Порядок реєстрації додаткової угоди до договору пайової участі

Форма придбання нерухомості в споруджуваних багатоквартирних будинках шляхом передачі коштів забудовнику будинок моменту введення в експлуатацію називається пайовою участю.

На підставі статті 1 Федерального Закону (ФЗ) 214-ФЗ залучення грошей від фізичних та юридичних осіб можливо:

  • при оформленні договору пайової участі (ДДУ);
  • шляхом продажу цінних паперів;
  • за умови, що веде будівництво житлово-будівельний (накопичувальний) кооператив.

Закон не діє, якщо внесок в будівництво зроблений в якості інвестицій, а поступка прав за інвестиційними угодами на користь осіб, у яких виникає право на власність в недобудованому будинку, заборонена.

Оформлення ДДУ

Відповідно до статті 4 ФЗ 214 договір передбачає:

  • обов'язок забудовника побудувати, запровадити в експлуатацію та передати у власність об'єкт нерухомості;
  • обов'язок учасника (пайовика) розрахуватися за будівництво і прийняти об'єкт.

Документ укладають в письмовому вигляді і вважають дійсним з моменту державної реєстрації.

Договір пайової участі зобов'язаний містити наступні пункти:

  • опис об'єкта нерухомості, на який забудовник має проектну документацію;
  • дату передачі введеного в експлуатацію споруди пайовій учаснику;
  • вартість договору, порядок сплати та строки внесення коштів;
  • гарантії на експлуатацію об'єкта нерухомості;
  • способи відшкодування або інші зобов'язання для забезпечення виконання договору з боку забудовника.

Крім того, умови договору не повинні порушувати законодавство у сфері захисту прав споживача, передбачати передачу майнових прав на незавершене будівництво у спадщину та інші аспекти.

Якщо об'єкт не був прийнятий учасником, ризик випадкової псування або загибелі майна несе забудовник.

Права пайовика

Учасники будівництва на пайовій основі мають права, передбачені Цивільним Кодексом (ЦК), Федеральним Законом «Про захист прав споживачів» та іншими нормативними актами.

Згідно з нормами закону учасник може пред'явити забудовнику при порушенні прав або умов договору претензію з наступними вимогами:

  • безоплатно і в розумні терміни усунути виявлені недоліки об'єкту договору;
  • зменшити загальну ціну договору, не усуваючи невідповідностей;
  • відшкодувати витрати, які учасник поніс внаслідок не виконання або неповного виконання забудовником своїх зобов'язань.

Тут можна завантажити зразок претензії за договором пайової участі.

Крім того учасник має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання зобов'язань за договором і вимагати у забудовника повернення грошових коштів.

Тут представлений зразок заяви про розірвання договору пайової участі в односторонньому порядку.

Порушення, які забудовник регламентує змінами в площі, якості або інших параметрах після введення в експлуатацію та технічної інвентаризації об'єкта, але при цьому ціна будівництва не змінюється, свідчить про ознаки ущемлення прав споживачів і тягне за собою притягнення до відповідальності, передбаченої статтею 148 Кодексу про Адміністративні правопорушення (Кпап).

Права забудовника

Відповідно до статті 3 ФЗ №214 забудовник має право:

  • залучати грошові кошти лише після оформлення дозволу на будівництво та реєстрації інших передбачених законодавством документів;
  • вимагати від учасника своєчасної оплати та виконання інших зобов'язань, передбачених ДДУ;
  • розірвати договір в судовому порядку при порушенні термінів оплати, суми та інших зобов'язань учасника.

Як одна із сторін ДДУ забудовник в рамках законодавства має право укласти різні правові акти, спрямовані на виконання зобов'язань.

Якщо будівельна компанія в силу певних умов або об'єктивних причин бажає укласти доповнення до ДДУ, то права, передбачені документом, наберуть чинності виключно після того, як буде оформлена державна реєстрація додаткової угоди до договору пайової участі.

Всі двосторонні акти повинні оформлятися в письмовому вигляді або з використанням засобів електронного посвідчення підписів, якщо інше не передбачено чинним законодавством.

Реєстрація додаткової угоди до договору пайової участі

Зміни, додатки та інші документи, які впливають на зміст ДДУ та підписані учасником і забудовником, підлягають обов'язковій реєстрації в державному реєстрі (відповідно до статті 17 ФЗ №214).

Реєструється додаткову угоду до договору пайової участі в будівництві на підставі наступних документів:

  • посвідчення особи учасника, заявника та довіреність або опікунське посвідчення у випадках передбачених законодавством;
  • квитанція про оплату державного мита;
  • оригінал угоди у 2-х примірниках;
  • ліцензія, якщо заяву подає нотаріус;
  • установчий договір і статут для юридичних осіб;
  • кредитний договір, якщо пайову участь фінансується з позикових коштів.
страхование долевого участия в строительствеСтрахування пайової участі в будівництві є обов'язковим.

Як написати довіреність на реєстрацію договору пайової участі? Дивіться тут.

Правила укладання

Ініціатором додаткової угоди, як правило, виступає забудовник.

Причинами, по яких виникає потреба внесення доповнень і змін до ДДУ, можуть бути:

  • зміна строків будівництва;
  • зміна якості оздоблювальних робіт та інше.

Забудовник зазвичай прикладає максимум зусиль, щоб учасники підписали угоду, і вдається до будь-яких методів. Наприклад, документ відправляється поштою, в електронному вигляді або посильним.

Учаснику пайового будівництва не обов'язково підписувати будь-які додаткові умови, і це не буде розглядатися як акцепт, тобто прийнята пропозиція за мовчазної згоди.

Таке право надано сторонам у відповідності зі статтею 438 Цивільного Кодексу (ГК) РФ. Керуючись нормативними актами, учасник має право відмовитися від укладення будь-яких додаткових угод.

Якщо ж потреба і об'єктивні причини розташовують споживача підписати додатки до ДДУ, то всі зміни проходять реєстрацію у тому ж порядку, що і сам договір.

Зразок

Основною причиною оформлення угод є зміна строків здачі в експлуатацію будівельного об'єкта.

Але нерідко забудовник, крім термінів може внести в договір і інші пункти, які не погоджені зі споживачем.

В останньому випадку необхідно ознайомитися зі зразками документів, а при підписанні вичитувати кожен пункт угоди.

Тут можна завантажити зразок додаткової угоди до договору пайової участі.

Приклад

Існує безліч ситуацій, при яких забудовник пропонує змінити умови ДДУ. Розглянемо найбільш часто виникають обставини, що змушують учасника підписати додаткову угоду.

Наприклад:

  • ДДУ підписано у 2012 році;
  • у документі зазначено, що орієнтовний термін здачі об'єкта – 1 серпня 2020 року;
  • квартира, описана в договорі, передається у двомісячний термін, після здачі будинку в експлуатацію.

Учаснику часткового будівництва 1 лютого 2020 року по пошті приходить повідомлення, в якому забудовник пропонує змінити термін завершення будівництва з причин, на які не міг вплинути.

При подальших переговорах, забудовник відмовляється платити неустойку або будь-яке інше відшкодування шкоди. Які подальші кроки споживача?

Згідно зі статтею 310 ГК РФ одностороння зміна умов договору не допускається. Підписання запропонованої угоди затвердить згода учасника на запропоновані умови і позбавить його права на компенсацію.

Виплата неустойки передбачена законодавством, навіть у тих випадках, коли вона не відзначена окремим пунктом ДДУ.

Для відшкодування шкоди учаснику необхідно подати позовну заяву в суд або змінити умови договору з урахуванням отриманих збитків.

Тут можна завантажити зразок позовної заяви про стягнення неустойки за договором пайової участі.

Держмито

У відповідності з нормативними актами державне мито за реєстрацію ДДУ або додаткових угод становить 200 рублів, як для фізичних, так і юридичних осіб.

налоговый вычет при долевом участии в строительстве жильяПайовик має право на податкове вирахування при пайовій участі в будівництві житла.

Як розірвати договір пайової участі? Читайте тут.

Скільки коштує переуступка прав за договором пайової участі? Подробиці в цій статті.

Термін

Відповідно до закону «Про держреєстрацію» документ оформляється протягом 18-ти календарних днів з моменту подання пакета, але терміни можуть бути окремо встановлені Федеральним Законом.

На додаткові угоди поширюється інша дія закону, яким передбачено обов'язок заявника подати необхідні документи, а реєстраційній службі провести оформлення протягом 5 робочих днів.

На відео про оформлення договору пайової участі

Читай також: