Основні ризики при придбанні квартири

Придбання житлової площі, як і здійснення інших операцій з великими грошовими сумами, незмінно пов'язані з ризиками. Слід знати, як вони можуть статися і які заходи вжити для їх уникнення.

Які проблеми можуть виникнути?

Цивільні правовідносини не можна уявити без угод, пов'язаних з придбанням та продажем об'єктів нерухомості.

Грошові засоби, використовувані в процесі, є «приманкою» для несумлінних громадян – аферистів.

До факторів ризику при придбанні нерухомості можна віднести:

  1. Проблеми, пов'язані з правовим оформленням, що спочатку стосується «чистоти» квартири. Під цим терміном мається на увазі володіння продавцем нерухомості на правах власника, відсутність зазіхань на неї з боку третіх осіб, обтяжень різного роду і заборгованостей.
  2. Проблеми, що виникають у зв'язку з характеристиками об'єкта, а також документації, що на неї оформляється. Все це не впливає на права власності громадянина, але є причиною несприятливих умов, проживання в яких утруднено. Найбільш поширеним прикладом є нелегальна перепланування.
  3. Проблеми, що виникають з безпосереднього здійснення самої операції. До укладання договору необхідно ставитися відповідально.

Як перевірити житло?

Ризики при купівлі квартири можуть бути виявлені заздалегідь – для цього необхідно перевірити житлову площу.

Для цього потрібно уважно проглянути всі документи, що свідчать про право власності продавця на неї.

У якості «підстраховки» рекомендується довідатися про правовстановлюючих паперах (договір придбання, отримання у спадок тощо).

Запитайте довідку ЕГРН, відображає кількість осіб, прописаних у квартирі, а також мають на неї права.

Зверніться в ЖЕК з проханням про видачу довідки, що підтверджує відсутність заборгованості по комунальних платежах.

Договір необхідно складати тільки з професійним юристом. Він допоможе правильно скласти пункти і запобіжить махінації з боку продавця.

Ризики при купівлі квартири

Ризики при придбанні житлової площі відрізняються залежно від її особливостей.

Купівля іпотечної або приватизованої нерухомості, у літнього громадянина чи у разі, якщо власником частки є неповнолітня дитина – кожен з цих варіантів може включати в себе різні ризики.

Іпотечній

Ризики покупки іпотечної квартири полягають у тому, що продавець міг не виконати зобов'язання перед банком.

У такому разі він має право на отримання застави, яким виступає нерухомість.

Щоб уникнути цій ситуації необхідно:

  • вивчити кредитний договір;
  • запитати відомості з банку.

Тут представлений зразок договору купівлі квартири з обтяженням по іпотеці.

У юридичної особи

Якщо квартира реалізується компанією або організацій – юридичною особою, то основний ризик полягає в недотриманні ним порядку оформлення установчої документації.

Щоб уникнути проблем, необхідно документальне підтвердження повноважень особи, яка підписує угоду, а також згода засновників на її здійснення.

Тут представлений зразок договору купівлі квартири у юридичної особи.

З переуступки

Часто квартира купується у відповідності з договором про переуступку прав. В такому випадку шахраї часто продають один об'єкт кільком покупцям за попереднім договором. Щоб уникнути подібної ситуації, виплачує кошти лише після підписання основної угоди.

У літньої людини

Якщо квартири продається літньою людиною, то ви повинні переконатися, що він не втратив дієздатність, нехай навіть частково.

Необхідно:

  • отримати довідку з наркологічного диспансеру;
  • поговорити з дільничним і сусідами;
  • запросити психіатра, здатного оглянути продавця.

Приватизованої

Купівля приватизованої квартири ускладнюється тим, що близько 20-25 років тому оформлення житлової площі у власність відбувалося з порушенням прав і законних інтересів громадян, які не досягли повнолітнього віку.

При проведенні процедури вони не записувалися до власників, отже, можуть пред'явити свої права на нерухомість.

Іншим ризиком при придбанні приватизованого об'єкта виступають мешканці, які брали участь в приватизації.

Вони дають обіцянку виписатися з нерухомості відразу після завершення операції, чого насправді часто не відбувається.

расписка при покупке квартиры образецЗразок розписки при купівлі квартири дозволить оформити папір грамотно.

Які потрібні документи для покупки кімнати у комунальній квартирі? Повний перелік тут.

Менше 3 років у власності

Якщо квартира у громадянина перебувала у власності менше трьох років, і він прийняв рішення продати її, то він зобов'язаний сплатити прибутковий податок, сума якого становитиме 13%.

Його не повинні сплачувати ті, хто володіє нерухомістю більше трьох років або її вартість не перевищує одного мільйона рублів.

Сплата податку – фінансовий тягар, від якого багато продавців ради позбутися. Для цього вони вмовляють покупця вказати в договорі, що вартість нерухомості становить не більш одного мільйона рублів.

Запам'ятайте, на таку хитрість погоджуватися не можна! При розірванні договору покупцеві повернеться тільки та сума, яка вказана в договорі і ні копійкою більше.

В новобудові

При купівлі квартири в новобудові важливо переконатися, що у забудовника є всі необхідні документи, що підтверджують їх статус та легальність будівельних робіт.

Уважно вивчіть папери, що стосуються введення будівлі в новобудову, характеристик квартир і технічних показників.

Насторожитеся, якщо об'єкти продаються за надто низької вартості (забудовник прагне швидко отримати гроші) або фізіологічні вимоги не відповідають тим, що встановлені законодавством.

Тут представлений зразок договору купівлі квартири в новобудові.

В споруджуваному будинку

При покупці квартири в будинку, будівництво якого триває, необхідно відвідати сам об'єкт.

У документах забудовника повинні зазначатися:

  • терміни здачі його в експлуатацію;
  • проміжні періоди (вказується, до якого часу має завершитися заливка фундаменту і т. д.).

Якщо дійсність відповідає тому, що вказується в документах, то будьте впевнені, що одного ризику вдалося уникнути.

Як і в попередньому випадку, необхідно вивчити документи забудовника, дозвіл на ведення будівельних робіт.

Окрему увагу зверніть на вартість квартир і способу внесення оплати. Вивчіть відгуки про цієї будівельної компанії.

На вторинному ринку

Покупка квартири на вторинному ринку повинна початися з:

  • перевірки власників, документів на квартиру;
  • вивчення будинкової книги.

Головний ризик – наявність «історії» у такої нерухомості.

Переконайтеся, що відсутні особи, які мають можливість оскаржити угоду або пред'явити свої права на квартиру.

Тут представлений зразок договору купівлі квартири на вторинному ринку.

З неповнолітніми дітьми

Якщо одним із власників квартири є дитина, то необхідно виявляти особливу обережність. Обумовлено це тим, що дитина є недієздатною особою.

Згідно з законодавством вони можуть здійснювати операції різного характеру, але при наявності навіть найменшої помилки є можливість оскаржити угоду.

При покупці квартири, якщо власником є дитина, необхідно отримати згоду від органів опіки. В іншому випадку, він не буде виписаний з нерухомості.

ДДУ

При купівлі нерухомості за ДДУ необхідно уважно вивчити її зміст.

Однак перед цим важливо перевірити:

  • документацію про заснування будівельної компанії;
  • документи про проведення роботах;
  • дозвіл на їх здійснення.

Тут представлений зразок договору пайової участі у будівництві.

По генеральній довіреності

Якщо придбання квартири відбувається з довіреністю, то необхідно враховувати такі ризики:

  • підробка довіреності;
  • використання відкликаного документа або папери, термін дії якої закінчився;
  • припинення дії довіреності у зв'язку зі смертю довірителя.

Якщо посередник квапить підписання договору, не надає можливості зустрітися з майбутнім власником, то рекомендується відмовитися від придбання об'єкта.

процедура покупки квартиры у застройщикаПроцедура покупки квартири у забудовника передбачає ретельну перевірку всієї документації.

Хто оплачує держмито при купівлі квартири в 2020 році? Читайте тут.

Коли можна продати квартиру після покупки в іпотеку? Подробиці в цій статті.

Як безпечно оформити угоду?

Щоб угода купівлі нерухомості пройшла без казусів, рекомендується враховувати наступні поради:

  1. Робіть ксерокопії кожного документа, так чи інакше бере участь в укладанні угоди. У разі судового розгляду вони можуть бути використані для захисту інтересів покупця.
  2. Не погоджуйтеся на придбання квартир на вторинному ринку, якщо відомості про власника ховаються, нерухомість неодноразово перепродувалася в короткі терміни, озвучується низька вартість.
  3. Обов'язково поговоріть із сусідами будинку і дільничним – вони розкажуть про власника квартири, що дозволить зробити остаточний вибір.
  4. Найголовніше – документи. Перевірте паспортів власників, терміни їх придатності, вивчіть довіреність, а також папери на квартиру.

З урахуванням кожної ради вдасться оформити операцію у відповідності з чинним законодавством. Надалі це дозволить уникнути проблем, що важливо для кожного покупця.

На відео про основні ризики при придбанні житла

Читай також: