Оформлення переуступки прав за договором пайової участі в будівництві

Участь у пайовому будівництві є одним з інвестиційних інструментів.

Ця галузь права регулюється ФЗ №214 від 2004 року.

У нього входять положення, що стосуються переуступки прав вимоги.

Що це таке?

Покупка нерухомості по переуступці прав є непростою процедурою, нечасто зустрічається на практиці.

Юридична природа цього процесу регламентується переліком правових актів, в тому числі Цивільним Кодексом.

Саме це і стає причиною великої кількості питань, які ми постараємося розглянути в статті.

Особливості угоди

Головна особливість угоди – передача прав. Незважаючи на те, що ДДУ з будівельною компанією укладається одним громадянином, через деякий час його володарем може стати інша особа.

Інша особливість полягає в отриманні вигоди первісним інвестором.

Вона передає права вимоги за більш високою ціною, ніж він їх купував.

Переуступка прав за договором пайової участі в будівництві

В сфері купівлі та продажу житлової площі поступка прав може здійснюватися за двома схемами: по ДДУ (договором пайової участі) і за ПДКП (попереднім договором купівлі-продажу). Розглянемо детальніше кожен варіант.

ДДУ

Якщо переуступка прав за договором пайової участі в будівництві, то потрібно провести всі підрахунки за угодою. В іншій ситуації залишилися витрати будуть «вивішені» на нового власника нерухомості.

Якщо права передаються по ДДУ, то зробити це необхідно до моменту підписання передавального акта.

Головним нюансом є те, що і угода про відступлення прав, і договір пайової участі, необхідно зареєструвати в обов'язковому порядку (відповідно до статті 17 ФЗ № 214).

Тут можна завантажити зразок договору пайової участі у будівництві.

ПДКП

При укладанні попереднього договору, відступається право вимоги на підписання головного угоди купівлі-продажу житлової площі. Хибною є думка, що передається право вимоги на отримання нерухомості!

У відповідності з попередньо укладеним договором, учасники:

  • не можуть придбати квартиру;
  • вони тільки обговорюють можливість її покупки в майбутньому.

Поступитися права при цьому можна в період з підписання попередньої угоди до висновку головного договору.

Договір, укладений попередньо, не потрібно реєструвати в державних органах. Обумовлено це тим, що кошти, необхідні для купівлі нерухомості, передаються головному угодою. За попередньою версією не потрібно вчиняти ніяких дій!

Тут представлений зразок попереднього договору пайової участі.

Іпотека

На підставі договору переуступки прав вимоги можна оформити іпотеку.

Кожен банк прагне звести свої ризики до мінімуму, адже займана сума для придбання нерухомості не обмежується кількома тисячами рублів.

В якості застави може бути представлено угода, що підтверджує переуступку прав вимоги.

Родичу

При переуступку прав вимог на нерухомість близькому родичу відсутня необхідність сплати податку. Це положення встановлюється чинним законодавством РФ.

Порядок оформлення

Законом передбачається – права за угодою поступки прав переходять до іншого громадянину тому обсязі, в якому ними володіло інша особа раніше.

Цим обумовлена необхідність вказівки, за яким угоди здійснюється передача прав, та яка документація має передаватися іншому власнику.

Переуступка прав за договором пайової участі проводиться після того, як вартість ДДУ буде оплачена. Частина боргу може бути переведена на нового власника.

Важливо розуміти, що поступитися права можна лише за участю забудовника. В процесі оформлення угоди будівельна компанія повинна надати свою згоду.

Порядок оформлення угоди переуступки прав:

  1. На першому етапі перевіряється, чи є необхідні документи в наявності у будівельної компанії. Для цього потрібно завітати в офіс та попросити пред'явити: установчу документацію, свідоцтво, що підтверджує державну реєстрацію, документи, що встановлюють прав на земельну ділянку, дозвіл на проведення будівельних робіт, будівельний проект, в якому зазначаються основні технічні дані, що строк здачі будівлі в експлуатацію, договір із зазначенням, на які кошти здійснюється зведення будинку.
  2. На другому етапі потрібно підготувати покупця і продавця до проведення операції. При цьому до обов'язків продавця відноситься: повідомлення будівельної компанії про переуступку прав, отримання від млості угоди, отримання довідки про те, що перед забудовником відсутній борг, отримати згоду від банку. Покупець зобов'язаний отримати згоду від подружжя на отримання прав і оформити іпотеку, якщо покупка здійснюється з отриманням позики.
  3. На третьому етапі складається договір переуступки прав.
  4. На четвертому етапі проводиться реєстрація договору.
госпошлина за регистрацию договора долевого участияДержмито за реєстрацію договору пайової участі є обов'язковою до оплати.

Скільки складає податкове вирахування при договорі дольової участі в будівництві? Дивіться тут.

Зразок

Зразок договору повинен містити в собі наступні відомості:

  • предмет договору;
  • ціна договору;
  • список обов'язків кожної сторони;
  • відповідальність учасників;
  • прикінцеві положення;
  • адреси кожного учасника, їх підписи.

Тут можна завантажити зразок договору переуступки прав вимоги за договором пайової участі.

Які документи повинні залишитися у нового власника?

Новий володар прав на нерухомість повинен отримати такі документи:

  • головний договір, згідно з яким відбувається поступка прав;
  • квитанції, що виступають підтвердженням розрахунків;
  • письмова угода будівельної компанії (якщо придбання нерухомості проводилося з взяттям іпотеки, то необхідно згоду від банку);
  • передавальний акт;
  • договір переуступки.

Скільки коштує?

Згідно з правилом, вартість нерухомості на початкових етапах зведення будинку зводиться до мінімуму.

Якщо при укладенні угоди переуступки прав будова знаходиться на стадії будівництва або практично зведено, то ціна квартири збільшується.

Зміна дати

Відомо, що передати квартиру по ДДУ можна лише до моменту оформлення передавального акта.

Але якщо тривалість між підписанням цього акта та реєстрацією прав власності сягає двох років, власники бажають передати її іншому власнику відповідно з угодою поступки прав.

Вихід із ситуації – зміна дати підписання акта прийому-передачі, але в розумних межах.

Ризики за договором цесії

Договір цесії повинен бути офіційно зареєстрований. На практиці нерідко виробляються шахрайські маніпуляції, суть яких ховається в підміні договорів.

Схема виглядає таким чином:

  • з майбутніми власниками нерухомість укладається попередня угода про купівлю, яке не потрібно реєструвати;
  • потім квартира перепродується кільком людям.

Покупці перераховують кошти, а продавець пропадає.

Щоб уникнути ризиків за договором цесії, рекомендується погоджуватися на переуступку прав у відповідності з ДДУ.

расчет неустойки по договору долевого участияРозрахунок неустойки за договором пайової участі здійснюється відповідно до законодавством РФ.

Як діє ФЗ 214 про пайову участь у будівництві? Читайте тут.

Як перевірити реєстрацію договору пайової участі в Росреестре? Детальна інформація в цій статті.

Податок

З доходу, який отримав продавець від реалізації права вимоги, потрібно сплатити податок. Його розмір визначається статтею 208 НК РФ і становить 13% для жителів РФ і 30% для іноземців.

Важливо, що сплачується сума тільки цедентом, але не забудовником.

На відео про ризики участі у пайовому будівництві

Читай також: