Оформлення покупки частки в квартирі

Часткова власність житлової нерухомості повинна бути виражена дробовою величиною. Квартира продається по частинах, в залежності від розміру власності.

Оформлення здійснюється за договором купівлі-продажу або безоплатним операцій.

Даруванням можна зафіксувати передачу частки, але без грошей. Сума передається в окремому порядку шляхом отримання розписки.

Реєстрація переходу власності здійснюється Росреестре тільки після підписання угоди продажу. Частка не виділена в натурі, а становить «абстрактну» частину нерухомості.

Кімната в квартирі і частка в ній складають різні поняття. Для відокремлення частки необхідний її фактичний виділ через угоду або суд.

Реєстрація права власності на частку завершується видачею свідоцтва про власність.

Чи є ризики?

Покупка частки в квартирі загрожує суттєвими ризиками. На такий нерухомості доведеться співіснувати з сусідами, законослухняність яких може бути сумнівною.

Нерідкі конфлікти, що доходять до скандалів і рукоприкладства. Поширені випадки, коли йде навмисне виживання власників квартири шляхом підселення до них власників мікро-часток. Їх змушують продати свою частину нерухомості за більш низькою ціною.

Інший ризик пов'язаний з юридичною протистоянням сусідів. Згідно зі статтею 250 ГК РФ продаж частки можлива тільки після їх належного повідомлення.

Воно повинно здійснюватися шляхом направлення рекомендованого листа з описом вкладення та повідомленням. Відповідна відмітка робиться на конверті.

Якщо протягом місяця після подання листа сусіди-пайовики не погодилися придбати частку або ніяк не зреагували на пропозицію, тобто можливість продати її третім особам.

Перед купівлею варто оглянути житлоплощу, так як деякі недобросовісні власники нерухомості реалізують частку для постійної реєстрації, без огляду приміщень.

Законність такої угоди досить сумнівна. Слід переконатися в тому, що після придбання частки покупець дійсно зможе проживати на житловій площі.

Інші власники

Вони володіють переважним правом покупки. Всі власники повинні бути належним чином поінформовані про продаж.

Якщо про місце проживання іншого власника нічого невідомо, то повідомлення повинно бути направлено за місцем фактичного проживання.

У більш серйозних випадках, коли мова йде про частки в елітної нерухомості до фактичного повідомлення сусідів потрібно звернутися до суду про визнання громадянина безвісно відсутнім в порядку статей 276-277 ЦПК РФ.

Можливі ситуації, коли власник сусідньої частки помер, а спадкоємець не вступив у свої права.

У такій ситуації повідомлення необхідно повідомити спадкоємця, так як він буде власником, незалежно від факту реєстрації права.

Чи є вигода?

Незважаючи на підводні камені покупки частки в квартирі таке придбання вигідно для інвестування невеликих коштів.

Придбання частки може бути початком для придбання власного житла. Інші власники часто бувають зацікавлені у продажу своєї частини квартири.

Якщо з сусідами складуться нормальні стосунки, то можливо вони навіть погодяться на розстрочку платежів.

Покупка частки в квартирі

Можливе придбання частки як виділеної в натурі, так і тільки зазначеної у свідоцтві.

Законна угода – це:

  • підписання договору купівлі-продажу;
  • із зазначенням розміру частки, її характеристик.

Передача грошей може здійснюватись як особисто, так і через комірку у банку.

На материнський капітал

Закон не забороняє придбати частку на материнський капітал, тільки якщо вона не буде відчужена у родичів.

Гроші будуть перераховані продавцю тільки після звернення в Пенсійний фонд з відповідними документами – житловим сертифікатом, свідоцтвами про народження дитини, СНІЛС.

Частка може бути поділена між членами сім'ї. Це слід робити тоді, коли частина квартири, що купується істотна за розміром.

У родичів

Дозволено придбавати частину квартири у родичів на загальних підставах.

Обмеження діють тільки на оплату частки засобами материнського капіталу, якщо угода укладається між родичами.

Єдиний недолік такої можливості – це заборона на отримання податкового вирахування, так як договір укладається між взаємозалежними особами.

В іпотеку

Допускається придбання часткової квартири в іпотеку.

Головне, домогтися згоди банку на придбання:

  • частка в квартирі опиниться в заставі у кредитної установи;
  • погашати іпотеку доведеться кілька років.

Краще оформляти житловий кредит на частку – за умови, що інша частина житлоплощі вже належить позичальнику на праві власності.

На неповнолітнього

Дозволена купівля частки і її оформлення на неповнолітнього:

  • до 14 років підпису в угоді будуть ставити батьки дитини;
  • у старшому віці він має право сам набувати власність, але з дозволу батьків або законних представників.

Обмеження діють у разі, якщо вирішено продати частку неповнолітнього або якщо в квартирі прописана дитина.

За місяць до оформлення угоди необхідно отримати письмово дозвіл від органу опіки та піклування.

проверка юридической чистоты квартиры при покупкеПеревірка юридичної чистоти квартири при купівлі повинна проводитися обов'язково.

Як убезпечити себе при продажу квартири через іпотеку? Дізнайтеся тут.

Чи потрібна згода?

Перед покупкою частки необхідно отримати згоду інших пайовиків. Процедура повідомлення можлива в простій письмовій формі.

Нотаріальне посвідчення листи потрібно для того, щоб захистити себе від майнових претензій з боку інших власників.

Письмові згоди сусідів необхідно буде пред'являти разом з іншими документами для реєстрації угоди в Росреестре.

Тут представлений зразок згоди на продаж частки в квартирі.

Можливі схеми продажу

Краще всього оформити частку за договором продажу нерухомості. Правочин вважається оплатній, і в разі обману продавцем її можна визнати недійсним, зажадавши повернути сплачені кошти. До договору можна прикласти угода про завдаток за частку.

Інший варіант – це оформити в дар частину частки квартири, потім, отримати гроші і продати частку, що залишилась, без необхідності отримання згоди решти сусідів-пайовиків.

Така схема ризикована тим, що покупець прийме в дар частину частки, але відмовиться купувати її залишився розмір.

Можна передати частку цілком – за договором дарування, а гроші віддати продавцеві готівкою. Ця схема небезпечна ймовірністю заперечування угоди іншими власниками квартири.

За законом хто-небудь із сусідів має право заявити вимоги і перевести права покупця на себе, якщо з'ясує, що частка продана без його згоди чи за ціною, нижчою за запропоновану в повідомленні.

Порядок оформлення

Продавець повідомляє інших власників квартири про продаж своєї частки, отримує від них згоду на купівлю або відмову.

Потім він продає свою частину квартири іншому власнику цієї житлоплощі або шукає покупця на стороні. Після обговорення умов угоди можна приступати до оформлення купівлі-продажу.

Тут можна завантажити зразок відмови від покупки частки в квартирі.

Документи

Для купівлі частки необхідно розташовувати наступними документами:

  • свідоцтво про власності на частку;
  • технічна документація на квартиру або її частину (якщо частка виділена в натурі);
  • письмова згода сусідів на операцію;
  • договір продажу нерухомості;
  • довідка про відсутність заборгованостей за комунальні послуги.

Додатково може знадобитися виписка з ЕГРП про відсутність обтяжень на нерухомості, а також свідоцтво про шлюб подружжя або згода одного з них на продаж – якщо часток у квартирі володіють обоє.

Складання договору

У договорі купівлі-продажу частки зазначається її розмір, інформація про сторони операції, порядок оплати частки.

Зразок договору купівлі частки в квартирі можна завантажити тут.

Разом з основною угодою оформляється акт передачі частки. У документі також може бути вказана сторона, яка буде нести фактичні видатки за її реєстрацію.

Обов'язкові умови угоди – розмір частки і її повна вартість.

покупка квартиры в ипотеку инструкцияДетальна інструкція по покупці квартири в іпотеку допоможе грамотно оформити угоду.

На що звернути увагу при купівлі квартири в новобудові? Читайте тут.

Чи можна купити квартиру з обтяженням в іпотеку? Детальна інформація в цій статті.

Податковий вирахування

Набувачі нерухомості має право оформити податковий вирахування в розмірі до 2 млн. руб. Якщо частка купувалася за іпотеку, то пільга на оплату відсотків буде до 3 млн.

Вирахування може отримати кожен з подружжя, має постійний дохід.

Пільга доступна тільки після подачі заяви до територіального управління ФМС.

Купівля виправдовує себе, якщо площа квартири більша і є фактична можливість проживання разом з сім'єю.

Краще купувати частку в комунальній квартирі, з вже виділеними кімнатами. При необхідності слід звертатися за підтримкою компетентного ріелтора або юриста.

На відео про придбання частки нерухомості

Читай також: