Чи скасують пайове будівництво в 2020 році?

Чутки про повне скасування пайового будівництва надмірно перебільшені.

Поправки до ФЗ № 214 торкнуться порядку розрахунків забудовника з інвесторами, насамперед, громадянами, готовими вкладати кошти для придбання нової квартири.

З 2020 р. передбачена необхідність страхування ризиків перед пайовиками, що в цілому повністю не позбавляє проблеми шахрайства з грошима інвесторів.

Участь

Громадянин має право взяти участь у пайовому будівництві, уклавши відповідний договір з забудовником.

У документі зазначаються:

  • конкретні терміни здачі будинку в експлуатацію;
  • дата підписання акту прийому-передачі квартири.

Відповідальність сторін врегульовано порядок виплати неустойки за прострочення в передачі житла дольщику.

Її сума складає добуток вартості кв. м. житла на кількість прострочених днів. Виплата штрафу збільшується в 2 рази, якщо інвестором є громадянин.

Законодавча база

Порядок укладення договору пайової участі регулюється статтею 4 ФЗ № 214 від 30.12.2004 .

Страхування договорів ДДУ визначається положеннями ФЗ № 294. Актуальні положення ЦК РФ, що стосуються порядку укладення, одностороннього розірвання договорів.

Процедура реєстрації прав на нерухомість регулюється ФЗ № 122. Обов'язок отримувати дозвіл на будівництво перед початком робіт регламентована Містобудівною Кодексом РФ.

Пайовики

Інвестори в будівництво нових багатоквартирних будинків, згідно з положеннями 214 ФЗ, мають право:

  • ознайомитися з проектною декларацією, іншою документацією, що регулює будівництво і позначає правовий статус фірми-забудовника;
  • оглянути квартиру перед підписанням акту прийому-передачі нерухомості;
  • отримати житлоплощу згідно із зазначеними в договорі термінами;
  • вимагати сплати неустойки при затягуванні строків будівництва;

Права пайовиків можуть побічно порушуватися внаслідок т. зв. недомеров або обмірів.

При здачі квартири в експлуатацію з'ясовується, що її фактична житлоплощу більше, ніж зазначено в документах.

Право забудовників на доплату в таких випадках в основному завжди включається окремим пунктом в ДДУ.

Зустрічається протилежна ситуація, коли з'ясовується, що цей розмір квартир менше площі, заявленої в технічних документах.

Права пайовиків також захищаються законом про захист прав споживачів – у частині, не врегульованій ФЗ № 214.

Страхування

З 01.01.2014 року забудовник зобов'язаний страхувати квартири та іншу нерухомість до підписання з пайовиками договору. Страховка обов'язкова при реєстрації прав на багатоповерховий будинок.

Закон наказує для забудовника 3 варіанти:

  1. Укладення договору страхування цивільної відповідальності забудовників з приватною страховою компанією. Вимоги до страховика – 5 років бездоганної діяльності, наявність вільних грошових коштів у розмірі не менше 400 млн. руб., статутного капіталу – не менше 120 млн. руб.
  2. Отримання банківської гарантії. Банки повинні мати у своєму розпорядженні грошовими коштами в розмірі не менше 1 млрд. руб. і не бути в стані банкрутства.
  3. Членство в товаристві взаємного страхування. ОВС повинні складатися з 30+ юридичних осіб. При неспроможності одного з забудовників зобов'язання перед пайовиками виконують інші страхувальники.

Вартість одного договору страхування становить не менше 1.3-1.6% від вартості квартири. Членські внески для ОВС будуть дорівнювати 500 тис. руб. і більше.

Скасування пайового будівництва в 2020-2016 роках

У 2020 скасування пайового будівництва не передбачається. Законодавці мають намір внести поправки до ФЗ № 214 – положення, що захищають права пайовиків.

Передбачається, що інвестори будуть має право односторонньо відмовитися від виконання договору дольової участі, якщо в проектну декларацію забудовника вносяться істотні зміни.

Забудовники будуть зобов'язані детально сповіщати контрагентів про витрачені кошти. Для будівельних компаній, незаконно залучили кошти пайовиків, розмір штрафу збільшується до 1 млн. руб.

закон о долевом строительстве 214 фзЗакон про пайове будівництво 214 ФЗ регулює всі етапи придбання житла.

Цікавить відмова від дольової будівництва в 2020 році? Читайте тут.

Зміни

Основні зміни торкнуться порядку взаємодії забудовника з пайовиками:

  • між ними з'явиться посередник – банк, на рахунках якого будуть акумулюватися кошти інвесторів;
  • розрахунок пайовиків з виконавцем за ДДУ буде проходити поетапно – по мірі виконання будівельних робіт.

Очікується, що забудовники будуть отримувати в якості початкового внеску на будівництво багатоповерхового будинку тільки 10% від кожної квартири.

Решта 90% передаються будівельної організації тільки після здачі будинку в експлуатацію.

Кошти пайовиків (початкові 10%) будуть видаватися банком під відсоток.

Решта 90% оформляються у вигляді окремого кредиту, тобто забудовник повинен знайти більшу частину грошей самостійно.

Компенсувати свої витрати за рахунок інвесторів-пайовиків він зможе тільки після завершення будівництва та здачі нерухомості в експлуатацію.

До чого призведуть?

Пропозицію внести в законопроект пункт про обов'язкове поручительство банку отримало неоднозначну оцінку серед експертів.

Але більшість з них стверджують, що посередництво кредитної організації здатне захистити забудовників і пайовиків від недобросовісних підрядників.

Будуть створені всі умови для сумлінного виконання зобов'язань перед громадянами-інвесторами.

Наслідки

Раніше будівельна фірма працювала за рахунок коштів громадян пайовиків. Обов'язкова участь банку у відносинах між забудовником і пайовиками спричинить подорожчання нерухомості.

Буде заборонено?

Повної заборони пайового будівництва не очікується.

Законодавцем передбачено додатковий правовий інструментарій, який, як вважається, буде здатний захистити пайовиків від втрати вкладених коштів у нерухомість.

Нова схема

Якщо поправки будуть затверджені законодавцями, і початкові 10% коштів на будівництво будинку забудовник буде брати під відсотки, то:

  • з ринку часткового будівництва зникнуть невеликі компанії, які не можуть отримати кредити на умовах банку;
  • він буде видавати гарантії тільки з урахуванням окупності роботи забудовників, тобто банк контролює: наскільки вигідно забудовники продають квартири.

До 2020 року попередній продаж нерухомості (на стадії котловану або фундаменту) буде заборонена.

Великі фірми-забудовники постараються вкласти витрати на отримання кредитів у вартість житлоплощі.

страхование долевого строительства от недострояСтрахування пайового будівництва від недобудови є обов'язковим згідно з законодавством РФ.

Як купити квартиру в пайовому будівництві багатоквартирних будинків? Дивіться тут.

Цікавить отримання податкового вирахування при купівлі квартири в пайовому будівництві? Детальна інформація в цій статті.

Скептики стверджують, що подорожчання може не обмежитися 5-6%, а досягне 30-40% – в залежності від інфраструктури регіонів.

Пайова участь залишається відносно доступним способом придбати власне житло.

Вартість квартири за договором ДДУ може бути на 20-30% нижче у порівнянні з готовим житлом.

Спроба законодавця стримати апетити будівельників раціонально обґрунтована, але зміни повинні здійснюватися з урахуванням платоспроможності громадян та доступності кредитування.

На відео про можливу заборону на пайове будівництво

Читай також: