Особливості розділу іпотечної квартири

Іпотечний кредит відрізняється свій тривалістю. За ті кілька десятків років, що проходить з моменту подачі заявки в банк до отримання довідки про повне погашення кредиту, статися може всяке.

Але особливе значення має для банку така подія, як розлучення подружньої пари. Адже при цьому відбувається поділ майна, яким цілком може виявитися і перебуває в іпотеці квартира.

Законодавство

Відносини подружжя, в тому числі і ті, що стосуються майна, регулюються Сімейним кодексом.

У ньому сказано, що все те, що було куплено за роки шлюбу:

  • є спільною власністю обох з подружжя;
  • при розлученні ділиться навпіл, так як частини, що належать кожному з них, визнаються рівними (стаття 39 СК РФ).

Те ж відноситься і до борговими зобов'язаннями.

Куплена в іпотеку квартиру теж є загальним для подружжя майном. При цьому абсолютно неважливо, хто з них виступав в якості позичальника і з чиїх доходів вносяться платежі.

Якщо немає шлюбного договору, в якому чітко прописані всі права, таке житло буде при розділі віддано подружжям у рівних частках. І кожен з них повинен буде виплачувати свою частину боргу.

Втім, є один нюанс. Він стосується відносини подружжя з банком. І тут існує два види зобов'язань: кредитні та заставні.

Вони регулюються вже не сімейним, а цивільним законодавством. А точніше, положеннями Цивільного кодексу про позику та заставі.

Сказано, що на зміну боржника у зобов'язанні має бути отримана згода кредитора (стаття 391 ЦК РФ).

Тобто, для того, щоб розділити квартиру при розлученні, необхідно отримати згоду банку. Так як житло знаходиться у нього в заставі до закінчення повернення боргу.

Дії банку

Банки вкрай негативно ставляться до такої заміни одного боржника відразу двома. І дуже рідко дають згоду на розділ боргових зобов'язань.

Причина проста: замість цілої квартири в такому випадку в банку опиняються обидві її половинки. Які мають істотно меншу ціну і набагато важче продаються у разі необхідності.

Щоб уникнути таких ризиків, банки залучають другого з подружжя як співпозичальника.

Це зручно для них тим, що:

  • тепер подружжя солідарно відповідають перед кредитором;
  • вимагати погасити борг можна з будь-якого з боржників.

А як вони вирішать питання між собою банку вже не цікаво.

Ще один плюс від такого рішення – можливість звернення стягнення на таку квартиру:

  • коли обоє є позичальниками, кожен з них має перед банком однакові зобов'язання;
  • можна звертати стягнення по них на спільне майно.

Втім, можливий і варіант, коли банк спочатку оформляє кредит тільки на одного з подружжя.

Це відбувається в тому випадку, якщо є шлюбний договір, де сказано, що:

  • всі витрати несе лише один член сім'ї;
  • йому буде належати житло у випадку розлучення;
  • другий чоловік при цьому нічого не винен банку, але і на частину квартири розраховувати вже не може.

Розділ іпотечної квартири

Особливості розділу іпотечної квартири, придбаної на кошти банківського кредиту, залежать від наступних факторів:

  • коли саме квартира була куплена;
  • є шлюбний договір, що визначає права подружжя на неї;
  • з якого джерела вносяться кошти на погашення боргу.

Колишнім подружжям після розлучення

Якщо обоє виступають созаемщиками, а квартира визнана належить їм порівну, то і вносити в банк вони зобов'язані всю суму боргу разом.

Пред'явити вимогу про погашення щомісячного внеску або всієї суми достроково, банк може пред'явити до будь-якого з подружжя.

Така умова може бути включено в кредитний договір. Згідно йому, навіть якщо шлюб буде розірвано, умови надання кредиту не будуть змінені.

Подружжю доведеться домовлятися між собою самостійно.

З материнським капіталом

Материнський капітал є допомогою, отриманими від держави. Він належить тому члену сім'ї, на чиє ім'я оформлено сертифікат. Загальним майном не є, при розлученні не ділиться.

Купівля житла із залученням материнського капіталу має ряд особливостей:

  • при використанні маткапитала для придбання житла, воно стає частковою власністю чоловіка, дружини та їхніх дітей;
  • якщо покупка здійснюється в іпотеку, частки дітям виділяються після її закриття;
  • при розлученні така квартира буде ділитися згідно з позначеним часткам.

Купленої до шлюбу

З правом власності на квартиру, якої вже володів чоловік до весілля, все однозначно. Другий не може претендувати на її частину, навіть якщо він у ній проживав.

Але при оформленні іпотечного кредиту ситуація дещо змінюється:

  • в шлюбі погашення іпотечного кредиту проводиться вже із спільного майна, тобто кожен з подружжя має право на його частину;
  • тому при розлученні чоловік-не власник вправі вимагати від другого або повернення своєї частини вкладених коштів, або частки в квартирі.
ипотека для врачей сбербанкІпотека для лікарів в Ощадбанку надається на пільгових умовах.

Дають іпотеку вагітним в Ощадбанку? Дивіться тут.

Варіанти вирішення проблеми

Варіантів рішення проблеми з розділом майна існує кілька. Найзручніший — складання шлюбного договору та засвідчення його у нотаріуса.

У цьому документі буде детально прописано, яке майно кому з подружжя належить в разі розлучення. І ділити нічого вже не доведеться.

Якщо ж такого договору немає, то подружжю доведеться або ділити майно в натурі, роблячи з одного житлового приміщення два, або шукати інший компроміс.

Угода

Якщо куплене в іпотеку житло являє собою приватний будинок, то цілком ймовірно, що його вдасться розділити в натурі, тобто:

  • обладнати в ньому дві ізольовані квартири;
  • кожна з квартир буде мати свій окремий вхід і власні комунікації.

Тобто кожному з подружжя буде належати вже не частка в будинку, а самостійна житлоплощу.

У такій ситуації банк може піти назустріч колишнім подружжю, розділивши їх борг і отримавши в заставу два житлових приміщення: по одному на кожну частину кредиту. Але це досить тривалий і затратний процес.

Розділити можна і квартиру, перетворивши її в комунальну. Але в цьому випадку кожному повинна дістатися ізольована кімната.

Втім, банк рідко погоджується на такий розділ, так як ліквідність кімнат невисока. Отримувати настільки ненадійне забезпечення банк не хоче.

Якщо житло не ділиться

Колишнє подружжя не можуть вимагати від банку розділити їх кредит, а укласти між собою угоду.

Наприклад:

  • про викуп одним із подружжя своєї частки у другого;
  • про спільне внесення внесків з подальшою продажу звільненій від обтяження квартири та розподіл виручених коштів;
  • про негайної продажу квартири;
  • про дострокове погашення іпотеки.

Через суд

Якщо між подружжям немає чинного шлюбного договору, а досягти угоди з питання іпотеки вони не можуть, то для розділу майна слід звертатися в районний суд:

  • подається позовна заява, яка розглядається в порядку цивільного судочинства;
  • суддя вислуховує аргументи сторін, вивчає документи і виносить рішення.

Зразок позовної заяви

Оформляється позов у відповідності з вимогами ЦПК РФ.

У позовній заяві викладаються обставини спору. А саме:

  • коли була придбана квартира;
  • на кого оформлений кредит;
  • з яких саме засобів здійснювалися виплати;
  • є шлюбний договір;
  • згідно думку заявника повинно бути розділене спірне майно.

Тут можна завантажити зразок позовної заяви про поділ спірного майна.

Рішення

При винесенні рішення суд буде враховувати інтереси не тільки подружжя, але і третьої сторони, тобто банку. Він є заставодержателем майна і кредитором.

Отже, на поділ боргових зобов'язань подружжя має бути одержана її згода.

Судова практика

Судова практика розділу іпотечних квартир показує, що банки вкрай рідко погоджуються на поділ кредиту.

Їм немає ніякого резону отримувати замість одного перевіреного боржника відразу двох, а замість цілої квартири, яку легко продати з аукціону — дві половинки, які в разі неповернення боргу повиснуть на балансі банку.

Тут представлена судова практика про поділ майна, придбаного в іпотеку.

Часті питання

Розглянемо питання, які часто задають ті, хто розлучаються подружжя, що мають іпотечний кредит.

Кредит погашений майном одного і подружжя

Якщо кредит погашався за рахунок майна одного з подружжя, яке не підлягає розділу, то така квартира може бути розділена і не в рівних частках.

Але факт внесення більшої частини боргу одним з подружжя доведеться довести. Наприклад, поданням договору продажу дошлюбного майна або спадщини.

погашение ипотекиПогашення іпотеки здійснюється на умовах, передбачених іпотечним договором.

Що буде з квартирою, якщо не платити іпотеку? Читайте тут.

Хто може бути поручителем по іпотеці в Ощадбанку? Детальна інформація в цій статті.

Передати всі витрати і квартиру дружині

Закон не перешкоджає подружжю укласти угоду, згідно з якою іпотечна квартира в разі розірвання шлюбу відійде до одного з них повністю, разом із зобов'язаннями по кредиту.

Необхідно тільки нотаріально його посвідчити і отримати згоду банку на зміну боржника, якщо це потрібно.

На відео про розподіл іпотечного житла

Читай також: