай також: