Обмін іпотечної квартири

Іпотека оформляється на кілька років, частіше – більше, ніж на 10 років. За цей час, життя може «зробити крутий поворот» і виникне необхідність у переїзді в інше місто.

Що робити з житлом, за яке ще не погашений кредит? Чи можна обміняти квартиру, що знаходиться в іпотеці?

Заміна застави

Банки пропонують 3 виходу з подібної ситуації:

  1. Повністю погасити кредит. Таке рішення підходить далеко не всім, так як сума одноразового платежу досить велика.
  2. Перевести борг на третю особу. На таку процедуру банки йдуть неохоче, бо це значно погіршує якість кредиту перед ЦБ РФ.
  3. Заміна застави. Тобто, обмін іпотечної квартири.

Цілі

У іпотечного кредиту існує заставу (на підставі статті 6 ФЗ № 102). Найчастіше, це куплена квартира. Банки дозволяють своїм клієнтам обміняти заставу на іншу квартиру.

Щоб це зробити, потрібно щоб позичальник мав хорошу репутацію перед банком, і щоб інша квартира відповідала вимогам банку.

Банки дозволяють обмін квартири на різних умовах:

  • кому-то потрібно, щоб 2/3 всієї іпотеки вже було погашено;
  • інші наполягають, щоб новий заставу був дешевше попереднього;
  • треті дивляться на кредитну історію клієнта.

Щоб банк точно дозволив заміну, необхідно дотримання всіх 3-ох умов.

Заміна застави регулюється статтею 345 ГК РФ. А заміна іпотечної застави – внутрішніми регламентами банку, у відповідності з цією статтею цивільного закону.

Метою заміни предмета застави є покупка квартири в новому місті.

Чи можна обміняти квартиру, що знаходиться в іпотеці?

Квартиру, що знаходиться в іпотеці і яка є предметом застави обміняти можна. Про це сказано в статті 345 ГК РФ.

Для цього потрібно дотримуватися деяких умов:

  • згода банку;
  • дотримання умов заміни застави, які розроблені в кожному банку окремо.

На іншу

Заміна однієї квартири на іншу відбувається тільки за згодою банку.

Для цього необхідно:

  • прийти в банк, що є заставодержателем;
  • написати заяву на обмін.

Необхідно дотримання наступних умов:

  1. Частина іпотечного кредиту повинна бути погашена без прострочень. Як правило, банки дозволяють обмін після 4 – 5 років справних платежів.
  2. Нова квартира повинна бути на 20 – 30% дешевше першого предмета застави. Тобто, вартість нового застави, з урахуванням відсотків по кредиту, повинна бути нижче.
  3. Нове житло не повинно розташовуватися «у ведмежому куті». Банк ніколи не дозволить купити квартиру в регіоні, який не обслуговується цим банком.

Тому перш ніж писати заяву на обмін, необхідно проконсультуватися у фахівця, в якому регіоні можна купити квартиру.

На велику

Теоретично обміняти квартиру, яка знаходиться в іпотеці, на більшу за площею можна. Але вона повинна бути дешевше! Це можна зробити, коли нова квартира розташовується в іншому регіоні.

Найдорожчі квартири в Москві і Санкт – Петербурзі. Якщо, квартира, яка є заставою по іпотеці, розташовується в одному з цих 2-ух міст, а новий заставу за Уральськими горами, де квартири набагато дешевше, то обмін на більшу площу можливий.

Тільки банк повинен обслуговувати цей регіон, інакше обмін банк не дозволить.

В Ощадбанку

Ощадбанк – найбільший і надійний банк в нашій країні. Не дивно, що громадяни воліють оформляти іпотеку саме тут.

Але обміняти квартиру, куплену в іпотеку у Ощадбанку, досить складно. Банк неохоче йде на заміну застави.

Можливість обміну предмета застави банк дає тільки перевіреним клієнтам:

  • учасникам зарплатного проекту;
  • не мають жодної прострочення по платежах;
  • має хорошу кредитну історію в інших банках.

Якщо є необхідність зміни квартири, що знаходиться в іпотеці у Ощадбанку, то можна скористатися варіантом купівлі-продажу.

ипотека от альфа банка условияУмови іпотеки від Альфа Банку дозволяють вигідно придбати власне житло.

Що робити при заборгованості по іпотеці? Читайте тут.

Варіанти

Є кілька варіантів обміну заставної квартири:

  1. Обмін на аналогічну квартиру по площі і за ціною. Тут не виникне проблем з банком. Просто змінюється предмет застави.
  2. Нова квартира коштує дорожче. Ця найпоширеніша ситуація, так як обмін затівають саме з метою розширення житлових умов. В цьому випадку, вартість старої квартири йде на погашення старого кредиту, а «здача» – на початковий внесок по-новому кредиту.
  3. У покупця не вистачає коштів на покупку заставної квартири. Тоді відбувається заміна боржника, а не застави. У цьому випадку покупець виплачує продавцеві тільки різницю між вартістю квартири і непогашеним кредитом, а квартира залишається в заставі.
  4. Класична купівля-продаж. Одна квартира продається і гаситься старий кредит. Інша квартира купується – і відкривається нова іпотечна лінія. Можна навіть в іншому банку.

Згода банку

Згода банку на обмін заставної квартири буде отримано, якщо:

  • позичальник вже кілька років справно виплачує кредит, як правило, банк дозволяє обмін через 5 років після відкриття кредитної лінії, але деякі банки дають згоду лише після того, як позичальник сплатить більше половини боргу;
  • купується квартира знаходиться в регіоні, який обслуговує цей банк;
  • клієнт не має прострочення ні по одному платежу.

Порядок оформлення

Як обміняти квартиру в іпотеку? Щоб обміняти квартиру, яка знаходиться в іпотеці у банку, необхідно:

  1. Прийти в банк і написати заяву на обмін. При цьому потрібно дізнатися, в якому регіоні можна придбати нову квартиру.
  2. Банк перевіряє, чи відповідає клієнт всім вимогам, і дає згоду.
  3. Перевірка юридичної чистоти квартири. Зазвичай цим займаються ріелтори, або ж служба безпеки банку.
  4. В цей час збираються документи на стару і нову квартиру.
  5. Потім вони надаються банку.
  6. Банк готує два пакету документів – на продаж старої квартири та купівлі нової. Так як ГК РФ не існує обміну квартир, а є купівля-продаж, обмін заставної квартири здійснюється саме через операцію купівлі-продажу.
  7. Оформлення угоди та реєстрація прав власності.
  8. Переїзд в нову квартиру.

Якщо угода відбувається за допомогою ріелторів, то вона може бути здійснена за 3 місяці.

Документи

Для здійснення операції, необхідно підготувати наступні документи позичальника:

  • паспорт та копія усіх сторінок;
  • довідку про доходи для розрахунку нової кредитної лінії, вона може бути, як за формою 2-ПДФО, так і за формою банку;
  • для чоловіків молодше 27 років – оригінал та копію військового квитка;
  • документ, який може підтвердити, що позичальник має постійне місце роботи.
ипотека на дом с земельным участком втб 24Бажаючі можуть взяти іпотеку на будинок з земельною ділянкою у ВТБ 24.

Скільки разів в житті можна брати іпотеку? Дивіться тут.

Яка повинна бути зарплата, щоб отримати іпотеку в Ощадбанку? Детальна інформація в цій статті.

Потрібні документи на квартиру (як стару, так і нову):

  • правовстановлюючі – тобто ті документи, які підтверджують, що є підстави для виникнення права власності;
  • кадастровий паспорт на квартиру, якщо іпотека оформлялася менше 5 років, то підійде і той паспорт, який готувався при попередньому оформленні;
  • виписка з будинкової книги про всіх прописаних в квартирах;
  • витяг з фінансового рахунку по кожній квартирі, це необхідно для підтвердження того, що борги по «комуналці» немає;
  • висновок незалежного оцінювача про вартість кожної квартири;
  • якщо в одній з квартир прописані діти до 18 років, то можливо потрібна згода органів опіки та піклування.

Тут можна завантажити зразок довідки про доходи, зразок заяви на отримання іпотеки, зразок іпотечного договору.

Обмін іпотечної квартири можливий, якщо постійно співробітничати з банком і не допускати прострочення за іпотечним кредитом. У більшості випадку, банки йдуть на заміну застави або заміну позичальника.

На відео про обмін іпотечного житла

Читай також: