Особливості продажу квартири, купленої на материнський капітал

Згідно з програмою, за якою протягом останніх кількох років, матері отримують від держави допомогу при народженні другої дитини, кошти можуть бути спрямовані на поліпшення умов проживання.

Аналіз вказує, що більшість сімей отримують державні ресурси, у вигляді материнського капіталу, направляють їх на придбання нерухомого майна.

Куплена таким чином квартира стає об'єктом цивільного обороту і може бути в подальшому реалізовано (продано), якщо такі дії не суперечать законодавству.

У чому ризики?

Громадяни, які мають намір використовувати в якості капіталу для купівлі нерухомості державну допомогу, не впевнені в праві розпоряджатися власністю на свій розсуд.

Умови, на яких можлива продаж квартири, купленої з використанням материнського капіталу, викладені в нормативних актах, що регламентують право на отримання державної грошової допомоги.

Умови

Основною нормою, при якій сім'я отримує сертифікат, є його цільове використання.

Гроші можна витратити на:

  • освіта дитини;
  • збільшення розміру пенсії матері;
  • зміна умов проживання.

В останньому випадку покупка нерухомості оформляється на особливих умовах, при яких стають власниками всі без винятку члени сім'ї, включаючи неповнолітніх дітей.

Така норма гарантує частку в майні кожній дитині, а операції з нерухомістю здійснюються під наглядом відповідних державних органів.

Законодавство

Право часткової власності закріплюється за дітьми на підставі статті 36 Цивільного Кодексу (ГК) РФ. У пункті 2 закріплено, що продаж нерухомості, купленої раніше з використанням сімейного сертифіката можливо лише за погодженням з органами опіки (опікунська рада).

Основні правила купівлі та оформлення нерухомості, вартість якої повністю або частково погашено за рахунок державної субсидії (сімейного сертифіката), регламентуються Федеральним Законом (ФЗ) № 256.

Нормативний акт діє з 2007 року і спрямований на забезпечення додаткових заходів щодо державної підтримки сімей.

У статті 10 вказані вимоги про оформлення часткової власності на нерухомість. Тобто всі члени родини, включаючи дітей, стають власниками певної частини майна.

Частки виділяються за угодою сторін.

Оформлення дитячої частині повинно бути зроблене не пізніше півроку з моменту покупки:

  • зобов'язання по передачі частки в дитячу власність нотаріально оформляє офіційний опікун дітей (мати, батько або державний орган);
  • права неповнолітніх охороняються за коштами ФЗ №51, регламентує порядок опіки і піклування, статтями 28 і 37 ЦК Російської Федерації та іншими нормативними документами.

Продаж квартири, купленої з використанням материнського капіталу

Виникнення обставин, при яких необхідно здійснити продаж нерухомості, оформлену з використанням материнського капіталу, передбачає спеціальну процедуру, спрямовану на захист інтересів дітей.

Нормами закону, згідно з яким сім'я отримує сертифікат, не встановлено заборону на продаж, обмін чи інший вид використання майна, придбаного із залученням державної допомоги по ФЗ № 256.

Обмеження на переуступку прав може бути накладено органом опіки.

Операції з нерухомістю, власниками частини якої є неповнолітні, оформляються при наявності дозволу опікунської ради або у присутності уповноважених представників органу.

Варіанти

Обмін або продаж квартири купленої на материнський капітал здійснюється з найменшими проблемами, якщо виконується одна з умов:

  • угода з продажу супроводжується покупкою іншої власності, в якій дитині належить аналогічна або велика площа;
  • міна передбачає поліпшення умов проживання, при цьому діти отримують у власність таку ж або більшу житлову площу.

В обох варіантах оформлення придбаного житла здійснюється шляхом виділення в дитячу власність частини майна.

Наявність неповнолітнього власника

З боку покупця або іпотечного кредитора присутність дитини, як власника в купованому житло є певною перешкодою.

Банки практично не надають позики, якщо власником буде неповнолітній громадянин.

Це обумовлено недієздатністю дітей, вирішення яких за законом приймають батьки або опікуни і неможливістю витребувати заставлене майно, як зобов'язання при несплаті кредиту.

Покупець при оформленні угоди купівлі-продажу нерухомого майна, власником частини якого є неповнолітній, повинен переконатися в наявності дозволу органу опіки про можливість правочину та його зміст.

У документі зазначаються умови, які повинні виконати батьки по дотриманню прав дітей.

Крім того рекомендується мати письмове зобов'язання опікунів перед органами піклування про компенсації дітям втрати майна у вигляді іншого житла, що відповідає нормам, необхідним законодавством.

налог с продажи квартиры в собственности менее 3 летНеобхідно сплатити податок з продажу квартири у власності менше 3 років.

Потрібен зразок довіреності на продаж квартири з правом одержання грошей? Дивіться тут.

Оформлення

Основним документом, що забезпечує законність угоди з купівлі-продажу житлової нерухомості, купленої раніше з використанням сімейного сертифіката (материнський капітал), є спеціальний дозвіл опікунської ради.

Оформлення здійснюється в нотаріальних конторах у встановленому порядку.

Видає дозвіл муніципальний орган опіки або інший, якому делеговані такі повноваження за законом № 51.

Отримання дозволу

Для отримання необхідних документів продавцю потрібно звернутися в державний орган опіки за місцем проживання. Дозвіл видається на підставі заяви батьків дитини або його опікунів, які надали відповідні документи.

Крім розгляду звернення з батьками і дітьми у віці 14 років і старше проводять співбесіду.

Документи

Заява приймається за наявності:

  • громадянських паспортів обох батьків або опікуна;
  • письмову згоду дитини, яка досягла 14-тиріччя;
  • акти про одруження, розлучення та реєстрації народження;
  • свідоцтво про право власності на квартири, що продається;
  • документ про право на володіння купується житлоплощі.

Тут можна завантажити зразок заяви в органи опіки про продаж квартири.

Крім того, опікунський орган може зажадати технічний план нової квартири і письмове погодження дитини частки в нерухомості, що купується.

Умовою видачі дозволу буде проведення одночасно двох угод з купівлі продажу. Це обмеження повинно бути зафіксовано в попередньому договорі купівлі-продажу на новий об'єкт.

На практиці представник опікунської організації має право візуально переконатися в майбутніх умовах проживання неповнолітнього, відвідавши придбану квартиру.

Як варіант, батькам при продажу можуть поставити умову отримання грошей за майно на спеціальний цільовий рахунок, який буде використаний при подальшій купівлі житла.

Термін розгляду документів і проведення процедури щодо видачі дозволу не перевищує 14 робочих днів.

Можливі обмеження

Опікунська рада може заборонити або обмежити дії батьків з продажу нерухомості, що належить дитині, якщо не будуть дотримані наступні умови:

  • неповнолітній отримує частку в новому житлі дорівнює (або велику) його частини в продається об'єкт;
  • кожен проживає на купується житлоплощі отримує частину в натуральному вираженні не меншу, ніж була у відчужуваному майні.

Муніципальний орган опіки може не погодити придбання іншого житла, якщо площа проживання збільшується, але комфортність зменшується.

Наприклад, в купленій квартирі немає нормативного освітлення, відсутнє гаряче водопостачання і так далі.

Часті питання

Законодавством чітко визначені права дітей на житло, придбане батьками за рахунок використання материнського капіталу, але в процесі оформлення угод щодо купівлі-продажу нерухомості існує ряд стандартних питань, розв'язуваних у процесі юридичного оформлення.

Потрібно звертатися в органи опіки?

В органи опіки та піклування подається не тільки заяву про передбачувану продажу, але і документи на продавану квартиру.

Ця норма передбачена ФЗ № 256, в якому зазначено, що нерухомість, куплена при використанні сімейних сертифікатів, повинна бути розділена на частки.

Частину житлоплощі оформляється на неповнолітніх членів сім'ї, а дані відображаються в свідоцтві на право власності.

Дозвіл органів опіки буде відображати дані про фактичну власності дитини і площею, яку він отримати після продажу.

документы для продажи комнаты в коммунальной квартиреДокументи для продажу кімнати у комунальній квартирі необхідно підготувати перед операцією.

Скільки коштує оформлення купівлі-продажу квартири? Читайте тут.

Як скласти попередній договір купівлі-продажу квартири по іпотеці? Детальна інформація в цій статті.

Розлучення батьків

Розірвання шлюбу не впливає на частку неповнолітнього, закріплену за ним при придбанні нерухомості за допомогою материнського капіталу:

  • якщо власність придбана в шлюбі, то частки діляться між батьками і дітьми;
  • якщо відношення батьків були офіційно припинені до факту покупки, то батько не може претендувати на майно матері і дітей.

Відповідно житло оформляється тільки на неповнолітніх та одного з батьків, визнаного опікуном.

На відео про продаж житла, придбаного на маткапитал

Читай також: