Основні етапи продажу квартири

Головна мета продавця – знайти серйозного покупця, готового заплатити потрібну суму за нерухомість, без тривалих і необґрунтованих торгів.

Бажано шукати клієнта без посередників, так як агентства нерухомості зацікавлені в дешевій купівлі і будуть зменшувати ціну за нерухомість «до останнього», переконувати клієнта у вадах квартири та інші труднощі самостійного продажу.

Важливо дотримати всі правила угоди – оформити договір відповідно до норм ЦК і отримати гроші без суттєвого ризику.

Підготовка до операції

Етапи продажу квартири включають ретельну підготовчу роботу:

  • оформлення правовстановлюючих документів;
  • узгодження перепланування;
  • перевірку можливих претендентів на нерухомість.

Юристи рекомендують брати виписки з будинкової книги, Росреестра, щоб бути в курсі – хто прописаний в квартирі або тимчасово виписався з неї.

Виписка з реєстраційної служби дозволить з'ясувати інформацію про власника і наявність обтяжень на житлоплощу, домагань з боку третіх осіб.

Умовно до підготовчих робіт можна віднести ретельний огляд квартири і спілкування з сусідами.

Необхідні документи

Їх перелік включає:

  • правовстановлюючий документ – договір продажу з попереднім власником, письмові підтвердження угоди дарування, ренти з довічним утриманням, спадкування, судове рішення;
  • свідоцтво про власності з усіма реквізитами;
  • кадастровий паспорт і план БТІ на квартиру;
  • договір продажу з новим покупцем – за правилами статей 549-558 ЦК РФ;
  • акт прийому-передачі;
  • документи про сплату державного мита – у розмірі 2 тис. руб.

Тут представлені зразки кадастрового паспорта на квартиру, плану БТІ на квартиру.

Якщо квартиру продає представник власника, то необхідна нотаріально довіреність підписана.

Тут представлений зразок довіреності на продаж квартири.

Часто покупці також вимагають надання копії фінансового особового рахунку, відомості про яку підтверджують відсутність заборгованості по комунальним послугам.

Внесення завдатку

Така умова можливо при домовленості між продавцем і покупцем. Частину вартості квартири може бути передана щодо угоди про завдаток.

Воно повинне містити:

  • обов'язкові відомості про сторони, включаючи їх паспортні дані;
  • інформацію про квартирі;
  • її повну вартість – цифрами і прописом.

Угода може бути укладена у простій письмовій формі, але бажано, щоб воно було посвідчено у нотаріуса.

У документі позначають точний розмір завдатку, з зазначенням дати і терміну його передачі.

Якщо продавець відмовиться продавати квартиру, то він зобов'язаний повернути передоплату у двократному розмірі.

Якщо відмовиться від угоди покупець, то він втрачає завдаток. Можна оформити угоду про аванс, за яким сторони просто повертають один одному сплачену суму.

Тут представлені зразок угоди про завдаток, зразок угоди про аванс при продажу квартири.

Етапи продажу квартири

Можна виділити наступні стадії:

  1. Пошук клієнта.
  2. Огляд квартири.
  3. Умова про остаточну ціну.
  4. Перевірку документів та юридичної чистоти нерухомості.
  5. Укладення попереднього договору та угоди про завдаток (за домовленістю).
  6. Підписання основної угоди продажу.
  7. Реєстрацію права власності та передачу грошей.

Оплата за нерухомість може передувати державної реєстрації, але бажано передавати гроші тільки після отримання покупцем нового свідоцтва про право власності.

Без посередників

Ніхто не вправі заборонити продавцю займатися продажем квартири самостійно – подавати оголошення в ЗМІ, домовлятися з клієнтом, збирати необхідну технічну документацію.

Продаж нерухомості без посередників може заощадити частину коштів.

Це буває цілком виправдано, так як часто агентства нерухомості вимагають за свої послуги солідний відсоток від угоди (5-10% від вартості проданої квартири).

Проблема полягає в тому, що самостійна продаж квартири загрожує ризиками:

  • напоротися на шахраїв;
  • продешевити угоду ;
  • отримати за квартиру суму, менше її реальної вартості.

Рекомендовано звертатися за допомогою до посередника, який буде брати гроші тільки після реальної допомоги по реалізації нерухомості.

По іпотеці

Етапів купівлі-продажу квартири по іпотеці буде більше, так як необхідно:

  • подбати про заявку на кредит;
  • отримати позитивну відповідь;
  • за рахунок власних коштів провести незалежну оцінку нерухомості;
  • отримати згоду від продавця на оплату квартири за рахунок іпотечних коштів (що зажадає час – до 1 місяця).

Продаж квартири за рахунок грошей по житловому позикою здійснюється аналогічним способом, за винятком особливості: купується нерухомість переходить в заставу до банку на строк повного погашення кредиту.

Тут можна завантажити зразок іпотечного договору.

В новобудові

Покупка квартири в новобудові вимагає перевірки документів у забудовників:

  • проектної декларації на багатоповерховий будинок;
  • свідоцтва про власність на землю;
  • договору довгострокової оренди.

В інших аспектах сторони укладають договір продажу, з обов'язковим зазначенням вартості квартири і терміну передачі нерухомості у власність покупця.

Якщо квартира купується на стадії будівництва, то вона набувається за договором пайової участі з обов'язковою реєстрацією угоди в Росреестре.

согласие супруга на продажу квартирыЗгода чоловіка на продаж квартири є обов'язковим.

Цікавлять нові правила при продажу квартири? Дивіться тут.

Під материнський капітал

Такі засоби підійдуть як частина оплати вартості нерухомості – в якості початкового внеску за іпотеку або наступної оплати кредиту.

Покупець, має право на виплату від держави за народження другої і наступної дитини, звертається до ПФ РФ із заявою.

Гроші надійдуть на рахунок продавця через місяць після перевірки документів.

Засоби сімейного капіталу можна витратити на нерухомість, не чекаючи, коли дитині виповниться 3 роки. Придбана нерухомість оформляється в часткову власність на всіх членів сім'ї.

Тут можна завантажити зразок договору купівлі-продажу квартири з використанням материнського капіталу.

З неповнолітніми дітьми

Якщо дитина просто прописаний в квартирі, то продати нерухомість не складе великої праці. Досить виписати неповнолітнього та зареєструвати його за новим місцем проживання.

Коли у дитини у власності вся квартира або її частина, то потрібна згода органу опіки, з підтвердженням того, що після реалізації нерухомості житлові умови дитину не будуть погіршені.

Тут можна завантажити зразок заяви в органи опіки про дозвіл на продаж квартири, зразок дозволу органів опіки на продаж квартири.

Частки нерухомості

Продаж частки нерухомості вимагає дотримання правила переважної покупки.

Така частка бути запропонована іншим власникам-пайовикам шляхом подачі спеціального повідомлення. Відповідь повинна надійти протягом 30 діб.

Якщо сусід-пайовик відмовився купити квартиру за запропонованою ціною, то власник має право реалізувати частину нерухомості за ціною, не нижче вказаної в повідомленні.

Тут представлений зразок договору продажу частки квартири.

Укладення договору

Договір укладається у звичайній формі, із зазначенням інформації про сторони, технічних характеристик квартири – загальної та житлової площі.

Обов'язковою умовою угоди буде ціна нерухомості, позначену цифрами і прописом.

Договір повинен містити:

  • умова про передачу грошей;
  • права, обов'язки, відповідальність сторін.

В документі повинні зазначаються всі зареєстровані на житлоплощі особи, із зазначенням строків їх зняття з державної реєстрації.

Тут представлений зразок типового договору купівлі-продажу квартири.

Договір підписується сторонами, з зазначенням дати укладення угоди.

Разом документом договору оформляється акт передачі нерухомості – з позначенням термінів вручення ключів від нерухомості покупцеві.

Передача грошей

Гроші передаються через банківську комірку або акредитив:

  • осередок орендується покупцем, у неї закладаються необхідні кошти, отримати які продавець зможе тільки після реєстрації права власності;
  • розрахунки за акредитивом здійснюється в безготівковій формі, покупець дає банку доручення про переведення грошей на рахунок продавця в зазначені терміни.

Можлива передача грошей у готівковій формі в нотаріуса.

Тут можна завантажити зразок розписки в отриманні грошей за квартиру.

Отримання свідоцтва про власність

Свідоцтво про власності оформляється при оформленні заяви в Росреестре.

Разом з цим документом до реєструючого органу потрібно подати:

  • договір продажу;
  • технічну документацію на квартиру;
  • повідомлення про продаж (якщо відчужується частка);
  • нотаріальна згода чоловіка на продаж (якщо житло було придбано в шлюбі);
  • квитанцію про оплату державного мита.

Термін реєстрації становить 10 днів.

Можливі ризики

Основний ризик – це продати квартиру шахраям, які можуть передати власнику житла підроблені гроші, або зовсім відмовитися віддати частину суми після набуття власності на нерухомість.

Для покупця є ризик, що квартира продається недієздатною особою, або зовсім не власником, за підробленими документами.

Ризики будуть зведені до мінімуму, якщо не поспішати з вибором квартири і ретельно перевіряти всі документи.

продажа квартиры в которой прописан несовершеннолетний ребенокПродаж квартири, в якій прописаний неповнолітній дитина, можлива тільки при отриманні дозволу органів опіки.

Як скласти договір купівлі-продажу кімнати у комунальній квартирі? Читайте тут.

Як розрахувати податок з продажу квартири? Детальна інформація в цій статті.

Оподаткування

Податок з продажу квартири підлягає оплаті, якщо вона була у власності продавця менше 3-х років (13%).

Для покупця передбачено право на податкове вирахування в розмірі – максимум 260 тис. руб.

Заяву на відрахування має бути подано у територіальному управлінні УФМС за місцем реєстрації покупця.

Продаж квартири завжди загрожує ризиками. Слід проявляти обережність. Навіть якщо є посередник, потрібно не лінуватися самому контролювати всі етапи угоди, передавати гроші тільки після залагодження всіх нюансів продажу – особисто або через довірених осіб

На відео про оформлення продажу житла

Читай також: