Нюанси покупки квартири з прописаними мешканцями

Придбання нерухомості з дотриманням усіх юридичних процедур гарантує покупцеві безпеку операції, але з різним обставиною нерідкі випадки, коли куплена квартира обтяжена обтяженням у вигляді боргів, не виписаних людей і іншим.

Такі нюанси намагаються виявити на попередньому етапі при перевірці майна на чистоту. Після здійснення угоди, виявлені обтяження анулюються в рамках чинного законодавства.

Основною проблемою, яку доводиться вирішувати власнику купив житлоплощу з зареєстрованими на ній громадянами, є виписка.

Процес здійснюється в залежності від соціальної категорії осіб, прописаних у квартирі.

Нерухомість з обтяженням

Купівля-продаж нерухомості, реєстрація (прописка громадян) регулюється Цивільним Кодексом (ЦК), Житловим Кодексом (РК) та іншими законодавчими актами Російської Федерації.

Купівля квартири з прописаними людьми є одним з видів обтяження.

Відповідно до статті 292 ГК РФ при переході права власності, прописані громадяни, які не мають права претендувати на продане майно, але існують категорії громадян, яких виписати не так просто.

Для анулювання реєстрації власник може діяти в двох напрямках:

  • шляхом переговорів;
  • зверненням до судових органів.

«Зайві» мешканці

Якщо несумлінний продавець приховав, що на житловій площі існують прописані особи, які не повідомлені про продаж нерухомості, ймовірно, вони випишуться з власної ініціативи.

В іншому випадку новий власник може змиритися з такими «постояльцями» або вирішувати питання відповідно до закону.

Існують категорії осіб, яким неможливо відмовити в реєстрації. До них відносяться:

  • прописані у відповідність із заповідальним відказом;
  • не використали своє право на приватизацію та письмово підтвердили відмову у користь інших громадян;
  • неповнолітні (вік до 18 років);
  • члени житлового кооперативного товариства.

Уточнити дані про прописаних осіб можна шляхом отримання виписки з будинкової книги, в якій вказуються не тільки зареєстровані, але і тимчасово відсутні громадяни, які мають право на прописку в разі свого повернення.

До таких відносяться:

  • відряджені;
  • позбавлені волі;
  • перебувають у спеціалізованих установах та інші.

Крім того, якщо покупець навмисно набуває проблемну квартиру, наприклад для того, щоб отримати більшу знижку, він повинен розуміти, що проблеми з випискою можуть виникнути і з іншими категоріями мешканців.

Відмовити в реєстрації не можна відповідальному наймачеві, одержувачам ренти або особам, які отримали позику за договором про безоплатне надання житлоплощі.

Хто такі і що з ними робити?

Наявність «зайвих» мешканців є не тільки юридичним обтяженням, але і тягне за собою фінансові витрати, які виражені у витратах на комунальні послуги, поточний і капітальний ремонт та інші.

Особливо це питання актуальне для квартир, не обладнаних індивідуальними системами обліку.

У будь-якому варіанті прописані особи будуть враховані в тарифах на вивезення побутових відходів, користування ліфтом, обслуговування енергосистеми сходових майданчиків та інше.

У відповідності з законом після продажу квартири всі зареєстровані громадяни зобов'язані виписатися і прописатися за новою адресою.

Якщо цього не сталося, новий власник має право звернутися в суд і виселити небажаних співмешканців у примусовому порядку.

Винятком є категорії громадян, перерахованих вище.

Купівля квартири з прописаними людьми

Основним ризиком при здійсненні угод купівлі нерухомості, на якій зареєстровані інші громадяни, є можливість опротестувати договір відчуження з їх боку.

Держава в більшості випадків стоїть на боці добросовісного покупця.

Але якщо здійснена покупка квартири з прописаними неповнолітніми дітьми або недієздатними особами, законодавець зберігає їх права на реєстрацію.

Неповнолітні діти

Найбільш проблематично виписати неповнолітніх. Такі громадяни мають право на користування житлоплощею до досягнення 18-річного віку.

Угоди повинні здійснюватися при обов'язковому дозвіл опікунської ради, до якого продавець гарантує прописку дітей за іншою адресою.

Діти не мають право прийняти самостійне рішення про виписки і вважаються недієздатними, тобто їх права подають батьки або опікуни.

Будь-які дії по виписці цієї категорії осіб будуть визнані незаконними. До неповнолітніх відносяться особи, визнані недієздатними.

Ризик купити квартиру, яку в подальшому зможуть відсудити, існує, якщо продавець, або зацікавлена сторона перебуває на обліку в психоневрологічному (ПНД) або наркотичному диспансері (НД).

Іпотека

Іншим обтяженням, що дозволяє оскаржити угоду щодо відчуження нерухомого майна, є іпотека, але поточне законодавство виключило продаж заставлених квартир шляхом реєстрації кредитних договорів.

Умови оформлення в 2020 році не змінюють встановлену процедуру.

Купівля в кредит квартири з «сторонніми» особами не має ризику, якщо банківська установа йде на такі умови.

Претендувати на частину власності прописані громадяни не можуть, але можна оскаржити угоду в разі неналежності до категорії громадян, які мають на це право за законом (спадкоємці, які не беруть участь раніше в приватизації та інші).

прописка при покупке квартирыПрописка при купівлі квартири може бути оформлена відразу після здійснення угоди.

Як вибрати квартиру для покупки в іпотеку? Дивіться тут.

Варіанти розвитку подій

Якщо громадяни, прописані у квартирі після її продажу, не виконують вимогу закону, і не знімаються з обліку, то власник має право виписати їх в примусовому порядку.

Виписка здійснюється через суд шляхом подачі цивільного позову.

Для звернення необхідно зібрати документи, які вказують про реєстрацію громадян на придбаної житлоплощі. Основні відомості про прописаних і тимчасово убывших осіб міститься в будинковій книзі.

Виписка через суд

Для анулювання реєстрації за місцем проживання до позовної заяви необхідно додати розширену виписку з головною будинкової книги, в якій вказані підстави для прописки та інші відомості.

Стандартна процедура передбачає оплату державного мита.

Тут представлений зразок позовної заяви про примусову виписці мешканців з купленої квартири.

На чиєму боці закон?

Відповідно до чинного законодавства рішення суду буде прийнято на користь нового власника квартири, крім випадків, коли мова йде про виписку неповнолітніх дітей чи громадян визнаних недієздатними.

У таких варіантах судові органи візьмуть негативний вердикт, а особи зможуть бути прописані до настання повноліття.

Негативне рішення не є визнанням прав вказаних громадян на володіння нерухомістю, але одночасно дозволяє їм користуватися житловою площею.

Крім того, суд при розглядах з прописаними людьми, буде на стороні:

  • одержувачів довічної иждивенческой ренти;
  • відповідального наймача;
  • громадян, які оформили позику з безоплатного користування квартирою.

Тут представлена судова практика щодо зняття з реєстрації колишніх власників квартири.

Кого виселити не можна?

Законодавець визначив наступні категорії громадян, які не підлягають примусовій виписці і виселенню:

  • недієздатні (у тому числі перебувають на обліку в ПНД і НД) або не досягли 18 років діти;
  • відповідальні квартиронаймачі (наймачі) і отримали житло в якості безоплатної позички;
  • утриманці, які отримали право в якості ренти;
  • спадкоємці, які оформили заповідальний відказ;
  • особи, які є членами кооперативу.
порядок покупки квартиры у застройщикаПеред операцією необхідно знати порядок купівлі квартири у забудовника.

Чи можливе повернення застави при купівлі квартири? Читайте тут.

Як перевірити чистоту квартири при покупці самостійно? Детальна інформація в цій статті.

Як себе убезпечити?

Для проведення безпечної операції з придбання житлової площі рекомендується перевірити квартиру на чистоту.

Для виявлення прописаних осіб достатньо отримати розширену виписку в керуючої компанії або ЖЕК.

Для виключення розглядів з можливими спадкоємцями слід в договір купівлі-продажу включити пункт, який передбачає, що претендентам оплачує частку продавець.

Для вирішення питання з неповнолітніми, утриманцями недієздатними громадянами від продавця слід вимагати рішення опікунської ради.

Слід враховувати, що діти не приймають рішення самостійно, а випискою і реєстрацією займаються батьки або опікуни.

На відео про придбання житла з зареєстрованими особами

Читай також: