Основні правила продажу квартири

Перш ніж приступити до продажу квартири, необхідно уважно вивчити всі тонкощі чинного законодавства, в особливості, якщо було прийняте рішення зайнятися цією угодою самостійно.

Про що говорить закон?

Чинне законодавство регламентує основні правила, які необхідно враховувати при продажу квартири.

Вони встановлюються такими нормативно-правовими актами, як СК РФ, НК РФ, а також ФЗ № 214.

Самостійно або з ріелтором?

Багато хто сумнівається, що без допомоги ріелтора або ріелтерського агентства не вдасться продати нерухомість.

Найчастіше ці сумніви помилкові, оскільки більшість людей зможе впоратися з проведенням цієї операції, питання полягає в іншому моменті – вистачить вільного часу?

До достоїнств звернення до ріелтора відноситься:

  • економія особистого часу, сил і нервів;
  • можливість перекласти свої зобов'язання на іншу особу;
  • професіонал знайомий з усіма тонкощами справи, тому вигідно продасть нерухомість;
  • не потрібно самостійно збирати документи і т. д.

Проте є і мінуси використання такої допомоги. Найголовнішим є додаткові витрати.

Ріелтор самостійно встановлює розцінки, які залежать від безлічі факторів.

Часто вони настільки високі, що не всі потенційні клієнти готові їх оплачувати. Крім того, деякі ріелтори – шахраї, тому зробити правильний вибір серед маклерів не так просто.

Покрокова інструкція

Порядок проведення угоди виглядає наступним чином:

  1. Підготовка нерухомості до продажу.
  2. Пошук потенційних покупців, проведення огляду.
  3. Бесіда з покупцем, визначення основних умов угоди.
  4. Укладення попереднього договору з передачею авансу чи передоплати в іншій формі.
  5. Збір необхідного пакету документів.
  6. Складання та укладання договору (в цьому беруть участь обидві сторони).
  7. Реєстрація права власності покупця на нерухомість.
  8. Передача грошових коштів і ключів.

Підготовка до операції

Важливо враховувати, що кожен покупець враховує стан не тільки квартири, але й будинку, у якому вона знаходиться.

Важливо простежити, щоб не було сміття в під'їзді, ліфт справно працював і не нагадував за своїм зовнішнім виглядом брудний кут.

Перевірте, щоб лампочки горіли, а сходові клітки виглядали акуратно.

Перед приходом потенційних клієнтів необхідно прибрати всю квартиру. Рекомендується:

  • простежити, щоб кухня була чистою;
  • в туалеті повинні бути відсутні неприємні запахи;
  • непотрібні речі і предмети прибрати, оскільки звільнена від них квартира виглядає світло і просторо (особливо це стосується балкона);
  • перевірте справність кранів і батарей.

Збір потрібних паперів

Важливим етапом кожної угоди є забезпечення юридичної чистоти.

Для цього необхідно зібрати набір документів:

  1. Свідоцтво, що підтверджує реєстрацію прав власності на нерухомість. Додатково до нього додаються правовстановлюючі паперів – договір продажу квартири, дарування або вступу в спадщину. Це переконає покупця в тому, що продавець має право розпоряджатися об'єктом.
  2. Технічна документація, оформлена в БТІ. У неї входить план квартири, відомості щодо проведеної інвентаризації. Деякий час тому були прийняті законодавчі зміни, згідно з якими тепер складається технічний план, що відображає всі характеристики нерухомості.
  3. Кадастрова документація разом з додатком, що стосуються внутрішнього планування. В ньому знаходиться інформація, що стосується перепланувань, проведення яких було зареєстровано. Додатково в кадастровому паспорті вказується точний метраж приміщень.
  4. Виписка, оформлена в ЕРГП про власників об'єкта.
  5. Виписка, для оформлення якої використовується домова книга. У ній міститься інформація про громадян, прописаних у нерухомості. Важливо, що цей документ є дійсним протягом короткого терміну часу, тому в його попередньому оформленні немає необхідності.
  6. Папери, які виступають підтвердженням відсутності боргів по виплаті комунальних платежів.
  7. Згоду на проведення угоди від подружжя, якщо нерухомість була придбана після вступу у шлюбний союз.

Тут представлені зразки технічного паспорта, кадастрового паспорта, виписки з ЕГРП.

Якщо одним із власників нерухомості є громадянин, який не досяг повноліття, то перед проведенням операції необхідно отримати дозвіл від органів піклування.

Тут можна завантажити зразок згоди чоловіка на продаж квартири.

Визначення вартості

Один з найбільш складних моментів – визначення вартості об'єкта нерухомості.

На неї впливають:

  1. Метраж – основний показник, який враховується при визначенні ціни квартири.
  2. Розташування об'єкта. Якщо він знаходиться в центральній частині міста, то вартість буде вище, ніж на околиці. Додатково береться до уваги близькість станцій метро, транспортне сполучення, інфраструктура.
  3. Ремонт і наявність обробки. Фахівці відзначають, що якісно зроблений ремонт збільшує вартість нерухомості, як мінімум, на 10%.

Рекомендується перед здійсненням операції провести косметичний ремонт, щоб усунути основні вади (поклеїти шпалери, усунути сліди іржі і т. д.).

При розрахунку вартості важливо враховувати:

  • технічний стан об'єкта;
  • юридичні моменти;
  • рівень безпеки.

Реклама

Потенційним покупцям повинно бути відомо про те, що квартира продається.

Сповістити про це можна кількома способами:

  • розклеювання відповідних оголошень;
  • виставлення оповіщення в Інтернет;
  • подача замітки до газети;
  • повідомлення по місцевому телевізійному каналу.

У будь-якому випадку повідомлення про відчуження нерухомості має включати в себе наступні положення:

  • кількість кімнат;
  • загальну площу (окремо прописується житлова площа);
  • вказується, поєднаний або розділений санвузол;
  • згадка про балконі;
  • точну та повну адресу, поверх;
  • станції метро, розташовані поряд;
  • коментарі (можна вказати про те, що торг доречний, деякі продавці прописують приблизну вартість об'єкта тощо);
  • дані для зв'язку (кілька номерів).

Оголошення повинне бути коротким, але відрізнятися від усіх інших, щоб привернути увагу оточуючих.

Правила продажу квартири

Правила продажу квартири – покажчик для громадян, які вирішили самостійно провести операцію. Вони встановлюються чинним законодавством, є обов'язковими для виконання.

З неповнолітнім

Якщо одним із власників квартири є громадянин, який не досяг повнолітнього віку, то необхідно отримати згоду на проведення угоди від органів опіки.

Для цього необхідно звернутися у зазначену службу та скласти заяву, вказавши в ньому всі найважливіші відомості.

Якщо житлові умови після проведення операції не будуть змінені в гіршу сторону, то органи опіки видадуть дозвіл.

Без його наявності всі проведені заходи, що мають юридичну значущість, будуть недійсними.

Тут можна завантажити зразок заяви в органи опіки про дозвіл на продаж квартири.

Частки

Правила продажу квартир з 2020 року не змінюються, тому якщо продається частка квартири, то важливо отримати згоду на операцію з боку інших власників.

Попередньо їм необхідно направити пропозицію про покупку цієї частини.

Власники інших часток можуть:

  • відмовитися від переважного права (відмова скласти в нотаріальній палаті);
  • промовчати протягом 30 діб (складання відмови не буде потрібно, власник частки зможе її продати);
  • дати згоду на пропозицію.

Тут можна завантажити зразок договору продажу частки в квартирі.

Приватизованої

У разі якщо відчужується приватизована власність, то потрібно отримати згоду на продаж від інших власників, якщо такі є, а також від дружини.

Згода є дійсним тільки при його засвідчення у нотаріуса.

Для цього потрібна присутність тільки тієї людини, яка дає угоду, з документів тільки паспорт (для чоловіка додатково необхідно свідоцтво вступу в шлюбний союз).

декларация при продаже квартиры менее 3 лет 2020У податкову службу необхідно подати декларацію при продажу квартири в 2020 році менше 3 років у власності.

Що таке продаж квартири з обтяженням? Дізнайтеся тут.

Порядок оформлення

Оформлення операції з продажу квартири здійснюється в органах Росреестра. Для цього необхідно скласти набір документів. Присутні повинні обидві сторони – покупець і продавець (їх довірені особи).

Які документи потрібні?

Для продажу квартири потрібно підготувати наступні документи:

  1. Правовстановлюючі папери на нерухомість, свідоцтво власності продавця.
  2. Паспорти обох сторін.
  3. Згоду на продаж квартиру, дозвіл на угоду від органів опіки та піклування, якщо власником є неповнолітній громадянин.
  4. Квитанція, що підтверджує оплату державного мита.
  5. Виписка з додому книги, з єдиного реєстру.
  6. Довідка про відсутність комунальних заборгованостей.
  7. Акт прийому-передачі нерухомості.
  8. Попередній договір (якщо він був укладений).
  9. Технічна і кадастрова документація.

Укладення договору

При проведенні операції по відчуженню нерухомості може бути укладено два договори – основний і попередній:

  1. Перший включає в себе основні положення щодо продажу – зазначення ПІБ обох сторін, повна вартість квартири, права та обов'язки учасників угоди, правові наслідки угоди і т. д.
  2. Другий договір укладається перед підписанням першого. Його предметом виступає передоплата – аванс або завдаток.

Тут представлений зразок типового договору купівлі-продажу квартири.

Взаєморозрахунки

Після підписання договору необхідно зареєструвати право власності на об'єкт, а також провести розрахунок.

Передбачається кілька способів:

  • З використанням готівкових коштів (з присутністю свідків, попередньо рекомендується провести купюри через касовий апарат, щоб переконатися в їх достовірності).
  • Безготівковим методом (переказ на банківський рахунок).
  • З застосування клітинки в банку (один з найбільш безпечних способів).

Тут представлений зразок розписки в отриманні грошей за квартиру.

Передача квартири

Передача нерухомості відбувається із складанням передавального акту.

Його підписання означає, що продавець здійснив свої зобов'язання, а покупець згоден прийняти нерухомість.

Цей документ не вимагається реєстрації, при бажанні його можна посвідчити у нотаріуса.

продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенокПродаж квартири, де власник неповнолітня дитина, допускається тільки при отриманні дозволу органів опіки і піклування.

Як здійснюється продаж іпотечної квартири при розлученні? Читайте тут.

Потрібна форма попереднього договору купівлі-продажу квартири? Подробиці в цій статті.

Податок

У відповідності з чинним законодавством з будь-якого прибутку, отриманого громадянином, стягується податок, сума якого дорівнює 13%.

Важливо враховувати наступні нюанси:

  1. Прибуток від відчуження нерухомості, яка знаходиться у володінні більше трьох років, не належить до оподатковуваної бази.
  2. Якщо вартість квартири менше 1000000 крб., то податок також не сплачується, навіть якщо вона перебувала у власності менше трьох років.

Податок не сплачується, якщо дохід, отриманий шляхом продажу нерухомості, не перевищує витрати.

На відео про укладення договору при продажу нерухомості

Читай також: