Продаж приватизованої квартири

Законом передбачено єдиний можливий законний спосіб продажу приватизованої квартири – оформлення договору купівлі-продажу.

Дарування та заставу не являють собою оплатне відчуження, а використовуються в якості альтернативних способів передачі житла на комерційній основі.

Квартира, оформлена у власність

Приватизована квартира – нерухомість, передана з державного або муніципального житлового фонду в приватну власність.

Процедура приватизації житлового фонду почалася на початку 90-х років і триває до сьогоднішнього часу. Правовстановлюючим документом власника приватизованої квартири буде не договір соціального найму, а свідоцтво про право власності, із зазначенням одного або кількох власників.

Порядок продажу

Продаж приватизованої квартири ініціюється власником.

Можлива примусова реалізація приватного житла за рішенням суду.

Істотне умова операції купівлі-продажу нерухомості – ціна, яка повинна бути узгоджена до підписання договору.

Власник житла повинен володіти всіма необхідними правовстановлюючими документами:

  • свідоцтвом про право власності;
  • технічною документацією;
  • домовою книгою та ін.

У власності менше 3-х років, менш року

Час, який житло перебувало у власності, впливає на розрахунок прибуткового податку для покупця:

  1. Якщо приватизована квартира була продана за більш, ніж 1 млн. руб. і строк володіння становить менше 3-х років, то необхідно буде заплатити податок у розмірі 13% від суми, що перевищує 1 млн. руб.
  2. Квартира, що знаходиться у володінні терміном менше року, продається на аналогічних податкових умовах.

З прописаними мешканцями

Постійна реєстрація мешканців не є перешкодою для продажу приватизованої нерухомості. Припинення права власності на реалізовану квартиру автоматично позбавляє таких мешканців на право постійного користування.

У договір купівлі-продажу можна включити умови про надання певним особам права постійного безстрокового користування нерухомістю.

Продаж квартири також не тягне за собою втрати орендних прав на нерухомість.

Виписати зареєстрованих мешканців можна через суд – за винятком:

  • інвалідів;
  • неповнолітніх дітей;
  • літніх осіб.

Якщо проживає в квартирі особа відмовилася від приватизації квартири, і вона згодом була продана, то такий громадянин зберігає право постійного користування житлоплощею.

Подібні нюанси повинні бути ретельно позначені в договорі купівлі-продажу.

Кілька власників

Правила продажу приватизованої квартири поширюються і на пайових власників. Житло може бути поділено на рівноцінні і непропорційні частки, на кожну з яких можна отримати окреме свідоцтво про право власності.

При продажу частки необхідно дотримуватися права переважної купівлі (стаття 250 ГК РФ). Повідомлення про продаж своєї частки необхідно оформляти у письмовій формі, з оформленням листа у нотаріуса.

Якщо протягом місяця від пайовиків не надійшло згоди на купівлю, то частка може бути продана сторонньому покупцеві по заявленій ціні.

Частки неповнолітньої дитини

Якщо неповнолітній зазначений у договорі приватизації як власника, то він має право на частку в квартирі. Продаж частини квартири, яка належить дитині, можлива тільки після отримання згоди органів опіки і піклування про те, що права дитини при здійсненні угоди не порушені.

У договорі купівлі-продажу частки неповнолітнього батьки виступають в якості зацікавленої сторони, що представляє інтереси своєї дитини.

З неповнолітніми дітьми

При продажу квартири, на якій зареєстровані неповнолітні діти, власник повинен враховувати права дитини в обов'язковому порядку. За загальним правилом, перехід права власності на квартиру до нового власника тягне за собою припинення права користування колишнім власником і членами його сім'ї.

Складність може виникнути, якщо неповнолітні були зареєстровані на момент приватизації квартири. В такому випадку вони мають право постійного безстрокового проживання, і нові власники за законом не можуть заборонити їм користуватися житлом.

На практиці при покупці квартири з таким «дефектом» необхідно:

  • домовлятися з колишніми власниками (про виписку дитини через паспортний стіл та постановці їх на реєстраційний облік в ін. житлове приміщення);
  • звертатися з позовною заявою про примусове зняття з реєстраційного обліку в суд.

Кімнати комунальної квартири

Можлива ситуація, коли кілька кімнат знаходяться у власності муніципалітету, а одна приватизована. При продажу приватизованої кімнати про майбутню угоду необхідно повідомити Департамент житлової політики (в містах) або адміністрацію (в СМТ і селах).

У разі відмови місцевих органів влади купити кімнату за заявленою ціною власник може продати нерухомість будь-якій зацікавленій особі.

Одним з подружжя

Особливості правочину залежать від того, чи була квартира приватизована до укладення шлюбу або після. Якщо нерухомість була приватизована одним з подружжя до укладення шлюбу, то він має право розпорядитися житлоплощею на свій розсуд.

Чоловік має право продати приватизовану в період шлюбу квартиру тільки з нотаріально засвідченої згоди іншого з подружжя.

При недотриманні подібного правила територіальний орган Росреестра відмовить у реєстрації права на квартиру за новим власником.

Якщо квартира приватизована в період шлюбу, була продана одним з подружжя вже після розлучення, то у другого з подружжя є право оскаржити таку угоду протягом 3-х років з моменту продажу житла.

По іпотеці

При оформленні угоди продажу під іпотеку необхідно згоду банку на схвалення покупки. Фінансово-кредитна організація ретельно перевіряє «прозорість» об'єкта нерухомості, вимагаючи надати всю необхідну правовстановлюючої документації.

Сама приватизована квартира залишається в заставі в банку до повної виплати іпотечного кредиту.

как оформить отказ от доли в приватизированной квартиреЯк оформити відмову від частки у приватизованій квартирі? Це можна зробити кількома способами.

Можна розміняти приватизовану квартиру через суд? Дивіться тут.

Способи

Цивільне законодавство надало власникам кілька ефективних способів продажу приватизованої квартири:

  1. Договір купівлі-продажу.
  2. Дарування квартири або частки.
  3. Застава (за договором позики).

Подібні варіанти реалізації житла вимагають обов'язкової реєстрації в Росреестре, з подальшою видачею всієї необхідної правовстановлюючої документації.

Схема дарування

Дарування нерухомості є безоплатною угодою. Оплатний характер подібного договору надають для практичної доцільності.

При даруванні немає необхідності в попередньому повідомленні пайових власників про продаж.

Дарування також може «прикривати» угоду купівлі-продажу з метою заощадити на податках регіональні та муніципальні бюджети.

Стандартна схема дарування передбачає такі наступні дії:

  1. Збір необхідної документації.
  2. Узгодження умова договору.
  3. Підписання документа та реєстрація його у нотаріуса.
  4. Передача грошей через банківську комірку (для конфіденційності угоди).

Після підписання договору приватизована квартира повинна бути зареєстрована за новим власником у Росреестре.

Для цього необхідно звернутися із заявою до посадової особи, з наданням технічної та правовстановлюючої документації на житло.

Заставна схема

Квартира, передана в якості застави, свідчить про порушення терміну повернення позики. Сторони можуть домовитися укласти такий договір, навмисне прострочити його виконання.

Відчуження заставленої квартири вимагає наступних дій:

  1. Погодження умов договору позики.
  2. Підписання угоди про заставу.
  3. Прострочення виконання договору позики.
  4. Передачі квартири в якості заставленого майна.

Заставна схема залишається найбільш складною і ризикованою для покупця. Проблема полягає в тому, що продавець може відмовити займодавцу надати квартиру після прострочення виконання договору позики.

Це може зажадати тривалого судового розгляду, в результаті якого може бути встановлена «удавана» основа такої угоди.

Чистий продаж

Подібний спосіб залишається найбільш безпечним і законним для сторін угоди:

  1. Продавець надає покупцю квартиру, без обтяження правами третіх осіб.
  2. Покупець купує нерухомість, передає за неї заздалегідь обговорений суму грошей.

Продаж приватизованої квартири

Продати приватизоване житло необхідно з попереднім погодженням ціни на нерухомість.

При підписанні договору потрібно враховувати права всіх осіб, у тому числі громадян, які відмовилися свого часу від приватизації і зберегли право безстрокового проживання в квартирі.

Необхідні документи

При роз'ясненні питання: які документи потрібні для продажу приватизованої квартири необхідно враховувати особливості кожної угоди.

Типовий перелік документації включає:

  • Правовстановлюючої документації.
  • Довідку з БТІ про вартість квартири.
  • Договір купівлі-продажу.

Пакет документів можна підготувати самостійно або звернутися за допомогою в юридичну фірму.

В якості додаткових довідок можуть знадобитися:

  • документи про всіх перепланування в квартирі;
  • письмова згода органів опіки та піклування при продажу квартири або частки неповнолітнього д. р.

Договір (зразок)

Договір повинен бути оформлений з вимогами статті 549, статті 558 ЦК РФ.

Істотними умовами угоди є:

  • інформація про квартирі, її місцезнаходження, розмір та ін;
  • відомості про права третіх осіб;
  • ціна прописана цифрами і продубльована прописом.

Тут можна завантажити зразок договору продажу приватизованої квартири.

Податок з продажу

У 2020 році продовжують діяти норми статті 220 НК РФ. Громадянин зобов'язаний заплатити 13% прибутковий податок, якщо він продав квартиру, яка була у нього у власності менше 3-х років.

Якщо вартість проданої квартири (яка перебувала у власності менше 3-х років) становить понад 1 млн. продавець також має право скористатися податковим вирахуванням в розмірі 1 млн. крб.

обмен приватизированных квартир документыЯкщо планується обмін приватизованих квартир, документи потрібно підготувати заздалегідь.

Цікавить порядок спадкування приватизованої квартири? Читайте тут.

Які підстави відмови в приватизації квартири у 2020 році? Детальніше в цій статті.

Часті питання

Продавців часто цікавлять питання майнового і податкового характеру: порядок укладення договору, правила подачі декларації з ПДФО та ін.

Захистити квартиру від продажу

Власник має право розпорядитися приватизованою квартирою на свій розсуд. При наявності у боржника аліментних або інших зобов'язань зацікавлені особи можуть звернутися до суду з заявою про накладення арешту на майно.

Звернення стягнення на приватизовану квартиру можливо, якщо у власника є інше житло.

Продати частку

Продати частку можна при дотриманні пріоритетної покупки і оформлення угоди купівлі-продажу.

Письмове повідомлення інших співвласників про продаж доцільно відправляти рекомендованим листом.

Продаж квартири вимагає посередництва досвідчених юристів, які зможуть проаналізувати всі переваги угоди для продавця і забезпечити її найбільш прийнятні умови.

На відео про податок з продажу приватизованої квартири

Читай також: