Обмін приватизованої квартири на приватизовану

Обмін квартири належить до числа найбільш складних операцій з нерухомістю, оскільки включає елементи трудомісткої процедури купівлі-продажу житла.

Сьогодні питання обміну приватизованого житла є дуже актуальним, це обумовлюється наявністю ряду переваг цього сегмента на ринку нерухомості.

Чи можна обміняти?

З проблемою розміну приватизованої квартири стикаються багато власників, які зацікавлені в придбанні іншого варіанту нерухомості в обмін на наявний.

Сучасне законодавство передбачає декілька варіантів рішення цього питання:

  • продати квартиру і придбати на виручені гроші нове житло;
  • обміняти приватизовану квартиру на приватизовану (для цього власникам необхідно просто оформити угоду в реєстраційній палаті).

У разі здійснення такого обміну вдається виключити обтяжливі витрати і додаткові витрати.

Отримання муніципального житла, щоб роз'їхатися з приватизованої квартири, законодавством не передбачено. Така операція буде визнана незаконною.

Права власника житла

Власник приватизованого житла має право виставити на продаж майновий об'єкт (квартиру). Коли знайдений покупець, можна починати пошуки потрібного варіанту житла.

Власник має право обміняти свою квартиру на об'єкт нерухомості з схожими характеристиками.

Підставою для цих варіантів є здійснення угоди, результатом якої вважається наявність права переходу власності у володіння. Юридично оформлення цих операцій практично схожі.

Спори

Коли питання обміну є предметом численних суперечок, залагодити конфлікт можна такими способами:

  • вдатися до реалізації частки конкретного члена сім'ї через придбання частки родичів;
  • придбання частки стороннім людиною.

Як обміняти приватизовану квартиру на приватизовану?

Сьогодні існує кілька способів цього виду обміну.

Примусовий обмін

У разі обміну приватизованої квартири невеликої площі, коли її власники – декілька осіб, єдиним оптимальним рішенням буде її продаж з подальшим розподілом отриманих коштів (залежно від частки власників).

Цивільним житловим законодавством примусовий обмін не передбачається.

Приватизована примусово квартира не може розмінюватися. Ця операція може здійснюватися тільки з муніципальним житлом.

Успішний обмін приватизованої квартири залежить тільки від уміння домовитися з родичами.

Родинний обмін

Сучасним законодавством не передбачено термін «родинний обмін» приватизованих квартир. Тому договір міни, укладений між родичами, оформляється з урахуванням всіх прав та обов'язків, передбачених для стандартного договору.

Такий обмін за юридичним нормам дорівнює договором купівлі-продажу та документи потрібні однакові:

  1. Доводять право власності (дарча, приватизаційний сертифікат, договір купівлі-продажу, міни тощо).
  2. Свідоцтво про реєстрацію права власності.
  3. Кадастровий номер.
  4. Довідка про оціночну вартість.
  5. Копія особового рахунку.
  6. Виписка з будинкової книги.
  7. Паспорти учасників угоди.
  8. Довідка про прописку.
  9. Свідоцтво про шлюб або його розірвання.

Перш ніж обміняти приватизовану квартиру на приватизовану, необхідно заручитися згодою другого з подружжя. Воно оформляється у формі письмової заяви.

У разі обміну квартири, приватизованої одним з подружжя, подарованої/успадкованої, якщо шлюбним контрактом передбачено одноосібне володіння, дозвіл не знадобиться.

У разі участі у приватизації дітей неповнолітнього віку, для укладення угоди будуть потрібні їхні свідоцтва про народження та дозвіл органу опіки.

наследование совместной собственности на приватизированную квартируСпадкування спільної власності на приватизовану квартиру відбувається у встановленому законом порядку.

Потрібен зразок договору про приватизацію нежитлового приміщення? Дивіться тут.

На неприватизовану

В даному випадку мова йде про договорі змішаного типу. У ньому поєднуються елементи міни і обміну, які прописуються у відповідних розділах документа.

Цей варіант обміну вважається найскладнішим, оскільки учасниками угоди є об'єкти нерухомості різних правових статусів:

  • один належить державному або відомчому фонду;
  • інший є власністю фізичної / юридичної особи.

Крім труднощів в оформленні цього виду обміну, його недоліком є та умова, при якому новий наймач неприватизованого житла не зможе її приватизувати, якщо вже скористався правом безкоштовної приватизації.

Але якщо інші члени сім'ї, які проживають у квартирі, ще не скористалися цим правом, то можливість приватизації залишається.

Віддати державі в обмін на меншу квартиру

Згідно з нормами закону про приватизацію, громадяни можуть передавати приватизовані квартири у власність державного/муніципального фонду в обмін на меншу квартиру.

Держоргани в такому разі укладають з такими власниками договір соціального найму.

Необхідність повернення приватизованих квартир державі в обмін на меншу площу став актуальним для багатьох мешканців, не здатних фінансово утримувати цю нерухомість, особливо в умовах підвищення податку на нерухомість.

Віддають державі приватизовані квартири та учасники проектів з поліпшення житлових умов (це стосується власників квартир в аварійних та старих будинках, хрущовках).

На приватизовану землю

Обміняти приватизовану квартиру можна і на приватизовану землю, угода оформляється у вигляді договору купівлі-продажу. Щоб обійтися без отримання дозволу органів опіки, дітей неповнолітнього віку на час краще виписати в інше місце.

Стягнення податків можливо в цій ситуації (якщо в результаті угоди одна із сторін отримує прибуток за нерівноцінного обміну) на цей прибуток.

Перед укладанням такої угоди слід ретельно перевірити всі документи на нерухомість, їх законність, для цього обом сторонам можна:

  • звернутися в Росреестр за місцем розташування власності;
  • вдатися до послуг юриста, ріелтора.

Вартість квартир

У разі обміну квартирами їх власники вже визнають, що їх можна вважати рівноцінними. Але часто обмінювані квартири мають різну ринкову ціну.

З метою визначення цієї вартості запрошують професійного оцінювача. Це дозволить дізнатися різниця вартості житла і визначитися з можливою доплатою.

В більшості випадків власники квартир, які беруть участь в обміні, воліють самостійно домовлятися про доплату «за згодою сторін».

Інтереси неповнолітніх

Коли в квартирі, яка запланована для обміну, прописані неповнолітні діти, важливо подбати про дотримання їх прав.

Ця угода в обов'язковому порядку повинна контролюватися органами опіки. Вони перевіряють:

  • збережена частка дитини;
  • при необхідності узгоджують її збільшення.

Органам опіки, у разі такого обміну, необхідно подати такі документи:

  1. Документи, що підтверджують право власності, із зазначенням всіх правовласників.
  2. Документи, що засвідчують ступінь споріднення мешканців.
  3. Копії рахунків на квартиру.
  4. Витяг з домової книги.
  5. Техпаспорт.
  6. Кадастровий номер.
  7. Довідку про вартість квартири.

Порядок дій

Процедурою обміну приватизованої квартири на приватизовану розуміється здійснення дзеркальних дій обох сторін.

Наявність деяких нюансів і деталей допускається, але дії не змінюються.

Покрокова інструкція

Сучасна процедура обміну нерухомістю сьогодні зводиться до продажу квартири з одночасним придбанням альтернативного варіанту. Громадяни мають можливість підібрати собі квартиру в межах бюджетних коштів (вартості свого житла і грошових заощаджень).

Послідовність виконання дій по здійсненню обміну максимально проста і складається з таких етапів:

  • оцінки вартості своєї квартири;
  • оцінки вартості альтернативного варіанта;
  • пошуків покупця;
  • підписання договору міни/купівлі-продажу;
  • здійснення угоди.

Необхідні документи

В реєстраційний орган за місцем проживання, необхідно подати такі документи:

  1. Заява власника.
  2. Документи (правоустановчі) на квартиру.
  3. Витяг з домової книги.
  4. Довідку з податкової про відсутність заборгованості.
  5. Довідку про регулярній квартплаті.
  6. Техпаспорт.
  7. Поверховий план і експлікація.

Перш ніж подавати документи, необхідно сплатити мито за реєстрацію угоди. Оригінал квитанції про оплату додається до пакету документів.

На його підставі реєструється договору міни, підписаний сторонами і завірений нотаріусом.

Тут можна завантажити зразок договору міни приватизованої квартири.

Договір міни

Для передачі одного приватизованої квартири в обмін на іншу обмінюються сторонами підписується договір міни. Одна зі сторін цієї угоди стає покупцем, (приймає об'єкт у власність), інша – продавцем (передає цю квартиру у власність).

Договір обміну вважається документом цивільно-правового типу і є оплатним договором (відрізняється наявністю зустрічного надання).

Згідно з документом квартира, що передається за цим договором, надається тільки в якості обміну на іншу. При цьому передбачається збереження повного переліку громадян, які здобувають право на користування даною квартирою.

Договір обміну приватизованої квартири на приватизовану обов'язково потрібно зареєструвати.

Згідно з чинним законодавством державна реєстрація:

  1. здійснюється в кілька етапів;
  2. повинна бути виконана протягом 30 днів з моменту подання заяви і пакета документів.6
приватизация жилого домаЗа законом допускається не тільки приватизація квартири, але і приватизація житлового будинку.

З чого почати приватизацію кооперативної квартири в 2020 році? Читайте тут.

Скільки коштує довіреність на приватизацію квартири? Докладний відповідь у цій статті.

Податок при обміні

Не оподатковуються операції, пов'язані з обміном житла, яке перебуває у власності більше 3 років (незалежно від того, яким чином воно отримано у власність), відповідно до Податкового кодексу РФ. В іншому випадку на дохід від міни податок складе 13% від вартості квартири.

Обмін підлягає оподаткуванню, якщо відчужувана квартира коштує до 1 000 000 руб., але якщо житло знаходиться у вашій власності менше 3 років і коштує менше 1 000 000 руб., податок платити не доведеться.

Альтернативна угода

В договорі міни вартість нерухомості прописується як однакова (для зручності і звільнення від сплати податку боку, що отримала доплату).

Доплата може проводитися і після укладання угоди (у присутності юриста). Таку операцію називають угодою альтернативної або прихованим обміном.

Цей варіант обміну вважається оптимальним для всіх:

  • скорочується час вибору варіантів;
  • створюються вигідні умови для багатоступеневих операцій перед тим, як обміняти приватизовану квартиру на приватизовану.

Реєстраційний орган після аналізу документації може побачити істотну відмінність ринкової вартості застосовуваних квартир і на цій підставі визнати недійсним договір міни.

На відео про розмін квартири

Читай також: