Продаж частки в приватизованій квартирі

Приватизація квартири передбачає перехід права власності на нерухомість від держави до фізичним особами або організаціям. Часткова власність може бути закріплена як за громадянами, які перебувають між собою у родинних відносинах, так і за сторонніми особами.

Кожен власник житла має право розпорядитися своєю часткою на власний розсуд, але з дотриманням прав всіх проживаючих у квартирі осіб

Продати частку в приватизованій квартирі слід за письмовим договором, з дотриманням правил переважної покупки. Подібна норма дозволяє закріпити нерухомість за зацікавленими особами, які проживають під одним дахом.

Переважне право встановлено в статті 250 ГК РФ і означає, що громадянин, який вирішив отримати гроші за свою частку, повинен запропонувати придбати її іншим власникам.

Подібна пропозиція виражається в письмовій формі, з обов'язковим засвідченням печаткою нотаріуса.

Загальні положення

Приватизована квартира, розділена на частки між власниками, може бути придатна для проживання, але продаж супроводжується труднощами юридичного та фактичного характеру.

Юридична процедура вимагає ретельної інформації про суму та характеристику частки, так як вона не завжди пропорційна кількості власників. Наприклад:

  • один мешканець володіє ½ площі;
  • у власності інших знаходиться по ¼ квартири.

Можливі ситуації, коли власник володіє ½ приватизованої квартири, а друга житла перебуває у спільній власності двох осіб (наприклад, подружжя).

Подібні ситуації вимагають скрупульозного аналізу, так як невелика помилка при укладанні договору продажу може стати підставою недійсності такої угоди.

Поняття часткою

Частка передбачає відокремлену частину в загальному майні. Часткова власність на нерухомість підтверджується конкретним правовстановлюючим документом – «рожевим» свідоцтвом.

В частковій власності може знаходитися одна або кілька кімнат у квартирі. Власники мають рівноцінне право користування певними приміщеннями – кухнею, ванною, санвузлом та ін.

Частка може виступати об'єктом:

  • дарування;
  • застави;
  • відплатних цивільних угод – купівлі-продажу.

Як продати частку в приватизованій квартирі

Подібна угода повинна бути здійснена в письмовій формі, з бажаною реєстрацією у нотаріуса. Письмовий договір залишається обов'язковою умовою угоди (стаття 550 ЦК РФ).

Державна реєстрація права власності на придбану частку є необхідною і може бути здійснена у примусовому порядку – якщо одна зі сторін угоди з будь-яких причин не бажає звертатися до територіального управління Росреестра.

На користь матері (батьків)

Закон не забороняє відмовлятися від частки в приватизованій квартирі на користь матері. На практиці угоди подібного характеру не часті.

ГК РФ не надає переваги покупки (продажу) частки родичам. Переважне право придбання частки збережено за власниками – незалежно від ступеня споріднення.

Родичу

Продаж частки родичу здійснюється на загальних засадах. Якщо родич є власником квартири, то він має право пріоритетної покупки реалізованої частини житлової площі нарівні з іншими особами.

Родинні відносини впливають на право дарування, так як при даруванні нерухомості родичам 13% податок не стягується.

Без згоди

Продаж частки без згоди інших власників загрожує ризиками оскарження такого договору. Стаття 250 ГК РФ закріплює правило переважної купівлі частки в спільній житловій площі та інших майні).

При недотриманні такої норми існує ймовірність, що власники нерухомості:

  • будуть не згодні з продажем;
  • звернуться до суду з вимогою перевести на себе всі права та обов'язки покупця.

Продажу частки неповнолітнього

Інтереси неповнолітнього можуть представляти:

  • батьки;
  • законні представники (опікуни, піклувальники).

Вони не володіють правом самостійного розпорядження майном дитини без дозволу органу опіки та піклування.

Участь батьків не робить їх самостійною стороною договору купівлі-продажу частки, а свідчить про те, що батько виступає в угоді в якості зацікавленої особи, захищає права дитини.

как обменять приватизированную квартиру на неприватизированнуюЯк обміняти приватизовану квартиру на неприватизовану? Відповідь на це питання є в законодавстві РФ.

Цікавить спадкування приватизованої квартири? Дивіться тут.

Варіанти

Відчуження частки в нерухомості новому власнику вимагає дотримання ряду обов'язкових умов:

  1. Складання і підписання договору.
  2. Повідомлення інших співвласників про продаж частки.
  3. Отримання від них письмової відмови (або згоди) у переважної купівлі.
  4. Сплата прибуткового податку.

Юристи розробили декілька схем передачі частки на оплатній основі, включаючи:

  • «фіктивний» договір дарування;
  • угода про заставу;
  • договір купівлі-продажу з дотриманням положень статті 549, статті 558 ЦК РФ.

Дарування і застава є способами спрощення процедури оплатної передачі частки в нерухомості. Юристи говорять про «удаваному» характер таких угод (з метою прикрити іншу угоду, яка спочатку не породжує у сторін прав і обов'язків).

На практиці досвідчені адвокати навчилися проводити операції з відчуження частки у спільній нерухомості без порушення норм цивільного законодавства.

Схема дарування

Дарування (глава 32 ЦК РФ) є безоплатною угодою. Передача грошей за таким договором не передбачена.

При оформленні договору дарування (з фактичною передачею грошей за частку нерухомості) юристи рекомендують дотримуватись наступного порядку:

  • визначення остаточної ціни продаваної частки;
  • погодження умов договору;
  • реєстрація угоди в Росреестре;
  • передача грошей продавцю через банківську комірку (для конфіденційності угоди).

Договір дарування підлягає оподаткуванню (за винятком дарування між родичами). Податок справляється виходячи із ринкової оцінки вартості частки нерухомості.

Заставна схема

Частка в приватизованій квартирі може стати об'єктом застави за договором позики. У такому разі рекомендовані наступні дії:

  • укладення договору позики (з передачею грошей продавцю);
  • підписання угоди про заставі;
  • передача частки заставодержателю.

Складності подібних процедур полягають в очікуванні закінчення терміну дії договору та повернення позики Можливі ситуації, коли частка повинна буде вилучатися за рішенням суду (при подальшій відмові продавця передати заставу займодавцу).

Чистий продаж частки

Продаж частки без необхідності оформити дарчу може здійснюватися стандартним способом – шляхом підписання договору купівлі-продажу.

Тоді повинні бути:

  • узгоджені умови про ціну;
  • наведені характеристики (розмір) частки у спільній приватизованій квартирі.

Подібний договір повинен пройти обов'язкову реєстрацію в Росреестре.

Заява про реєстрацію подається особисто або через федеральні (регіональні) портали державних послуг.

Як сповістити власників

Закон не вказує, яким чином інші власники повинні бути сповіщені про продаж частки одним з них.

Юристи рекомендують оформляти рекомендовані листи з повідомленням про продаж (з реєстрацією їх у нотаріуса).

Відмови власників у переважної купівлі частки також повинні бути отримані в письмовій формі.

Порядок дій

Для продажу частки необхідно:

  1. Встановити її вартість.
  2. Запропонувати її продаж іншим власникам приватизованої квартири.
  3. Отримати від них письмові відмови (або) згоду.
  4. Погодити умови договору з підписом контрагентів.
  5. Оформити акт приймання-передачі частки.
  6. Пройти процедуру держреєстрації права власності.

Перелік подібних заходів може бути доповнений процедурами експертизи житла, судовими розглядами з виділу та уточнення розміру частки.

Рекомендується зацікавити власників у купівлі частки, або продавати всі частки спільно, з подальшим розподілом грошей між усіма власниками залежно від розмірів їх часток.

Тут можна завантажити зразок акту прийому-передачі частки у праві власності на квартиру.

Список документів

Примірний перелік документів повинен містити:

  • правовстановлюючі, технічні документи;
  • договір;
  • повідомлення пайовиків про продаж, їх письмові відмови.

Для реєстрації права власності потрібно:

  • довідка-виписка про осіб, за якими залишається право постійного користування житлоплощею;
  • довідка з БТІ про вартість житла;
  • заяви в Росреестра від імені зацікавлених осіб;
  • держмито.

Можливі складності

Головна складність подібної угоди – пошук клієнта. В покупці частки повинні бути зацікавлені власники, які проживають в квартирі.

Деякі власники можуть ухилятися від підписання відмови у переважної купівлі частки або оскаржувати вже відбулася угоду.

У подібній ситуації доцільно звертатися за допомогою до кваліфікованого юриста.

Як відмовитися від частки

Оформити відмову від частки можна в будь-який час і без попереднього схвалення іншими власниками квартири.

Таке одностороннє юридичну дію бажано виконувати одночасно з підписанням договору дарування на користь конкретної особи.

Як подарувати

Передати безоплатно частку можна на підставі договору дарування. Він укладається при посередництві нотаріуса та проходить державну реєстрацію в територіальному управлінні Росреестра.

Головна умова угоди – волевиявлення обох сторін, з дотриманням прав інших, які проживають у квартирі, осіб.

Переоформити на іншу пайовика

За згодою одного із власників придбати частку укладається договір купівлі-продажу з подальшою державною реєстрацією.

Дарування на користь іншого пайовика також тягне за собою перехід права власності та можливе об'єднання часток.

Можна діяти по нотаріально засвідченій довіреності – через юридичні агенції або зацікавлених осіб.

Можна відсудити

При дотриманні правил продажу частки у спільній приватизованій квартирі оскаржувати угоду не має сенсу.

Конфліктні ситуації можливі, якщо не був дотриманий порядок переважного придбання частки зацікавленими особами, або якщо при її реалізації не були враховані права неповнолітніх осіб.

Такі спори підлягають вирішенню у судах загальної юрисдикції.

Заповіт на частку

Заповіт має бути складено з вимогами глави 62 ЦК РФ. Громадянин може позбавити частки спадкоємця або передати її на користь держави (муніципалітету).

Можливі ситуації, коли в заповіті вказано конкретний спадкоємець, але не враховані права обов'язкових спадкоємців (непрацездатних дітей спадкодавця).

Заповіт підлягає реєстрації у нотаріуса в обов'язковому порядку.

Чи можна повернути

При рівноцінному і справедливий розподіл часток і продажу однієї з них новому власнику повернення буде вкрай витратною справою.

Необхідно буде довести в суді, що розділ спочатку обмежував права неповнолітніх або інших осіб.

Повернути майно можна при розкритті шахрайських схем щодо відчуження часток під прикриттям договорів дарування чи застави.

принудительная приватизация муниципального жилья через судПримусова приватизація житла через суд неможлива.

Чи підлягає поділу при розлученні приватизована квартира? Читайте тут.

Може бути отримана відмова в приватизації квартири у зв'язку з переплануванням? Детальніше в цій статті.

Часті питання

Громадян цікавлять порядок визначення подружньої частки в загальній приватизованій квартирі, дарування частки родича і т. д. Найбільш актуальні запитання наведені нижче.

Примусовий продаж

Можлива при зверненні стягнення кредиторів на майно боржника (наприклад, індивідуального підприємця). Законом передбачена можливість вимагати через суд продажу «микродоли» в загальній квартирі, тобто частки, розмір якої мізерно малий.

Дозвіл інших власників

Воно повинно бути отримано в письмовій формі, і, бажано, завірене у нотаріуса. Обов'язковий бланк такої заяви не передбачено законом, згода може бути оформлена у вільній формі.

Власник може сміливо продавати частину своєї нерухомості, якщо інші пайовики відмовляться придбати її протягом місяця з дня оголошення про продаж.

Реалізація частки в приватизованій квартирі – тривала процедура, так як вимагає врахування інтересів всіх зареєстрованих на житловій площі осіб За правовою підтримкою рекомендується звертатися до фахівців, які в змозі проаналізувати всі ризики, переваги такої угоди та досягти її позитивного результату.

На відео: як продати частку в квартирі

Читай також: