Особливості переуступки паю

Помилково вважати, що переуступка паю являє собою один зі способів купівлі-продажу нерухомості. Цей спосіб дозволяє змінити одну із сторін договору, що укладається з будівельною компанією.

З цього випливає, що новий покупець, вносячи кошти за угодою, отримує права і відповідні обов'язки, що ним передбачені.

До таких прав можна віднести вимогу передачі жилої площі у використання, а до обов'язків – виплату грошових коштів за договором, якщо попередній стороною вони були внесені не в повному обсязі.

Що це таке?

Переуступка права на квартиру передбачає виплату коштів покупцем у відповідності з положеннями вже існуючого договору.

Якщо одна з уклали його сторін з певних причин не може володіти нерухомістю, вона не може її реалізувати, оскільки будівельні роботи не закінчені, немає свідоцтва власності, можливо, не виплачена вся сума за об'єкт.

У такій ситуації полягає договір переуступки, згідно з яким новий покупець набуває права не на квартиру, а на договір.

Він може вимагати виконання зобов'язань будівельної компанії, головним з яких є передача квартири у використання.

Що перевірити?

Якщо ви впевнені, що будівельна компанія не підведе вас (не стане банкрутом, не зупинить будівельні роботи та ін), то необхідно приступати до оформлення договору.

Для цього потрібно перевірити кілька моментів:

  • яким чином розрахувався перший пайовик з будівельною компанією;
  • скільки потрібно внести коштів, щоб забудовник дав позитивну відповідь на зміну пайовика, як правило, ця сума варіюється від 1% до 5% від вартості паю;
  • дізнайтеся про додаткові обов'язки: який дорівнює сумі вступний внесок у кооператив, яку суму потрібно сплачувати щомісяця ЖБК, чи потрібно сплачувати рахунки за комунальні послуги до моменту здачі новобудови в експлуатацію;
  • якщо приділити увагу цим питанням і попередньо отримати на них відповіді, але можна вберегти себе від небажаних наслідків.

Переуступка паю

Якщо ви погодилися на переуступку паю, то повинні усвідомлювати – повноправним власником вдасться стати тільки після його оплати.

Це можна зробити до закінчення будівництва або після здачі будинку в використання.

В ЖБК

В практичній діяльності угоди з ЖБК зустрічаються нерідко, незважаючи на те, що більшість юристів намагаються домогтися визнання їх неправомірними.

Щоб потрапити в кооператив, необхідно вступити в загальні збори.

Для цього необхідно виконати декілька умов:

  1. Сплатити вступний внесок.
  2. Домогтися позитивного рішення членів зборів про прийняття до їх лав нового члена.

Навіть якщо за пай повністю виплачена його вартість, то він фактично не передається за угодою, оскільки пайовий внесок повертається того пайовику, який прийняв рішення про вихід із кооперативу.

Потім він повторно вноситься новим пайовиком, який вступає в ЖБК. Важливо, що навіть при виході з кооперативу не повертають вступний внесок, а також внески.

Виходить, якщо порушене питання про переуступку паю в житлово-будівельної компанії, то його необхідно попередньо узгодити з керівником.

Оформлення документів має проводитися тільки через кооператив.

Іншій фізособі

Переуступка прав на пай іншій фізичній особі може укладатися з ДДУ на підставі ФЗ № 124.

У відповідності з ним пайовик, який підписав угоду, може вимагати передачі нерухомості у встановлені терміни.

Якщо він укладе договір цесії з іншою особою, то йому переходить право діяти в цьому порядку.

Між родичами

Якщо договір укладається між родичами, то процедура здійснюється безкоштовно.

Однак для підтвердження родинних зв'язків, поряд із загальним пакетом документів, які потрібно надати документальне підтвердження.

Ним може бути:

  • свідоцтво про народження;
  • свідоцтво про вступ у шлюб.
продажа квартиры по переуступке прав налогиПодатки при продажу квартири з переуступки прав необхідно сплатити відповідно до законодавства РФ.

Як оформити переуступку квартири в споруджуваному будинку самостійно? Покрокова інструкція тут.

Оформлення

Порядок оформлення договору переуступки залежатиме від одного фактора – повністю чи була внесена сума за квартиру.

Якщо це так, що при підписанні угоди продавцю необхідно тільки віддати права згідно з основним договором.

Відповідно до ЦК РФ при цьому не потрібно повідомляти будівельну компанію, щоб отримати її дозволу. Досить сповістити про це в письмовій формі.

Напрямок повідомлення – важливий крок. Після відправки через кілька днів перевірте його отримання будівельною компанією, збережіть докази відправлення.

Інакше в подальшому забудовник може стверджувати, що йому не було відомо про переуступку.

Тут можна завантажити зразок попередження забудовника про переуступку прав власності.

Якщо перший покупець не вніс всю суму, то другого переходять не тільки права, але і обов'язки по виплаті. У такій ситуації обов'язково потрібно отримати згоду від будівельної компанії.

Воно повинно бути видано у письмовій формі за підписом керівника.

Як відбувається оформлення:

  • Продавець віддає пакет документів, що відноситься до договору, покупцю.
  • Факт передачі закріплюється актом, який підписується обома сторонами.
  • Укладення договору переуступки.
  • Державна реєстрація угоди.

Одним з етапів оформлення є перевірка заборгованостей, які можуть залишитися за продавцем. Це можна уточнити у будівельній компанії.

Це важливо, оскільки при простроченні платежів набігають не тільки пенні. Забудовник, якщо покупець два місяці не вносить платежі, має право відмовитися від своїх зобов'язань.

Документи

До числа документації, яка знадобиться при переуступці прав, належить:

  • угода, укладена між фіз. особою і ЖБК;
  • попередня угода;
  • додаткові договори;
  • фіскальна документація, що підтверджує внесення;
  • акт приймання.

Зразок договору

Зразок договору переуступки паю зазвичай включає в себе практичні всі положення та пункти із основної угоди.

В тексті обов'язково перераховуються:

  • реквізити документа;
  • повне найменування обох сторін;
  • відомості про предмет договору.

Тут представлений зразок договору про переуступку прав власності.

Питання оподаткування

Переуступка прав на пай обкладається ПДФО, розмір якого становить:

  • 13% для громадян РФ;
  • 30% для іноземців.

Норми НК РФ передбачають два шляхи, на підставі яких можна знизити ставку:

  1. Отримання податкового вирахування. Якщо переуступка відбувається по ДДУ, то сторона продавця може отримати право на майновий відрахування, сума якого варіює в межах 1 мільйона руб.
  2. Зниження розміру отриманого доходу від реалізації права по ДДУ на суму оплати будівельної компанії. У цій ситуації в оподатковувану базу увійде різниця у вартості. Якщо житлова площа реалізована за такою ж ціною, за якою була куплена (або дешевше), то сплачувати податок не потрібно.

До 31 квітня року, наступного за тим, в якому був отриманий дохід, необхідно в органи податкової служби здати декларацію, заповнену згідно з формою 3-НДФЛ.

Вона оформляється з прийняттям до уваги майнового вирахування або залишковою різниці між продажем і купівлею.

До неї необхідно додати ксерокопії документації, що підтверджує право на зменшення суми податку.

налоговый вычет при покупке квартиры по переуступкеПодаткове вирахування при купівлі квартири за переуступку можна отримати, написавши відповідну заяву.

Потрібен договору переуступки права оренди нежитлового приміщення? Дивіться тут.

Як скласти договір переуступки прав власності на квартиру? Детальна інформація в цій статті.

Як виключити ризики?

Щоб виключити основний ризик – втрати грошових коштів, необхідно ретельно поставитися до вибору ЖБК та будівельної компанії, яка займається реалізацією нерухомості за цією схемою.

Потрібно звернути увагу на його репутацію, поговорити з людьми, які вже купили квартири.

При укладенні договору обов'язково включіть в нього положення щодо повернення грошових коштів, якщо на зборах кооперативу вас не візьмуть.

Але навіть в цьому випадку в подальшому можуть виникнути проблеми.

Щоб цього не сталося, рекомендується спочатку отримати протокол зборів, що підтверджує згода його членів на ваше вступ, і вже після цього здійснювати розрахунки.

На відео про відступлення прав на нерухомість

Читай також: