Особливості продажу частки в квартирі

Продаж частки в квартирі вимагає дотримання порядку повідомлення сусідів про угоду. Воно може бути надіслано рекомендованим листом або оформляється у нотаріуса.

Право переважної покупки в деякій мірі гарантує, що в квартиру не будуть заселені інші особи.

Частка виражається не в метражі, а в процентному співвідношенні до загальної площі нерухомості.

Власник такого майна може продати його як для постійного проживання інших осіб, так і просто з метою реєстрації.

Законодавство

Положення про часткової власності регулюється статтями 244-259 ГК РФ.

Майно буде у розпорядженні власників у тому розмірі, в якому це позначено в їх правовстановлюючих документах.

Окремі норми закріплені в ФЗ про приватизацію житлового фонду.

Правила реєстрації власності визначаються ФЗ про державної реєстрації нерухомості та угод з ним від 1997 р.

Переважне право купівлі

Воно належить не фактичним мешканцям квартири, а власникам. Це може бути виділена житлоплощу в комуналці або без визначення частки в натурі.

Якщо не дотриматися порядок переважної купівлі, то за законом защемлений в правах часткової власник може подати в суд і перевести всі права і обов'язки продавця на себе.

Продавець частки повинен оформити повідомлення, в якому відображаються відомості про майбутню угоду:

  • розмір частки;
  • її ціною;
  • інші умови договору.

Протягом місяця після отримання документа власники-сусіди або купують запропоновану частку, або підписують письмову відмову.

Якщо сусіди не відреагували на пропозицію продавця або відповіли відмовою, то власник частки може реалізувати її сторонньому покупцеві за будь-яку ціну, але не нижче тієї, яка зазначена в повідомленні.

Способи обійти

Можна замість продажу оформити дарчу на частку, а гроші отримати за простою розпискою.

Фахівці також пропонують подарувати частину частки зацікавленій особі, а решту продати вже без згоди сусідів.

Можливо оформити частку в якості застави для отримання кредиту, потім навмисно не платити кредит, щоб боржник зміг отримати частку шляхом звернення стягнення за затвердженим між ним і заставодавцем угодою.

Ці способи можуть обернутися ризиками, так як подарувавши частку, можна не отримати своїх грошей, а сусіди-власники мають право оскаржити таку угоду в судових інстанціях.

Продаж частки в квартирі

Реалізація частки можлива відповідно до статей 549-558 ГК РФ.

Така нерухомість вважається невиділеної в натурі, тобто часткове співвідношення буде абстрактним правом на володіння і користування нерухомістю.

При бажанні частку можна виділити в натурі, але для цього необхідно, щоб утворилася нерухомості був окремий вхід.

Продаж здійснюється з згоди сусідів чи одержання в них відмови на покупку.

Без згоди інших власників (сусідів)

Така продаж можлива, якщо про власників нічого невідомо – не встановлено їх місцезнаходження.

Юридичну інформацію про власників можна з'ясувати шляхом замовлення виписки з Росреестра.

У ситуації, коли немає можливості знайти власників сусідніх часток, слід оформити повідомлення у нотаріуса та надіслати їх за останньою адресою проживання.

Бувають випадки, коли після смерті пайовика спадкоємці не оформляють свідоцтво про спадкування.

Тоді слід направляти повідомлення на їх адресу, так як правонаступники вважаються повноцінними власниками нерухомості, незалежно від факту державної реєстрації.

Іноді доводиться подавати заяву до суду, щоб встановити безвісну відсутність громадянина-власника сусідньої частки.

В частковій власності

Продаж частки в квартирі в 2020 році, як і раніше, здійснюється з дотриманням права першочергової купівлі.

Найлегше реалізувати кімнату в комуналці, так як така нерухомість:

  • виділена в натурі;
  • чітко визначена;
  • придатна для проживання.

Оптимальним варіантом буде рішення про продаж усіма власниками часткової квартири.

Неповнолітньої дитини

Продаж частки неповнолітньої дитини повинна здійснюватися тільки з дозволу органу опіки. Воно повинно бути отримано за місяць до оформлення угоди.

Для отримання згоди потрібно представити докази того, що дитина буде проживати в не гірших порівняно з відчужуваної житлоплощею умовах.

Якщо дитині більше 14 років, то він має право вже самостійно підписувати договір продажу.

Іншому власнику

Продаж квартири можлива іншому власнику, виявила згоду на покупку.

Воно оформляється простим договором.

Якщо згоду на купівлю висловили кілька власників, то нерухомість набуває той, хто першим відреагує або запропонує кращу ціну.

У приватизованої

Продаж частки можлива тільки у приватизованій квартирі або нерухомості, яка перейшла у приватну власність по іншим операціях.

Право переважної купівлі може бути у муніципалітетів, якщо вони є власниками частки в гуртожитку або муніципальній квартирі.

При продажу частини приватизованого житла потрібно враховувати права тих, хто зберіг на такий житлоплощі право постійного проживання.

Після розлучення

Майно, придбане в період шлюбного союзу, вважається загальним.

Якщо після розлучення подружжя не поділили майно, то строк позовної давності, за яким вони можуть звернутися в суд і зробити це, буде 3 роки.

Якщо частка відійшла до одному з подружжя за взаємною згодою або за рішенням суду, то власник може вільно продавати її, дотримуючись правило першочергової купівлі.

договор купли продажи квартиры типовойПри здійсненні операції можна укласти типовий договір купівлі-продажу квартири.

Як розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири? Дізнайтеся тут.

Повідомлення

Воно складається в простій письмовій формі і надсилається за адресою проживання власника сусідньої частки. Реагування власника не обов'язково.

Головне – витримати тридцятиденний строк та оформити документ належним чином.

Зразок

Повідомлення містить:

  • ПІБ потенційного покупця;
  • умови угоди.

У листі повинна бути вказана ціна частки.

Можна також передбачити обов'язкове угода про завдаток або аванс, за яким покупець зробить передоплату за пайове майно перед укладенням основного договору.

Тут можна завантажити зразок повідомлення про продаж частки в квартирі.

Як правильно оформити?

Продаж частки слід оформляти простим договором. Його нотаріальна форма бажана, коли є ризик, що зацікавлена сторона оскаржить угоду.

Передавати гроші краще через комірку у банку або спеціально оформлений акредитив.

Укладення договору

У договорі позначається:

  • інформація про сторони;
  • адреса частки;
  • її технічні характеристики (якщо вона виділена в натурі).

Обов'язково вказується вартість предмета угоди – цифрами і прописом.

Угода передбачає права, обов'язки і відповідальність контрагентів.

Окремо від договору слід оформити акт передачі, із зазначенням дати вручення новому покупцеві необхідних документів, і, можливо, ключів від кімнати (якщо частка відособлена).

Тут представлені зразки договору купівлі-продажу частки в квартирі, акта передачі нерухомості, акта передачі ключів.

Необхідні документи

Для реєстрації частки в Росреестре будуть потрібні:

  • правовстановлюючий документ від попереднього власника;
  • технічна документація на частку;
  • повідомлення інших власників;
  • квитанція про сплату мита.

Можна діяти через довірителя. Для цього потрібно буде оформити нотаріальний дозвіл.

Оплата податку

Власник частки сплачує податок в 13%, якщо володіє майном менше 3-х років і продає його за велику, порівняно з придбанням, ціну.

Податок вноситься після одержання повідомлення з територіального управління ФНС.

документы необходимые для продажи квартирыДокументи, необхідні для продажу квартири, необхідно підготувати перед операцією.

Потрібен зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири? Дивіться тут.

Цікавить закон про податок з продажу квартири в 2020 році? Детальна інформація в цій статті.

Отримання вирахування

Продавець частки може розраховувати на майновий вирахування в розмірі не більше 260 тис. рублів. Якщо частка реалізується подружжям, то кожен з них вправі розраховувати на таку пільгу.

Головне – отримувати оподатковуваний дохід, бути ІП або працювати за трудовим договором.

Продаж частки – юридичні нескладна процедура, якщо належно попередити про це інших власників.

Ризиковано купувати таку нерухомість, так як правовстановлююче свідоцтво на частку – це ще не гарантія того, що покупець зможе реально проживати в квартирі.

Перед купівлею варто оглянути житлоплощу, з'ясувати який розмір «квадратних метрів» покладається набувача нерухомості.

Всі спірні питання бажано залагодити за підтримки кваліфікованого фахівця.

На відео про продаж частки нерухомості

Читай також: