Правила оформлення покупки квартири

Покупка квартири, а також іншого нерухомого майна, що є юридичною переходом прав володіння від однієї особи до іншої.

Операції здійснюються між юридичними та фізичними особами на первинному і вторинному ринку.

Якщо купується нове житло від забудовника, то оформлення відбувається за типовим договором і вимагає від покупця тільки особливої уваги до зобов'язань продавця за якістю та іншим технічним параметрам.

Складності в більшості випадків виникають при купівлі нерухомості на вторинному ринку, що обумовлено багаторазовими продажами, виникненням спадкових прав, різними обтяженнями та іншими факторами.

Оформлення покупки квартири в такому випадку вимагає не тільки дотримання формальностей, але і виконання додаткових дій, спрямованих на безпеку угоди.

Придбання власності

Факт здійснення операції купівлі у відповідності з встановленими в Російській Федерації нормами фіксується в договорі між сторонами, який підлягає державній реєстрації.

Для здійснення операції необхідний певний пакет документів.

Щоб договір був легітимним і надалі не міг бути розірваний, продавець зобов'язаний провести ретельну перевірку квартири на «чистоту».

Рекомендується укласти попередній договір про намір придбати нерухомість, в якому вказати:

  • перелік документів, які надаються продавцем;
  • вартість угоди;
  • інші аспекти, пов'язані з підготовкою.

Перевірка

Аналіз супровідної документації, що засвідчує легітимність продажу, полягає в наступних етапах:

  • перевірка відомостей про права продавця на здійснення операцій з даним видом нерухомого майна (безпосередньо власник або його довірена особа);
  • встановлення законних прав власності на квартиру;
  • аналіз переходу прав володіння протягом часу;
  • перевірка відповідності фактичної якості житла з описом у договорі (для нової нерухомості);
  • виявлення можливих претензій на житло від третіх осіб;
  • перевірка обтяжень, включаючи заборону на продаж за рішенням суду, заповідальний відмова, що передбачає постійне проживання в квартирі утриманців та інші.

Перевірці підлягають борги за комунальні послуги, реєстрація мешканців у відповідності з головною домовою книгою, планування фактична і відображена в кадастровому паспорті.

Перелік документів, які зобов'язаний надати продавець, включає:

  • свідоцтво про володіння власністю, зареєстроване в ЕДРП;
  • виписка по особовому рахунку;
  • договір переходу прав, за яким власник набув право власності;
  • технічний або кадастровий паспорт;
  • посвідчення особи.

Власник повинен надати документацію в оригіналі, а для наступних дій зобов'язаний надати продавцю фотокопії.

Рекомендується перевірити власника на предмет реєстрації в психоневрологічному і наркотичному диспансерах.

Подальші дії необхідно проводити у відповідності з нормативними актами.

Що говорить закон?

Відповідно до статті 454 Цивільного Кодексу (ЦК) Російської Федерації визначає основні поняття угоди з придбання та продажу нерухомого майна.

У розділі характеризуються дії зацікавлених осіб і фіксується поняття товар, в якості якого виступає нерухомість або майнові права.

У статті 288 ГК РФ розмежовуються приміщення в залежності від цільового використання, тобто, що відносяться до житлового фонду і нежитловим будівлям.

Вимоги до житла визначаються санітарними нормами і окремо роз'яснені у статті 23 Федерального Закону (ФЗ) №52.

Договір складається в письмовій формі, в ньому вказують:

  • точну вартість угоди;
  • всіх власників нерухомості (стаття 558 ЦК РФ);
  • положення угоди повинні відповідати правилам, викладеним у статті 432 ЦК РФ.

Іншими нормативними актами, чинними у межах цивільного обороту нерухомості, є Житловий Кодекс (ЖК), Кодекс про Адміністративні правопорушення (Кпап) і інші закони та державні ініціативи.

Реєстрація правочинів здійснюється Росреестром.

Як оформити покупку квартири?

В залежності від типу нерухомого майна існує юридичний порядок оформлення переходу прав на нерухоме майно.

Основні нюанси залежать від:

  • статусу продавця (юридична або фізична особа);
  • порядку розрахунків із продавцем;
  • залучення позикових коштів;
  • типу операції (купівля-продаж, дарування, заповіт, мена, переуступка прав і так далі).

Тип нерухомості в першу чергу визначає те, як оформити покупку квартири.

На вторинному ринку

Угоди між фізичними особами відносяться, в більшості випадків, до передачі прав на вторинну нерухомість, якою володіли треті особи.

Але і у випадку одного власника порядок оформлення включає етап перевірки:

  • документів;
  • стану оплати комунальних послуг;
  • обтяження;
  • реєстрації третіх осіб на житлоплощі.

Оформлення здійснюється після перевірки зазначених нюансів шляхом укладення договору купівлі-продажу яке засвідчується нотаріальною конторою.

Оформлений договір підлягає обов'язковій державній реєстрації в єдиному реєстрі.

Факт укладення договору передбачає розрахунок між продавцем та покупцем, а також зобов'язує всіх громадян, прописаних у квартирі, подати заяву про виписку.

Для безпеки слід:

  • встановити дієздатність власника або особи, коїть угоду від його імені;
  • зобов'язати батьків виписати неповнолітніх дітей у відповідності з вимогами опікунської ради.

В новобудові

Нові багатоквартирні житлові будинки, здані в експлуатацію у відповідності з вимогами технічних регламентів, продають за договорами, в яких вказана частка у спільному майні.

Документ містить:

  • дані про гарантійні зобов'язання забудовника;
  • повну площу приміщень;
  • вартість та інші відомості.

Договір рекомендується оформляти у нотаріальній конторі і зареєструвати в Росреестре безпосередньо після підписання.

В угоді також вказується порядок і тип розрахунків між продавцем і покупцем.

Тут представлений зразок договору купівлі квартири в новобудові.

В споруджуваному будинку

Квартири в зводяться будівлях набувають за договорами пайової участі (ДДУ), реєстрація яких здійснюється в єдиному реєстрі безпосередньо після підписання.

Передача майна у власність здійснюється за актом прийому-передачі, який є підставою для оформлення права власності.

Видача свідоцтва на право володіння проводиться Росреестром.

В іпотеку

Кредитний договір, укладений з метою придбання житла (іпотека), оформляється в банківській установі та підлягає державному обліку.

Позика під нерухоме майно є обтяженням, суть якого відзначають у свідоцтві на право власності.

При купівлі за договором іпотеки зміст договору контролюється банком, а розрахунок проводять, використовуючи оренду банківського осередку.

Тут представлений зразок договору купівлі квартири в іпотеку.

В розстрочку

Якщо приміщення купується у забудовника, який надає можливість виробляти поетапні виплати, оформляється договір пайової участі для споруджуваних споруд та кредитну угоду для завершеного будівництва.

покупка квартиры в строящемся доме рискиНеобхідно знати всі ризики покупки квартири в споруджуваному будинку.

Потрібен зразок розписки на аванс при купівлі квартири? Дивіться тут.

Чи можна самостійно?

Оформлення угоди без залучення юристів, оцінювачів та ріелторів проводиться в певній послідовності.

Основним навичок, яким повинен володіти покупець при покупці квартири, є уважність і знання законів, що регламентують операції з купівлі-продажу.

Покрокова інструкція

Після вибору нерухомого майна відповідної якості, типу і цінової категорії слід виконати кілька обов'язкових кроків для оформлення угоди:

  1. Зажадати у продавця перелік документів на власність.
  2. Перевірити реквізити власника, його довірених осіб і встановити дієздатність.
  3. Здійснити перевірку відповідності планування приміщення, вказаного виду і площі в технічному паспорті.
  4. Виявити зацікавлених осіб та зареєстрованих на житловій площі.
  5. Перевірити стан оплати за комунальні послуги, обтяження.
  6. Підготувати спільно з нотаріусом договір купівлі-продажу.
  7. Взяти письмові зобов'язання про зняття мешканців з реєстрації і отримати рішення опікунської ради про долю неповнолітніх, прописаних за адресою.
  8. Домовитися про методі розрахунку і зафіксувати його в договорі.
  9. Укласти договір авансування (завдаток) та зазначити можливі варіанти розірвання та переходу завдатку.
  10. Підписати угоду про купівлю-продаж, провести розрахунок з продавцем.
  11. подати документи на реєстрацію права власності в Росреестр, попередньо сплативши державне мито.
  12. Отримати свідоцтво.

Які документи необхідні?

Для купівлі квартири на вторинному ринку нотаріусу необхідно надати:

  • свідоцтво про володіння майном або інший документ, що посвідчує це право;
  • виписку з ЕГРП;
  • квитанцію про сплату державного мита та збору за нотаріальні дії;
  • цивільні паспорти сторін і довіреність для осіб, що діють від імені власника;
  • техпаспорт і кадастровий паспорт.

Тут можна завантажити зразки технічного паспорта, кадастрового паспорта на квартиру.

Вимоги до договору

Угода містить стандартні пункти і формулювання, але з боку покупця необхідно внести або перевірити наявність і зміст наступних пунктів:

  • відомості про предмет договору, характеристики повинні відповідати даним кадастрової виписки;
  • повна вартість угоди;
  • умови взаєморозрахунків;
  • обтяження у вигляді заяв спадкоємців, які не знають на момент продажу про свої права, погашаються продавцем з коштів, виручених за квартиру.

Особливим пунктом можна внести зобов'язання третіх осіб, наприклад, по страхуванню майна, форс-мажор тощо.

Тут представлений зразок договору купівлі квартири.

Взаєморозрахунки

Статті договору про розрахунки повинні містити метод, суму і порядок видачі грошових коштів.

Існує кілька видів взаєморозрахунків:

  • оренда банківського сейфа, скористатися якою продавець може лише за наявності договору купівлі-продажу;
  • акредитивом – банківським рахунком, гроші з якого можна отримати при наявності певного пакету документів;
  • готівкою в нотаріальній конторі після підписання договору;
  • безготівковим переказом.

Кожен спосіб оплати нерухомості має негативні сторони, але найбільш прийнятний для розрахунків акредитив.

Вартість квартири рекомендується вказати найбільш наближену до дійсності, що надалі не стане приводом для визнання акта недійсним.

Державна реєстрація

Після підписання угоди (ДДУ, купівлі-продажу, іпотека), правочин підлягає реєстрації в єдиному реєстрі прав власників, що є обов'язковою дією і регламентується законом.

покупка квартиры находящейся в залоге у банкаПокупка квартири, що знаходиться в заставі у банку, може бути вигідною.

Хто оплачує держмито при купівлі квартири? Читайте тут.

Як перевірити чистоту квартири перед покупкою? Детальна інформація в цій статті.

Причини відмови

Відповідно до ФЗ «ПРО державну реєстрацію речових прав...» негативне рішення за заявою про реєстрацію переходу права власності виноситься в наступних випадках:

  • зміст і форма поданих документів не відповідають нормам законодавства;
  • державні акти на нерухомість, видані раніше, визнані недійсними;
  • особи, що видали документи, перевищили повноваження або не вказали обмеження, які на них накладаються законом;
  • заявник не має прав на майно;
  • не надано повний комплект документів;
  • є протиріччя в документації.

На відео про оформлення угоди з придбання житла

Читай також: