Чи можна продати аварійне житло?

На законодавчому рівні не встановлено заборону на продаж аварійного житла. При покупці новий власник буде володіти певними гарантіями відповідно до статті 32 ЖК РФ.

Угода про купівлю-продаж квартири вважається законною до того, як власник підписав угоду про вилучення нерухомості або до винесення рішення суду про примусове вилучення квартири за позовом муніципальних органів (ч. 5 статья32 ЖК РФ).

Продаж квартири проходить у звичайному порядку. Власник ставить до відома покупця про те, що будинок знаходиться в аварійному стані, про це повинно бути зазначено в договорі.

Також про стан квартири покупець може дізнатися, запросивши виписку з ЕГРП.

Оцінка будівлі

Непридатною квартиру можна визнати на підставі Постанови Уряду від 28.01.2006 №47.
Таке рішення може прийняти лише орган місцевого самоврядування, грунтуючись на акті обстеження будинку або квартири міжвідомчої комісії.

Підстава визнання будинку непридатним для проживання є:

  • фізичний знос будівлі, внаслідок чого рівень надійності будівлі знизився;
  • змінився мікроклімат житлового приміщення, внаслідок чого неможливо дотримуватися санітарно - епідеміологічних вимог та нормативів.

Комісія оглядає житловий будинок і проводить його оцінку, на підставі заяви мешканців або одного з власників згідно з Постановою Уряду №47.

Заява буде розглянута протягом місяця з моменту його реєстрації (п. 46 Постанови Уряду №47).

На підставі п. 47 цього законодавчого акта, комісія приймає рішення про можливе знесення будинку або ж про те, що квартира відповідає всім нормативам і вимогам.

регистрация по месту жительства в аварийном жильеРеєстрація за місцем проживання в аварійному житло законом не заборонена.

Цікавлять правила переселення з ветхого та аварійного житла? Читайте тут.

Права мешканців

Права громадян регулюються ЖК РФ, а також ФЗ від 21.07.2007 р. №185. В даному випадку правами володіють як власники, так і наймачі.

Так, відповідно до ФЗ від 26.02.2010 «Про розселення старого житла», громадяни, які проживають в аварійних квартирах, можуть бути переселені і отримати нову квартиру.

До 2020 року план розселення повинен був бути виконаний, однак програма була продовжена до 2020 року.

Власників

Якщо квартира у власності, вона може бути викуплена. В цьому випадку повинна визначатися викупна ціна квартири на підставі п. 7 статті 32 ЖК РФ.

Після цього власник одержує певну суму за квартиру і може розпоряджатися нею на свій розсуд.

При розселенні з аварійного будинку власник може претендувати на отримання іншого житла, виходячи з встановлених розмірів – 18 кв. м на одного члена сім'ї.

Наймачів

Наймачі на підставі статті 86 та статті 87 ЖК РФ має право одержати іншу квартиру, яка за умовами і площі не повинна бути гірше попередньої.

Продаж аварійного житла

Якщо особа вирішила купити квартиру в аварійному будинку, то краще відразу визначити, включений даний будинок в програму, що передбачає розселення власників з аварійного будинку.

Тільки в цьому випадку власники зможуть отримати нове житло з мінімальними доплатами або отримати рівноцінне житло.

Однак при покупці квартири в аварійному будинку можуть виникнути деякі складності:

  1. Терміни і нормативи: дане питання вирішується кожним регіоном в індивідуальному порядку, тобто певних термінів розселення після визнання будинку аварійним не існує. Це означає, що невідомо, коли новий власник зможе отримати компенсацію і в якому розмірі. Що стосується надання нового житла, то в цьому випадку незрозуміло, яким чином буде розраховуватися покладений власнику розмір житлоплощі і якого типу буде новий будинок.
  2. Надання кредиту: банк не завжди готовий надати кредитні кошти на купівлю аварійного житла, а якщо і надає, то вимагає дорогого страхування такої квартири. Це проводиться з метою мінімізації можливих ризиків, адже в даному випадку вони досить високі.
  3. Материнський капітал: неможливо скористатися материнським капіталом як у повному обсязі, так і для погашення часткової оплати. Це цілком зрозуміло, адже батьки бажають створити для своєї дитини гідні та комфортні умови житла.

Законодавство

Питання продажу аварійних квартир, а також існуючих прав громадян, які проживають в такій квартирі регулюються:

  1. Статтями 32, 86-89 ЖК РФ.
  2. Постановою Уряду РФ від 28.01.2006 №47, в якому визначаються вимоги, яким має відповідати житло, а також в якому разі житло непридатне для подальшого проживання в ньому.
  3. ФЗ від 21.07.2007 №185 Глава 6.3: регулює питання надання громадянам, які проживають в аварійному будинку, фінансової підтримки при переселенні.

Визначення ціни викупу

Визначення ціни викупу повинно проходити з урахуванням ч. 7 стаття 32 ЖК РФ. Так, необхідно враховувати наступне:

  • яка ринкова вартість квартири;
  • понесені витрати власника при вилученні квартири: за тимчасове проживання в іншій квартирі до покупки нового житла, витрати на оформлення документів на придбання нової квартири у власність, припинення виконання обов'язку перед третьою особою у достроковому порядку, з урахуванням упущеної вигоди.

Розмір викупної ціни визначається з власником.

Якщо ж виникають спірні моменти з даного питання, вирішення можливе в судовому порядку.

Після визначення розміру викупної ціни власник отримує суму і може розпоряджатися їй на власні потреби.

дома для переселенцев из аварийного жилья 2020Відповідно до законодавства РФ надаються будинки для переселенців з аварійного житла в 2020 році.

Як діє програма з переселення з аварійного житла? Дивіться тут.

Як проходить процедура визнання житла аварійним? Подробиці в цій статті.

Судова практика

При вилученні квартири з аварійного будинку муніципальними органами, необхідно враховувати перелік вимог, встановлених в ч. 7 статті 32 ЖК РФ.

При виникненні спірних моментів у визначенні викупної ціни можна звернутися до суду.

Як показує судова практика, суд дотримується вимог вищевказаної норми, керуючись цим переліком:

  1. В районний суд звернулася місцева адміністрація з позовом про викуп житлового приміщення громадянина К., який подав зустрічний позов про стягнення викупної ціни.
  2. При розгляді справи, суд визнав вимоги громадянина К. обґрунтованими, включивши у викупну ціну житла понесені витрати, пов'язані з переїздом, з оплатою послуг агентству нерухомості, яке підібрало квартиру, а також за оформлення угоди купівлі - продажу іншої квартири.

Таким чином, закон не забороняє власнику продавати аварійне житло.

Судова практика виходить з того, що необхідно укласти договір купівлі-продажу до моменту підписання угоди про вилучення квартири у власника органами місцевої влади, щоб угода не була визнана недійсною.

Якщо ж власник вирішив продати квартиру вже після укладення угоди, угода може бути визнана за рішенням суду недійсним, а покупець у такому випадку буде введений в оману.

Тут представлена судова практика про стягнення викупної ціни за аварійне житло.

Однак, покупка аварійної квартири має не тільки плюси, які полягають в отриманні у майбутньому компенсації або нового житла, але й деякі труднощі, які полягають у невизначеності термінів отримання як житла, так і компенсації.

На відео про розселення житлоплощі, визнаної аварійної

Читай також: