Особливості розміну приватизованої квартири

Якщо квартира належить кільком власникам, то одного разу постане питання про те, що всі хочуть жити окремо. Досягти цього можна, зробивши розмін приватизованої квартири на кілька окремих.

Права власника

Незалежно від того, в якій власності перебуває квартира: сумісної чи часткової, у кожного із її співвласників має право своєю частиною розпоряджатися на власний розсуд.

Але найчастіше воліють діяти спільно, за домовленістю. Це дозволяє вирішити квартирне питання швидше і без зайвого нервування.

Є два способи зробити розмін:

  • через продаж;
  • шляхом міни.

Правила проведення таких угод детально врегульовані у відповідних главах ЦК РФ:

  1. У першому випадку загальна квартира виставляється на продаж, кожен з власників підписує договір, а потім отримана сума ділиться між ними, відповідно до розміру частки в квартирі. Згодом кожен сам вирішує своє житлове питання.
  2. При обміні одночасно підбираються варіанти квартир для всіх власників. Договір міни, так і сама угода багато в чому аналогічні купівлі-продажу. Різниця в тому, що замість грошей сторони обмінюються нерухомим майном.

В обох випадках відбувається перехід права власності.

Житловий кодекс: розмін приватизованої квартири

І Житловий, і Цивільний кодекси наділяють власників часток у квартирі рівними правами, які стосуються володіння, користування та розпорядження майном, в тому числі і шляхом розміну.

Але далеко не завжди можливо зробити обмін.

На приватизовану

Житловий кодекс обмін приватизованої квартири допускає тільки на житло, що перебуває у власності, тобто таке ж приватизоване.

При цьому сторони вільні у виборі договору, який вони хотіли б укласти:

  • можна обміняти відразу всю квартиру;
  • кожен з мешканців має право провести продаж або обмін своєї частини.

Але тут є один важливий момент: перш ніж вчинити так, власник частки зобов'язаний запропонувати викупити її іншим власникам (стаття 250 ГК РФ).

Якщо вони опинилися, то це оформляється нотаріально посвідченим документом. Після цього свою частку можна пропонувати всім іншим покупцям.

На неприватизовану

А ось обміняти квартиру, на яку вже оформлена власність, на неприватизовану досить складно.

Для цього доведеться скористатися одним з наступних варіантів:

  • приватизувати другу квартиру і проводити обмін за загальними правилами;
  • провести деприватизацію квартири і потім займатися обміном.

На муніципальну

Неможливо зробити обмін, якщо одна з квартир є муніципальної, переданої за договором соціального найму. Мешканці такої квартири не є власниками, отже не можуть нею розпоряджатися.

Крім того, такий договір укладається тільки з певною категорією громадян. Всі інші права на отримання муніципальної квартири не мають.

Але цілком припустимо обмін однієї муніципальної квартири на іншу. Але тільки за згодою всіх членів своєї сім'ї та дозволу власника — місцевої влади. Їх відсутність робить такий розмін недійсним.

приватизация чердака над квартиройПри бажанні може бути проведена приватизація горища над квартирою.

Як відмовитися від частки у приватизованій квартирі на користь матері? Дивіться тут.

Без згоди

Примусовий, тобто без згоди одного з власників, розмін неможливий. Закон не дає можливості примусити такої людини до продажу або обміну своєї власності. Навіть якщо він веде себе таким чином, що проживати з ним в одному приміщенні нестерпно.

Єдиний спосіб вирішити проблему — це продати або обміняти частки тих співвласників, хто цього бажає.

Але тоді потрібно отримати відмову такого власника від права переважного придбання частки. Тільки після цього можна буде зробити операцію.

З прописаними мешканцями

Розмін через продаж або міну передбачає зміну власника житла. При цьому припиняється право проживання у тих, хто був прописаний у размениваемой квартирі, але не є власником.

Однак є категорії мешканців, хто не може бути виписаний з квартири новим власником:

  • діти до моменту коли їм виповниться 18 років;
  • утриманці;
  • добровільно підписали відмову від приватизації.

Наявність такого обтяження має бути зазначено в договорі. І якщо він підписаний, то виселити таких мешканців неможливо навіть через суд. Їх право на користування цим житлом захищено законом.

При розлученні

Розмін колишньої подружньої квартири має ряд особливостей. Оскільки за загальним правилом така власність є спільною, то для початку доведеться її розділити. Частки буду вважатися рівними, якщо немає обставин змінюють це співвідношення.

У будь-якому разі потрібно угода про розподіл та визначення часток. Зробити це можна за згодою або через суд.

Потім колишнє подружжя або продають квартиру і ділять гроші, або підшукують варіанти обміну. Або діють самостійно і незалежно одне від одного. Але, як правило, розмін відбувається за обопільною згодою.

Між родичами

Не має значення, ким доводяться один одному співвласники житла. Якщо тільки вони не подружжя, тоді режим такого майна буде іншим.

Розмін квартири між родичами відбувається за тими ж правилами, що і між незнайомими людьми.

Відмінність буде лише в тому випадку, якщо хтось з власників вирішить подарувати свою частку. У тому випадку, коли дарування відбувається між родичами, не стягується прибутковий податок.

З неповнолітньою дитиною

Деяку проблему представляє розмін квартири, де прописана неповнолітня дитина. Для захисту його інтересів, перш ніж укласти будь-який договір, що стосується даної житлової площі, доведеться отримати дозвіл від органів опіки.

Для цього потрібно представити докази того, що дитина отримає квартиру не меншої площі. Тільки в цьому випадку його можна буде виписати, а квартиру продати або обміняти.

Способи розміну

Існує два основних способи розміну приватизованої квартири.

Примусово

Примусовий обмін можливий тільки для наймачів муніципального житла за рішенням власника. Примусити ж власника частки квартири продати або обміняти її неможливо.

Доведеться шукати компроміс і домовлятися. Або ж іти з даним житловим суперечкою в суд.

Через суд

Здебільшого співвласникам квартир вдається домовитися про долю спільної власності добровільно. Але можливий і примусовий розмін приватизованої квартири через суд.

Причиною може бути:

  • неприйнятну поведінку одного з власників (алкоголізм, хуліганство, порушення спокою сусідів і т. д.);
  • неможливість домовитися про умови обміну (наприклад, при розлученні).

До суду подається позовна заява, де описується ситуація, що склалася, і ті кроки, які були зроблені. В кінці викладається вимога визнати необхідність розміну квартири.

Документи

До позовом доведеться прикласти наступні документи:

  1. Паспорти і свідоцтва про народження всіх співвласників і прописаних мешканців.
  2. Свідоцтва про право власності на частку в квартирі.
  3. Кадастровий паспорт житлоплощі.
  4. Відомості про проживаючих.
  5. Повідомлення про розмін для органів опіки.
  6. Виписку з особового рахунку.

Тут можна завантажити зразок позовної заяви про розмін приватизованої квартири.

Судова практика

Особливість вирішення подібних судових справ полягає в тому, що суд може лише визнати необхідність розміну. Що і буде зазначено в рішенні.

Всі подальші дії щодо вибору способу розміну, підбору варіантів, складання договорів та реєстрації права власності здійснюють вже самі власники.

Суд просто ставить крапку в питанні про те, яка подальша доля спірної квартири.

Тут представлена судова практика з питання розміну приватизованої квартири.

подарить свою долю в приватизированной квартиреЗа законом можна подарувати свою частку в приватизованій квартирі.

Цікавить, як віддати приватизовану квартиру державі в обмін на меншу? Читайте тут.

Можливо спадкування приватизованої квартири без визначення часток? Докладний відповідь у цій статті.

Часті питання

Розглянемо питання, які часто задають особи, які бажають розміняти приватизовану квартиру.

Можна розміняти без згоди інших прописаних?

Розмін без згоди прописаних у квартирі мешканців можливий тільки в тому випадку, якщо у неї один власник. Він вправі прийняти будь-яке рішення, що стосується даного житла.

При цьому всі зареєстровані в ньому особи можуть добровільно знятися з реєстраційного обліку. Або ж це буде зроблено через суд.

У разі, коли власників кілька, кожен з них може приймати рішення тільки щодо своєї частки квартири. Або домовлятися з іншими співвласниками про розмін.

Як розміняти квартиру?

Розмін приватизованої квартири можливий в одній з наступних форм:

  • шляхом продажу;
  • через обмін.

При цьому необхідна згода всіх власників на таку дію. Якщо його немає, то можна розпорядиться своєю частиною, запропонувавши попередньо її купити всім співвласникам.

Якщо вони від права купівлі відмовляться, тоді продати або обміняти свою власність можна кому завгодно. Якщо в обміні бере участь неповнолітній, потрібен дозвіл органів опіки.

На відео про розмін приватизованої квартири

Читай також: