Порядок переуступки права оренди земельної ділянки

Інститут оренди в земельній галузі отримав свій розвиток близько сотні років тому. Його суть полягає у передачі прав і обов'язків на землю іншій особі, але за встановлену плату.

Вона може виражатися як в матеріальному (грошовому), так і в натуральному (продукції, наданні послуг) еквіваленті.

Суть угоди

Орендар території має право поступитися права на оренду іншим сторонам, які зацікавлені в отриманні наділу.

Це може знадобитися багатьом фізичним та юридичним особам, які бажають швидко отримати земельну ділянку.

При укладанні такої угоди про це необхідно в обов'язковому порядку повідомити орендодавця, але тільки в тому випадку, якщо договір оформлено більш ніж на п'ять років.

В інших ситуаціях достатньо отримати згоду орендодавця, причому їм може виступати юридична або фізична особа, а також представник державної структури.

Законодавча база

Питання про переуступку прав оренди земельної ділянки докладно регламентується законодавством.

Враховуються основоположні принципи укладання договору, перераховані статтею 421 ГК РФ.

Крім того, до піднятого питання можуть бути застосовані статті 607, 615, 264 ЦК РФ.

Питання розглядається ЗК РФ, конкретно статті 22, 35, 36. Інші аспекти виражаються в Постанові Пленуму ВАС РФ від 2005 р. №11, а також регіональному законодавстві.

Стаття 25.3 НК РФ встановлює розмір державного мита. Передбачаються посилання на СК РФ, якщо одна із сторін знаходиться у шлюбному союзі.

Правовий статус орендодавця

Якщо орендар землі прийняв рішення передати належні йому права іншій особі, то за орендодавцем зберігається його правовий статус, присвоєний при підписанні першого договору.

Орендодавець у відповідності з законодавством може не укладати угоду з іншим орендарем, якщо це вступає в протиріччя з його правами чи інтересами.

Орендодавець, якщо інше не регламентується законом, має право припинення його дії до закінчення строку, більш того, він може збільшити розмір орендних виплат.

При бажанні він може віддати належні права третій особі, але при цьому підписується новий договір.

Переуступка права оренди земельної ділянки

Переуступка права оренди земельної ділянки може відбуватися між юридичними або фізичними особами.

Головною вимогою до обом учасникам є виконання умов договору, в тому числі своєчасна оплата орендодавцем коштів за територію.

Між фізичними особами

При підписанні договору уступки між громадянами, потрібно брати до уваги такі важливі нюанси:

  • забороняється будівництво на ділянці без отримання дозволу від орендодавця;
  • орендар не може передати ділянку в суборенду без згоди іншої сторони;
  • заборонена псування території – вона повинна зберегти свій первісний вигляд.

Фізична особа, яка виступає орендарем, має у встановлені терміни сплачувати оренду, інакше його права не надів можуть бути оскаржені в судовому порядку.

Третій особі

Орендар може використовувати наділ у відповідності з пунктами, що містяться в договорі. Нерідко в нього включається положення про передачу прав на майно іншій особі.

Процес може відбуватися в одній з декількох форм:

  • на підставі угоди суборенди;
  • згідно з поступкою прав.

Що стосується договору суборенди, то він є документом, що укладається між орендарем та іншою стороною, яка в майбутньому буде застосовувати предмет угоди та отримувати відповідний прибуток.

Такий документ може бути укладений на термін, що не перевищують часу дії початкового договору оренди.

Поступка прав оренди ґрунтується на тому, що орендар віддає належать права на наділ іншій особі, яка стає арендополучателем.

При цьому необхідно дотримуватися кілька нюансів:

  • неможлива поступка прав на територію, якщо операція не обмовляється сторонами;
  • забороняється укладати договір переуступки третій особі на наділ під будівництво, якщо за первісним угодою вона має сільськогосподарське призначення.

Порядок оформлення

Всі відносини, що складаються між власником ділянки і двома орендарями, повинні оформлятися згідно з чинним законодавством.

Ним передбачається необхідність проведення державної реєстрації сталася угоди, якщо перехід прав мається на увазі, на тривалий термін більше року.

Необхідні документи

Щоб оформити договір переуступки, попередньо потрібно зібрати пакет документів.

В нього будуть входити:

  1. Заяву, в якій полягає положення про переуступку прав.
  2. Ксерокопія договору оренди земельної ділянки, укладена з першим орендарем – перед подачею необхідно завірити в нотаріаті.
  3. Справжня копія кадастрового плану ділянки, яка здається в оренду (додатково прикласти його ксерокопію).
  4. Чек, що підтверджує сплату державного мита – здавати необхідно ксерокопію, але з пред'явленням оригіналу.
  5. Справжній договір переуступки права оренди на ділянку (остаточний документ) – у двох примірниках.

Перераховані вище документи входять в основний перелік, крім того існує додатковий.

Для фізичних осіб (громадян) він передбачає здачу паспорта та згода чоловіка, оформлене у письмовому вигляді, після чого завірений в нотаріальній конторі.

Якщо громадянин не складається в банку, то потрібно надати заяву про те, що він не вступав у шлюбний союз, при цьому важливою умовою є його засвідчення у нотаріуса.

Що стосується юридичних осіб (компаній, організацій тощо), то їм потрібно додати:

  • ксерокопії установчої та реєстраційної документації;
  • свідоцтво ІПН (оригінал і копію);
  • довідку з ЕГРЮЛ про те, що в установчих паперах не було вироблено змін.

Додатково пред'являються документи, що виступають підтвердженням особи підписувача посадової особи.

договор переуступки права требования образецЗразок договору переуступки права вимоги допоможе грамотно оформити угоду.

Як продати квартиру в новобудові по переуступці? Дивіться тут.

Укладення договору

Укладання договору може відбуватися двома способами, вибір одного з яких залежить від способу розрахунку між орендарями.

Можливі наступні варіанти:

  1. Другий орендар вносить кошти за заборгованість першого орендаря орендодавцю. Борг буде враховуватися у витратах, але не приймається до уваги при підрахунку оподатковуваного бази.
  2. Другий орендар збільшує вартість угоди про переуступку прав на суму боргу, після чого виплачує її колишньому орендарю і враховує у своїх витратах.

Зміст

Договір переуступки включає в себе наступні відомості:

  • предмет угоди;
  • плата за поступку;
  • переуступаемые права та обов'язки;
  • наявні права та обов'язки орендодавця;
  • відповідальність кожної сторони;
  • зобов'язання непереборної сили;
  • період дії угоди;
  • дозвіл конфліктів;
  • висновок.

Зразок

У документі вказуються всі дані, які повинні бути перераховані в угоді, в тому числі вся інформація про ділянку.

Тут можна завантажити зразок договору переуступки прав на оренду земельної ділянки.

Реєстрація

Державна реєстрація потрібна, якщо перехід прав оренди від однієї особи до іншої відбувається на термін більше одного року.

Вона здійснюється тільки при сплаті державного мита (стаття 25.3 НК РФ).

Її розмір дорівнює:

  • для фізичної особи – 2000 руб.;
  • для юридичної особи – 22000 руб.

Передбачається ряд важливих моментів, які потрібно враховувати при реєстрації договору:

  • право оренди передається двома шляхами – переуступка або з використанням угоди суборенди;
  • щоб оформити договір переуступки не потрібна згода орендодавця (з умовою, що попередній договір укладається на строк не більше п'яти років), якщо цього пункту немає в угоді;
  • обов'язком сторін договору переуступки є повідомлення власника наділу про те, що відповідальна особа було змінено;
  • пакет документів, який потрібен для реєстрації, залежить від правового статусу кожної сторони.

Порядок сплати платежів

При укладенні договору переуступки необхідно враховувати кілька аспектів, пов'язаних з оплатою:

  1. Новий орендар і орендодавець самостійно приймають рішення щодо вартості і строків внесення платежів (найчастіше зберігаються умови початкового договір).
  2. Якщо другий орендар за певних причин не вносить плату у визначений час, то він повинен сплатити суму з нарахуванням пені.
  3. Орендар має право використовувати різні способи оплати: переказ на банківський рахунок, картку, переклади поштою, передача готівки і т. д.
продать квартиру по переуступке правВласник нерухомості в споруджуваному будинку має право продати квартиру по переуступці прав.

Що значить покупка квартири по переуступці? Читайте тут.

Як здійснюється переуступка прав пайовика за договором пайової участі в будівництві? Детальна інформація в цій статті.

Коли передати права неможливо?

Передбачаються ситуації, коли передати права на оренду не вдасться.

Муніципалітет відмовить в укладанні цієї угоди у таких випадках:

  • коли на земельному наділі розташовуються об'єкти, побудовані без відповідного дозволу або невідповідні вимогам будівництва, пожежної безпеки тощо;
  • коли ділянка виступає спірним майном, питання про власника і призначення якого розглядається в судовому порядку;
  • якщо власник ділянки не погасив великі боргові зобов'язання;
  • коли не виплачена вартість території у повному обсязі.

Процедура переуступки не може бути організована, якщо в угоді між орендарем і орендодавцем знаходиться положення про заборону такої процедури.

Якщо ж виникне випадок, коли громадянин ігнорує вимогу, то друга сторона має право звернутися з позовом до суду для вирішення питання.

На відео про особливості оренди землі

Читай також: