Придбання квартири в новобудові за пайовим будівництва

Для багатьох сімей купівля житла на стадії будівництва виявляється краще, ніж на вторинному ринку.

Причини називаються різні: від значно меншої вартості до небажання жити в квартирі «з історією».

Але не всі знають, що придбання квартири в новобудові шляхом участі у пайовому будівництві має ряд відмінностей від власне покупки.

ФЗ 214

Легальна купівля житла на стадії будівництва стала можлива з введенням в дію відповідного закону ФЗ № 214.

Згідно з його положеннями пайовики, тобто бажаючі отримати омріяні квадратні метри громадяни або організації, що беруть участь у зведенні будівлі, уклавши договір із забудовником.

Зрозуміло, це не означає, що майбутні новосели одягаються в спецівки і весь вільний час проводять на будівельному майданчику.

Участь пайовиків тільки фінансове:

  • вони беруть на себе певну частину витрат на будівництво;
  • після його закінчення стають власниками новеньких квартир.

Закон про пайове будівництво стосується не тільки квартир у міських багатоповерхівках.

Стати учасниками, тобто пайовиками, можна і при зведенні таунхауса, котеджу або зовсім нежитлової будівлі (ч. 2 стаття 2 ФЗ № 214), виключаючи тільки підприємства.

При цьому забудовник може почати укладати договори з пайовиками тільки в тому випадку, коли у нього вже є вся необхідна документація, а саме:

  • свідоцтво про право на ділянку, де зводиться будинок;
  • дозвіл на власне будівництво;
  • опублікована проектна декларація (п. 1 статті 3 ФЗ № 214).

Квартира в новобудові за пайовим будівництва

Як вже згадувалося, участь у пайовому будівництві квартири в новобудові обходиться дешевше покупки тієї ж площі на вторинному ринку.

Це робить первинний ринок більш привабливим для багатьох громадян.

Проте можлива недобросовісність забудовника або його банкрутство до закінчення робіт робить такий спосіб покупки досить ризикованим, особливо в нестабільних економічних умовах.

Особливості придбання житла

Пайове будівництво – це зовсім не те ж саме, що купівля-продаж.

Головна відмінність полягає в тому, що придбана на вторинному ринку квартира стає власністю покупця практично відразу. Точніше, з моменту держреєстрації права, перейшло за договором.

При цьому, якщо така угода між учасниками угоди, користуватися своїм новим майном можна хоч одразу після підписання договору.

Об'єкт ж пайового будівництва на момент підписання договору ще не існує.

Фактично купується обіцянку, що коли будинок буде побудований, то всі, хто вклався в його зведення отримають покладений «шматочок».

Найчастіше на місці майбутньої квартири є лише котлован і ті картинки, які демонструє забудовник, залучаючи пайовиків-покупців.

Отримати житло в своє розпорядження пайовик зможе тільки після того, як:

  • будинок буде добудований;
  • приймальна комісія вирішить його експлуатувати.

Тільки тоді покупець квартири зможе оформити своє право власності. Чи відбудеться це в обумовлений в угоді термін або ж будівництво затягнеться на роки, залежить від багатьох причин.

Але така ціна відносно низькій вартості житла в новобудові.

долевое строительство условия оплатыУмови оплати при пайовому будівництві регламентуються Федеральним законом № 214.

Потрібна формула розрахунку неустойки участі в пайовому будівництві? Дивіться тут.

Договір

Бажаючі взяти участь у пайовому будівництві свого майбутнього житла громадяни укладають договір.

Участь у будівництві, нехай і чисто фінансове, припускає передачу значних грошових сум.

Тому держава встановлює жорсткі вимоги до форми та змісту договору (стаття 4 ФЗ № 214). Без нього участь у пайовому будівництві неможливо.

Недотримання вимог закону робить всю угоду недійсною нікчемного.

Згідно статті 4 Закону форма договору встановлюється письмовій. Але, оскільки мова йде про нерухомість, хай поки і не існує в реальності, документ вимагає держреєстрації.

Тільки з моменту її вчинення договір вважається дійсним і у сторін виникають один перед одним зобов'язання.

Тут можна завантажити зразок договору пайової будівництва.

Боку

Оскільки в договорі мова йде не про покупку, а про будівництво, то замість продавця виступає забудовник.

Їм завжди буде юридична особа, якій на якому-небудь право (власності, оренди і т. д.) належить ділянка землі, де йде або тільки планується будівництво.

Індивідуальний підприємець, не кажучи вже про громадян, виступати в якості забудовника не може (ч. 1 стаття 2 ФЗ № 214).

Другою стороною договір буде учасник (пайовик), тобто той, хто купує таким способом квартиру.

Тут закон не передбачає будь-яких обмежень до учасників будівництва. Ними можуть бути як громадяни, так і організації, які бажають потім отримати у власність площі в новому будинку.

Зміст

Крім вимог до форми договору, закон вказує і на необхідність дотримуватися певного змісту документа.

Обов'язковими для включення до договору є:

  • конкретний об'єкт, який буде переданий покупцеві — предмет договору;
  • термін цієї передачі (стаття 6 ФЗ № 214);
  • ціна, а також порядок внесення коштів та строки (стаття 5 ФЗ № 214);
  • гарантійний термін;
  • способи, якими забудовник забезпечить виконання своїх зобов'язань.

Умови

Суть пайового будівництва полягає в тому, що:

  • одна зі сторін бере на себе зобов'язання через певний час побудувати будинок і отримати дозвіл цей об'єкт експлуатувати;
  • після чого передає другій стороні квартиру в побудованому будинку;
  • друга ж сторона вносить необхідну суму, чекає закінчення процесу та приймає належну їй квартиру.

Все це прописується в договорі.

Права та обов'язки

Основним змістом договору є права і обов'язки сторін.

Якщо мова йде про громадян, які купують квартири для проживання, то їх права визначаються законодавством про захист прав споживачів.

Серед них право розірвати договір, якщо забудовник не виконує своїх обов'язків, передбачених договором.

В обов'язки ж забудовника входить, головним чином, дотримання встановлених ним же самим термінів:

  • будівництва;
  • передачі житла.

До тих пір, поки передача квартир у власність не відбулася, ризик того, що зі споруджуваним будинком щось станеться, несе забудовник.

Оформлення права власності

Для учасників пайового будівництва житла квартира в новобудові стає власністю лише після того, як будуть пройдені наступні етапи:

  1. Укладення договору пайової участі і його держреєстрація (відповідно до статті 17 ФЗ № 214).
  2. Завершення будівництва.
  3. Введення в експлуатацію добудованого будинку.
  4. Передача квартири дольщику.
  5. Держреєстрація права власності.

Про закінчення будівництва забудовник сповіщає всіх учасників, а потім підписує передає їм побудоване житло за актом, який підписується обома сторонами.

Всі подальші дії по оформленню права власності здійснює вже сам набувач.

Варто пам'ятати, що держреєстрації це право не виникне.

Ціна

Однією з істотних умов є ціна. Тобто та сума, яку покупець повинен внести в якості свого внеску в будівництво. Договір може передбачити зміну цієї суми надалі.

Сторони визначають порядок платежів або ж домовляються про одночасне внесення коштів.

За порушення термінів сплати пайовик може бути покараний. По-перше, він заплатить пеню (штраф) за кожний пропущений день.

Ну а якщо прострочення буде допущена за рік більш ніж у три рази або ж один раз, але на два місяці, то у забудовника є право з несумлінним учасником договір розірвати.

права и обязанности участника долевого строительстваПрава та обов'язки учасника пайового будівництва прописані в договорі.

Що таке застава права вимоги учасника пайового будівництва в 2020 році? Читайте тут.

Можна вступити в пайове будівництво з сертифікатом? Подробиці в цій статті.

Гарантії якості та гарантійний строк

Договір, а також положення чинного законодавства встановлюють вимоги до якості житла. Відповідність збудованого об'єкта цим вимогам гарантує забудовник.

Мінімальний гарантійний термін для самої будівлі становить 5 років, а для інженерних мереж — 3 роки (ч. 5 статті 7 Закону).

Всі порушення, допущені забудовником, тягнуть за собою його обов'язок:

  • усунути всі недоліки за свій рахунок;
  • зменшити ціну договору;
  • відшкодувати учаснику, усунув недоліки самостійно, його витрати.

Вибір дії при цьому залишається за пайовиком.

На відео про придбання житла в новобудові

Читай також: