Про скасування пайової участі в будівництві

У найближчі кілька років з законодавства Росії, швидше за все, зникне поняття ДДУ – договору пайової будівництва.

Однак на думку політиків реалізувати реформу можна буде лише тоді, коли скасування даного виду залучення фінансів не позначиться на стані ринку нерухомості.

Для цього банки повинні розробити нову послугу, яка зможе стати повноцінною заміною правочину, що укладається з будівельними компаніями.

Вирішення проблеми ошуканих пайовиків

Більшість депутатів вважають, що скасування пайової участі дозволить скоротити кількість ошуканих покупців і захистить їхні права перед забудовником.

Зараз уряд активно обговорює:

  • можливість відходу від дольової будівництва;
  • перехід на систему співпраці замовника і виконавця через банківські організації.

Очікується, що виключення договору з юридичної та законодавчої термінології повністю вирішить проблеми ошуканих покупців, так як укладаються договори хоч і завіряються нотаріально, але по своїй силі і безпеки значно поступаються банківським.

Після скасування гарантійним особою буде вважатися сама держава, і саме він буде відповідати за збереження грошей учасника часткової угоди.

Пропозиція Уряду РФ

Представник політичного апарату Андрій Воробйов одним з перших висунув ідею про реалізацію до 2020 року реформи з придбання нерухомості в будинках на стадії будівництва.

Зараз Міністерство будівництва та житлово-комунального господарства:

  • розробляє проект;
  • призначає робочу групу, яка буде відповідати за зміни у сфері законодавства і втілить законопроект на практиці.

Варто відзначити, що реформа починає діяти з 2020 року, і на її реалізацію відводиться не менше 5 років, таким чином можна говорити про скасування договору тільки до 2020 року.

Олексій Воробйов підкреслив, що самою ідеальною є пряма схема співпраці будівельні компанії будуть отримувати гроші не у покупців пайової житлового об'єкта, а в банку, що буде більш зручно і безпечно для кожної сторони.

Крім того, така схема дозволить:

  • контролювати, куди і як будуть витрачатися гроші;
  • забудовник не зможе проводити «ліві» афери або витрачати гроші не на вирішення будівельних завдань.

При цьому вартість житла від цього не збільшиться, так як існує певна ставка по іпотеці, і банк в будь-якому разі матиме свою вигоду, незалежно від того, хто звертається – забудовник або той, хто купує житло.

Зміни торкнуться 214 Федеральний закон, перші зміни Державна дума вже прийняла восени 2020 року, а реалізовуватися реформа почне з 2020 року.

Скасування пайової участі в будівництві

ФЗ 214 діє з 2005 року, дотримуючись його, будівельна компанія має право:

  • залучати будь-яких покупців;
  • отримувати від них грошові кошти за надання частки у багатоквартирному будинку.

Однак за цей час до юристів і до суду звернулося величезна кількість ошуканих пайовиків, і всі вони задають одне питання, чи можна виконати скасування пайової участі в будівництві?

Багатоквартирного будинку

Проблема полягає в тому, що будівельні компанії часто користуються необізнаністю клієнтів і укладають з ним договір не за законодавчим правилам.

Шахраї продають об'єкт житлової нерухомості з використанням векселів, інвестиційних договорів і будівельних кооперативів.

Варіантів для обману існує набагато більше, при цьому вищеописані вважаються найпоширенішими.

Угоди не по 214 закону піддають покупця набагато більшому ризику, в разі чого у них залишається менше шансів захистити свої права законодавчо.

Також небезпека полягає в тому, що навіть законодавча реформа не зможе повною мірою захистити учасників договору від укладення подібних угод.

Саме з цієї причини, уряд пропонує взагалі заборонити забудовникам продавати об'єкти до введення їх в повну експлуатацію.

Таким чином, покупці в період з 2020 до 2020 року ще зможуть купувати нерухомість на стадії будівництва, так як для цього необхідно лише укладення договору з банківською компанією. Поки що об'єкт буде будуватися, гроші резервуються на спеціальному банківському рахунку.

Зазначається, що основні механізми контролю передадуться найбільшим російським банкам – Ощадбанку і ВТБ.

Проте до цих пір не ясно, чи є спосіб застосувати можливості організацій для контролювання всього ринку.

договор долевого участия в строительстве многоквартирного домаДоговір пайової участі в будівництві багатоквартирного будинку обов'язково повинен бути зареєстрований в Регпалате.

Як стягнути неустойку за договором пайової участі? Дивіться тут.

Договорів

Варто зазначити, що громадянин, який уклав угоду з будівельною компанією, що має право і зараз відмовитися від частки нерухомості, якщо інша сторона не виконує пункти договору (на підставі ФЗ 214).

Однак для цього документ повинен бути складений за всім юридичним правилам і завірений нотаріально.

Крім того, учасники у вигляді пайовиків при скасуванні договору отримають такі можливості:

  • зниження ризиків, так як регулювання будівництва і діяльності забудовника перекладається на плечі посередника;
  • всі грошові відносини встановлює забудовник не з покупцем, а відповідальною організацією;
  • також в будь-який момент покупець часткової частини може запросити звіт про стан об'єкта і його готовності до здачі.

Ризики

На сьогодні складання договору пайової участі обтяжується різними ризиками, як для будівельної компанії, так і для покупця частини нерухомості.

Порушення законодавства

Незважаючи на те, що ФЗ чітко встановлює правову форму складеного договору, його укладення несе в собі підвищений ступінь ризику для покупців.

Виділяють декілька найпоширеніших способів шахрайства, які суперечать законодавству:

  • у тексті договору пайової участі містяться або відсутні умови, які не прописані у статті закону, або документ складено не за формою, відсутня розпис, ні реєстрації та ін.;
  • якщо покупець з'ясовує, що інший учасник договору використовує кошти не за призначенням, то він має право вимагати розірвання складеного документа відповідно до статті 18 214 закону;
  • стаття 5 цього закону встановлює, що вартість об'єкта може змінюватися тільки при наявності певних пунктів у договорі, або за згодою двох сторін, інші способи підвищення ціни вважаються незаконними;
  • якщо забудовник зриває терміни здачі об'єкта, встановлені статтею 6 ФЗ 214, то покупець має право затребувати з нього оплату компенсації, пені або зниження вартості об'єкта;
  • також покупець має право пред'явити претензії до будівельної компанії, якщо якість готового об'єкта не відповідає заявленим вимогам, якщо забудовник істотно змінив документацію, пошкодив житловий об'єкт для проживання та ін.

Тут можна завантажити зразок претензії за договором пайової участі.

Відсутність ефективного контролю

Зараз навіть складений ДДУ не дає можливості контролюючим органам стежити за виконанням:

  • залучення матеріальних засобів до моменту реєстрації договору;
  • гарантувати надходження фінансів на рахунок забудовника, за яким ведеться контроль за цільовим використання матеріальних засобів, а не іншій особі, так як щодо третього учасника органи не мають права проводити контроль.
федеральный закон 214 фз об участии в долевом строительствеФедеральний закон 214 ФЗ " про участь у пайовому будівництві регулює всі питання цього процесу.

Чи можна скласти претензію за договором пайової участі з переуступкою прав вимоги? Читайте тут.

Як скласти угоду про розірвання договору пайової участі? Подробиці в цій статті.

Всі перераховані ризики і неможливість достатнього контролю і стали причиною прийняття реформи щодо скасування договору про купівлю часткової частини нерухомості.

На відео про наслідки скасування пайового будівництва

Читай також: