Особливості покупки квартири у пайовому будівництві

При стандартній купівлі нерухомості процедура полягає в оплаті особою встановленої суми, після чого він стає власником певного майна.

При придбанні житлового об'єкта в пайовому будівництві громадянин передає оплату за квартиру в повному розмірі, коли будинок ще знаходиться в стадії будівлі.

Вигода полягає в тому, що ціна такої квартири може бути на 20-30% менше ринкової вартості.

Враховуючи високу вартість будь-якої нової квартири, знижка в кілька десятків відсотків є дуже привабливою, і багато громадяни вирішують укласти договір пайової.

Якщо дотримуватися законодавства, то така угода не несе ніяких ризиків для покупця, але на практиці багато забудовники використовують шахрайські схеми.

При облудній угоді у особи, що уклала договір, існує ймовірність втратити всі вкладені гроші, що буде дуже складно довести в судовому порядку.

Правове регулювання

Варто відзначити, що завдяки новому законопроекту власники тепер набагато більше захищені з боку держави.

ФЗ 214

У квітні 2005 року був прийнятий Федеральний закон № 214, який регулює участь покупців у пайових будівельних угодах багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості.

Закон приймався для захисту прав пайовиків від недобросовісних забудовників. Він встановлює певні гарантії для пайовиків з боку будівельної компанії і відповідальність для останньої (стаття 7, стаття 10 ФЗ № 214).

При його дотриманні забудовник не має права оформляти договір за пайовим будівництва, поки не будуть реалізовані певні умови:

  • земельна ділянка повинна бути викуплений будівельною компанією на аукціоні;
  • необхідно отримати відповідний дозвіл на будівельні роботи;
  • до початку будівництва забудовник повинен опублікувати в ЗМІ або інтернеті проектну декларацію про майбутньої нерухомості;
  • після публікації декларації повинно пройти не менше 15 календарних днів.

Як купити квартиру в пайовому будівництві?

Питання, як купити квартиру в пайовому будівництві, цікавить багатьох покупців нерухомості.

Головне – дотримуватись чинного законодавства, а при необхідності звертатись за консультацією до юриста і перевіряти репутацію забудовника.

Пропозиції

Сучасний ринок пропонує скористатися пропозиціями різних видів юридичних осіб. При цьому всіх продавців нерухомості в частковій власності можна розділити на забудовників і інвесторів.

Забудовник – це будівельна компанія, яка займається зведенням багатоквартирного будинку та залучає для цього покупців.

До інвесторів можуть ставитися підрядники, приватні покупці або продавці, постачальники послуг і будівельних матеріалів.

Також можна скористатися пропозицією ріелторських компаній, які виступають від імені забудовника.

При цьому важливо розуміти, що ріелтор є учасником лише формально, а в договорі буде вказуватися компанія, що займає будівництвом конкретного будинку.

Вибір забудовника

Як купити квартиру в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і не прогадати?

Перш за все, необхідно:

  • вибрати відповідального забудовника;
  • заздалегідь вивчити всю інформацію про будівельній компанії;
  • почитайть відгуки;
  • якщо можливо, знайти колишніх клієнтів.

Якщо будівельна компанія вже має значний стаж роботи, успішно здала не один об'єкт нерухомості, то навряд чи вона стане псувати собі репутацію і укладати шахрайські оборудки.

Також рекомендується перевірити інформацію про інвесторів і кредиторів будівельної організації.

Крім того, при оформленні угоди завжди необхідно перевіряти:

  • свідоцтво про державну реєстрацію;
  • свідоцтво про постановку на облік;
  • ряд інших документів, важливих для складання договору по всім законодавчим правилам.
страхование дольщиков при долевом строительствеСтрахування пайовиків при пайовому будівництві є обов'язковим.

Можлива відмова від дольової будівництва? Читайте тут.

Порядок дій

Перед тим, як підписувати договір, уважно вивчіть наявність у ньому необхідних пунктів.

Після чого слід дочекатися внесення житлового об'єкта в державний реєстр, і тільки потім переводити оплату.

Під час будівельних робіт рекомендується:

  • цікавитися ходом зведення об'єкта;
  • відвідувати майданчик;
  • задавати запитання забудовнику.

Укладення договору

У договорі в обов'язковому порядку зазначаються:

  • термін закінчення будівництва;
  • здача квартир в експлуатацію;
  • штрафні санкції, які очікують забудовника при порушенні своїх зобов'язань.

Крім того, в документі визначається порядок та термін оплати, також дається розгорнута характеристика об'єкту.

Тут можна завантажити зразок договору пайової будівництва.

Документи

Покупець частини нерухомості має право вимагати у забудовника наступні документи:

  • дозвіл на проведення будівельних робіт;
  • обґрунтування будівельного проекту з технічної й економічної сторони;
  • якщо необхідність проведення державної експертизи визначається законом, то забудовник повинен надати покупцю висновок держекспертизи щодо проектної документації;
  • документація на проект з усіма доповненнями і виправленнями;
  • права власності на ділянку землі.

Реєстрація права

Договір участі в пайовому будівництві:

  • укладається обов'язково у письмовій формі (стаття 4 ФЗ № 214);
  • підлягає реєстрації в Росреестре згідно 214 Федеральним законом (стаття 17) .

Для цього необхідно подати заяву з пакетом документів до територіального органу організації. Після схвалення заяви, договір участі в пайовому будівництві вважається законним.

Тут представлений зразок заяви про державну реєстрацію договору пайової участі.

Фінансова сторона

За оформлення ДДУ заявнику доведеться сплатити державне мито в розмірі 350 рублів.

Також деякі групи громадян можуть розраховувати на отримання майнового вирахування при купівлі пайової об'єкта нерухомості в розмірі 13%, причому максимальна межа загальної вартості житла не перевищує 2 мільйонів рублів.

Введення житла в експлуатацію

Терміни введення об'єкта в експлуатацію повинні бути прописані в складеному договорі (стаття 6 ФЗ № 214).

При отриманні дозволу забудовник надсилає всім власникам часткової частини нерухомості повідомлення про майбутню подію.

Ризики

Розглядаючи будівельний майданчик житлового об'єкта нерухомості, слід звернути увагу на дату отримання дозволу будівництва будинку.

Це пов'язано з тим, що 214 закон діє з 2005 року, а якщо будівельна компанія отримала дозвіл раніше цього терміну, то вона може скористатися можливістю складання інвестиційного договору.

Іноді забудовник пропонує укласти договір купівлі-продажу, посилаючись на те, що покупець зможе забронювати квартиру в споруджуваному будинку. Однак у такому випадку компанія виступає в якості звичайного продавця і не несе ніяких зобов'язань перед покупцем.

Шахрайські компанії також можуть пропонувати укласти не часткової договір, а договір позики, тобто:

  • покупець перераховує певну суму за нерухомість;
  • розрахунок вартості, що залишилася відбувається за договором позики.

Ось тільки за законодавством учасники такої угоди ніяк не зможуть захистити свої права.

Крім того, будівельні організації переконують клієнта переказати гроші безпосередньо на рахунок компанії, а не в банк. Але у випадку спірної ситуації, покупець не зможе довести факт передачі грошей за договором.

налоговый вычет при долевом участии в строительстве 2020Держава надає податкове вирахування при пайовій участі в будівництві.

Як працює закон про пайове будівництво 214? Дивіться тут.

Існує законопроект про скасування пайового будівництва? Детальна інформація в цій статті.

Страхування

Відповідно до законодавства забудовники:

  • зобов'язані застрахувати свою відповідальність (стаття 15.2 ФЗ № 214);
  • після цього вони мають право розпоряджатися отриманими коштами пайовиків.

За новими правилами Росреестр відмовляється реєструвати договору, якщо об'єкт не проходив процедуру страхування.

На відео про участь у пайовому будівництві

Читай також: