Нюанси покупки квартири у підрядника

Купівля квартири у підрядника – один із способів отримання житлової площі, що одержав поширення в даний час.

Його суть полягає в наступному:

  • підрядник поставляє матеріали і надає послуги, необхідні для будівництва новобудови та оздоблення квартир;
  • будівельна компанія натомість грошових коштів розплачується житловою площею.

Сьогодні забудовники все частіше вибирають підрядників, з якими можна розрахуватися квадратними метрами. Обумовлено це високою конкуренцією на будівельному ринку і відсутністю «вільних» коштів.

Чи є ризики?

Ризики покупки квартири у підрядника існують.

Щоб їх виключити, необхідно розглянути передачу об'єктів нерухомості:

  • будівельна компанія передає квартиру у відповідності з ДДУ або інвестиційною угодою;
  • підрядник продає житлову площу, для чого укладає з покупцем договір продажу або цесії.

Часто відбуваються ситуації, коли будівельна компанія передає вже побудовані об'єкти, спочатку оформляючи право власності на себе. Тоді з підрядником укладається договір продажу.

Що стосується покупців, то для них така схема – один з найбільш прийнятних варіантів дій, оскільки мінімізує ризики.

Важливо враховувати, що ступінь ризику безпосередньо залежить від категорії договору, що укладається. Наприклад, при заснуванні ДДУ, підрядник виступає особою, яка передає право власності покупцеві.

При цьому ризики покупця не будуть перевищувати ті, які можуть виникнути при придбанні нерухомості у самої будівельної компанії.

Це не можна сказати про інвестиційний договір, що укладається між будівельними компаніями і підрядником.

Згідно з його положеннями підрядник отримує за свою діяльність деякі об'єкти, продаж яких може бути розпочата ще до виконання ним зобов'язань повною мірою.

Отже, будівельні роботи у відношенні квартир ще не завершені, а їх відчуження вже почалося.

Для покупця – це великий ризик:

  1. По-перше, якщо підрядник не виконає всі покладені на нього зобов'язання, включені в угоду, то нерухомість в підсумку він не отримає, навіть якщо вона вже продана.
  2. По-друге, повернути назад нерухомість навіть у судовому порядку покупцям не вдасться.

На практиці судді діють по принципу – права пайовиків є продовженням прав підрядника. Якщо у останніх вони відсутні, то і підстав у покупців вимагати квартиру немає.

Як перевірити документи?

Якщо ви вирішили підписати договір поступки прав, то важливо взяти у продавця копію ДДУ, завірену в нотаріаті.

Необхідно ознайомитися з умовами, згідно з якими буде отримана нерухомість, оскільки на папері можуть міститися умови, виконання яких нав'язується незаконно.

Наприклад, після введення новобудови в використання, укласти угоду про надання низки послуг з ТСЖ.

При здійсненні операцій з нерухомістю необхідно пам'ятати, що довіряти можна тільки перевіреним юридичним особам:

  • вивчіть статутну документацію забудовника;
  • попросіть копію дозволу на проведення будівельних робіт;
  • перегляньте відгуки про компанії, з якою планується співпраця.

Купівля квартири у підрядника

Придбання житлової площі у підрядника може здійснюватися у відповідності з двома схемами. Однією з них є варіант, при якому підрядник не записує нерухомість в особисте володіння.

У такій ситуації він виступає в якості посередника, тому покупець укладає угоду про придбання з будівельною компанією.

При цьому діє залікова схема, мінусом якої є неможливість оформлення повернення ПДФО.

Вирахування не буде оформлений, оскільки будівельна компанія не може видати підтвердження про витрати покупця для ФСП, оскільки оформлення цих документів відбувається з підрядником.

Єдине, що може видати забудовник – довідка про повну сплату коштів за нерухомість, але цього недостатньо.

На такі умови згодні покупці, які вже не мають права на отримання вирахування. З застосуванням «залікової» схеми, продаж житлової площі відбувається на 200.000-250.000 рублів дешевше.

У відповідності із згаданою схемою не вдасться використовувати іпотечні кошти для купівлі житлової площі.

Для оформлення житлового кредиту в банківську організацію потрібно надати пакет документів на будинок, будівництво якого триває.

Для їх одержання підрядник повинен зв'язатися з забудовником та виконувати дії в особі посередника. Угода за участю банківської організації може затягнутися на довгий час, чого багато підрядники не можуть собі дозволити.

Після виконання зобов'язань перед банківською організацією вони прагнуть швидко отримати готівку грошові кошти.

предварительный договор купли продажи квартиры в ипотекуПопередній договір купівлі-продажу квартири в іпотеку володіє юридичною силою.

Як не бути обдуреним при купівлі квартири? Дізнайтеся тут.

За договором переуступки прав

Другий спосіб придбання нерухомості відрізняється.

Його суть полягає в тому, що підрядник записує нерухомість у свою власність, потім передає її інвестору згідно з договором переуступки.

При здійсненні реєстрації такої угоди в державних органах потрібно представити довідку, що підтверджує розрахунок між будівельною компанією і підрядником.

Згаданий документ оформляється в одному з відділів забудовника по роботі з інвесторами.

Нюанси угоди

Придбання нерухомості – угода, при здійсненні якої необхідно проявити відповідальність. Особливо, якщо в ній бере участь підрядник.

Важливо враховувати наступні нюанси:

  • не соромтеся використовувати юридичну допомогу, оскільки це дозволить уникнути співпраці з недобросовісними підрядниками;
  • щоб зібрати інформацію про компанії, необхідно підійти у відділ, який займається питаннями продажу, забудовника і довідатися, чи співпрацює він з цим підрядником;
  • попередньо необхідно уточнити, накладені на об'єкт будь-які обтяження чи обмеження, ці відомості містяться в Росреестре;
  • важливо вимагати у будівельної компанії довідку про твір повної оплати, щоб відразу виключити можливість переведення заборгованості, оскільки такі схеми нерідко використовуються підрядниками-аферистами;

У договорі, що укладається з підрядником, повинен міститися пункт, вказують на те, що будівельна компанія дає згоду на відчуження житлової площі.

сумма задатка при покупке квартирыСума завдатку при купівлі квартири визначається за погодженням сторін угоди.

Цікавить покупка квартири з використанням материнського капіталу до 3 років? Читайте тут.

Які документи потрібні для покупки квартири на материнський капітал? Докладний перелік цієї статті.

Укладення договору

Кращим варіантом при купівлі квартири у підрядника є укладення тристороннього договору. Його будуть зобов'язані підписати не тільки підрядник і покупець, але і будівельна компанія.

В документі будуть перераховані конкретні права і зобов'язання кожної сторони.

Укладення тристороннього договору дозволить уникнути казусів і шахрайських схем підрядника, наприклад, як під час підписання попереднього договору купівлі.

Зразок тристороннього договору купівлі квартири у підрядника можна завантажити тут.

На відео про придбання нерухомості у підрядника

Читай також: